Земельные акты. Украина приближается к открытию рынка

"20 років в нікуди. Ми змарнували час, а популісти домоглися, що фраза "вільний ринок" означає розграбування і зубожіння селян", — так говорить про земельну реформу власник одного з аграрних холдингів і завсідник рейтингів багатіїв.

Ця "земельна п'єса" триває не одне десятиліття. У кожного її учасника — політика-популіста, земельного чиновника-корупціонера, аграрного холдингу, невеликого фермера і пайовика-землевласника — свій інтерес і мотив.

Мораторій на продаж землі влаштовував усіх. Власники паїв у цій грі завжди були пішаками, якими маніпулювала кожна названа вище група. Роки "зомбування" далися взнаки і зараз чимало пайовиків готові влаштувати "земельний" майдан, аби тільки їм не давали права розпоряджатися власною землею.

За цей час ніхто з представників політичної "еліти" та їх ставлеників в уряді не спромігся підготувати законодавство і провести роз'яснювальну інформаційну кампанію. Двадцять років промайнули під гаслом "душу і землю не продамо".

Законопроект про обіг земель не є для українського чиновництва чимось новим. На початку 2000-х років законодавці розробляли кілька варіантів цього документу, але всі вони були поховані ще на підступах до Верхової Ради.

Правда, один із проектів за часів Януковича парламент навіть ухвалив у першому читанні. Однак він передбачав розкрадання земель шляхом створення "державних операторів" або земельних банків з незрозумілими повноваженнями.

Ситуація навколо земельної реформи навряд чи стала би іншою, якби на її проведенні не почав наполягати Міжнародний валютний фонд. Земельна та пенсійна реформи — два питання на порядку денному, без вирішення яких український уряд може забути про наступні кредити.

Відповідно до підписаного з МВФ меморандуму Верховна Рада повинна ухвалити законопроект про обіг земель уже до кінця травня. Це видається малоймовірним, враховуючи, якого резонансу набуває це питання.

ЕП пропонує ознайомитися з останніми напрацюваннями уряду, а також з альтернативними сценаріями запровадження ринку землі.

Реформа від прем'єра: 200 га в одні руки

Наразі ставка робиться на урядовий законопроект, який готує робоча група при Міністерстві аграрної політики та продовольства.

Коли в жовтні 2016 року Верховна Рада знову продовжила мораторій на купівлю-продаж сільськогосподарських земель, Кабміну доручили розробити і внести до парламенту законопроект про обіг земель. Остаточної версії документу ніхто не бачив, але окремі тези озвучив прем'єр-міністр Володимир Гройсман.

До того ж, у розпорядженні ЕП є документ, який кілька місяців тому отримали міністерства. За словами співрозмовника з аграрного відомства, це стара версія і до внесення на розгляд уряду законопроект може ще змінитися. Утім, в певних речах він збігається з позицією прем'єра.

"Нам потрібно провести земельну реформу, щоб ліквідувати корупційні оборудки. Продаж землі повинен бути можливим, але його треба обмежити 200 га, щоб не допустити скуповування земель латифундистами", — сказав Гройсман. Проте це лише один пункт. Отже, що передбачає законопроект, який є в розпорядженні ЕП?

По-перше, покупцями можуть бути громадяни України, територіальні громади та держава. Продавцями — власники ділянок, органи влади. Іноземці не зможуть купувати сільськогосподарську землю, крім випадків передавання її у спадок.

По-друге, внесення земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на земельну частку до статутного капіталу юридичних осіб забороняється.

Очевидно, заборонивши юридичним особам купувати ріллю, автори проекту хочуть урятувати вітчизняний ринок земель від іноземців, котрі замість придбання землі почнуть купувати компанії, що володіють землею. На думку заступника голови ради асоціації "Земельна спілка України" Андрія Мартина, ця норма абсурдна, бо сільське господарство — це господарська діяльність.

"Заборона купувати землю тим, хто займається агробізнесом, абсурдна: юридична особа, яка працює на землі, не зможе стати її власником. Найсмішніше, що землю при такому підході не зможуть придбати фермери, про пріоритетність розвитку яких не раз заявляло політичне керівництво", — зазначає він.

За його словами, убезпечитися від іноземного капіталу нескладно: досить заборонити володіти землею юридичним особам з іноземними бенефіціарами. Однак законодавець не шукає простих рішень.

По-третє, власник може володіти не більше 200 га землі. У це обмеження не включені успадковані землі. Ділянку можна буде обміняти або подарувати.

На думку експертів Всеукраїнської аграрної ради, ділянки по 200 га буде складно продати за справедливою ціною. Це призведе до ситуації, коли на ринку буде тільки один покупець і безліч продавців.

"Земля виявиться неліквідною заставою. Обмеження не дозволить виробникам легально купити землю, яку вони обробляють, а без доступу до банківських кредитів у багатьох на це не буде коштів", — наголошують експерти.

По-четверте, землі державної та комунальної власності будуть продаватися на електронних торгах. Максимальна площа для одного лота — не більше 50 га.

По-п'яте, пропонується поширити спеціальні обмеження щодо обігу сільськогосподарських земель на земельні ділянки для садівництва. Йдеться про сотні тисяч садових ділянок у власності громадян, які в даний час можуть ними спокійно розпоряджатися на свій розсуд.

По-шосте, мільйони гектарів державної землі на аукціонах буде реалізовувати "спеціалізоване державне підприємство". Усіх аукціоністів в державі заодно пропонують "сертифікувати".

По-сьоме, передбачається обмеження щодо оренди. В однієї людини, з урахуванням площі орендованих ділянок пов'язаних з ним особами, не може бути більше 35% площі сільгоспугідь на території району або територіальної громади.

По-восьме, планується запровадити загальнонаціональну (всеукраїнську) оцінку земель сільськогосподарського призначення за рахунок бюджетних коштів.

По-дев'яте, в рамках боротьби із спекулянтами власники, які продають земельні ділянки протягом трьох років з моменту її придбання, будуть змушені додатково сплатити до бюджету 50% нормативної грошової оцінки ділянки.

По-десяте, збережеться цільове використання земель. Ідеологія цього законопроекту не збігається із сценарієм земельної реформи від міністра аграрної політики Тараса Кутового. "Продаж прав оренди і можливість передавати їх в заставу — це механізм, який може спрацювати і бути підтриманий аграрним комітетом та парламентом в цілому", — сказав він ЕП.

Кутовий обіцяє не змінювати свою позицію і допускає появу двох проектів: один внесе до парламенту Кабмін, інший — народні депутати. Якщо цей сценарій відбудеться, це буде не перша земельна ініціатива народних обранців.

Якщо не уряд, то хто

У Верховній Раді зареєстровано два акти із запровадження ринку землі.

Перший — законопроект "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" — був внесений наприкінці 2016 року. Автори — група народних депутатів з БПП Олексій Мушак, Павло Різаненко та Сергій Хлань.

Документ передбачає запуск ринку кількома етапами. На першому етапі, з 1 липня, повинен бути скасований мораторій для державних установ. Громадам на цьому етапі надається право продавати державну та комунальну землю, а Держгеокадастру — державну, і лише на електронних торгах.

На першому етапі покупцями можуть бути лише фізичні особи — громадяни України, органи місцевого самоврядування і держава. Обмеження граничної площі землі, що може бути сконцентрована в однієї особи, — 500 га.

Законопроект передбачає вимоги до легальності капіталу. При концентрації понад 200 га фізичні особи повинні подати електронну декларацію, у якій мусить бути відображене джерело коштів для трансакції.

Другий етап відкриття ринку повинен початися 1 липня 2018 року. Тоді право продавати землю отримають власники паїв. Ще через два роки таке право пропонується надати юридичним особам та фізособам-підприємцям.

"Якщо відкрити ринок землі лише для фізичних осіб, то буде багато схем. Аграрні компанії будуть використовувати підставних осіб. Це буде повторення ситуації з використанням СПД для оптимізації податків", — зазначає Мушак.

Як і в урядових пропозиціях, депутатський проект виключає осіб без громадянства та іноземців. Таке обмеження передбачається запровадити до 1 січня 2030 року.

Законопроект з аналогічною назвою, №5535-1, вніс до парламенту Аркадій Корнацький, БПП. Акт не містить обмежень щодо придбання ріллі юридичними особами або фізичними особами і не передбачає поетапного запуску ринку.

Документ запроваджує поняття "пріоритетного права" купівлі землі. У першу чергу придбати землю зможуть члени родини продавця, інші родичі, власник суміжної ділянки, а вже потім — підприємства, які орендують землю у власника.

Разом з тим, проект Корнацького теж містить заборони щодо отримання землі у власність іноземцями. Депутат вважає: якщо іноземець отримав землю у спадок, він повинен продати її протягом року. Документ також пропонує запровадити мінімальну ціну на землю, яка буде дорівнювати розміру 20-річної орендної плати.

Утім, є ще один шлях відкриття ринку — через Конституційний суд. Група депутатів кілька місяців тому ініціювала подання для визнання неконституційним мораторію на продаж землі. Якщо рішення буде позитивним, воно автоматично запустить ринок землі. Обмеження для іноземців у такому випадку залишаються.

До того ж, більшість опитаних експертів скептично ставиться до ухвалення одного із законопроектів у парламенті, в тому числі урядового.

"Уряд насправді готує програшну версію законопроекту. Голосів не буде, в першу чергу — через обмеження щодо юридичних осіб, "аграрних" депутатів такий варіант не влаштує. Шанси, що депутати підтримають альтернативний документ, теж нульові", — пояснює ЕП голова однієї з аграрних асоціацій.

Не всі селяни проти

Аграрний бізнес переважно проти ринку землі. Найбільший опір створюють невеликі та середні підприємства, в тому числі фермери. Великий бізнес поділився на два табори: одні бажають "цивілізованого ринку", інші — ні.

"Власник компанії "Кернел", одного з найбільших земельних користувачів, підтримує ринок, але не версію уряду. Мушак, якого вважають близьким до Андрія Веревського, найбільшого акціонера "Кернела", активно працює у цьому напрямку.

А от депутати, близькі до "Миронівського хлібопродукту", що б не казав їх власник Юрій Косюк, — проти. Завтра і він може поміняти думку", — каже один з депутатів з аграрного комітету парламенту.

Недавно стало відомо, що "Кернел" завершує угоду з придбання холдингу "Українські аграрні інвестиції" із земельним банком 240 тис га. Перед цим компанія Веревського отримала дозвіл від Антимонопольного комітету на придбання десяти підприємств Glencore з 70 тис га земель.

Експерти припускають, що так "Кернел" готується до відкриття ринку землі. Проте у виграші Веревський може бути лише в тому випадку, якщо юридичним особам дозволять купувати землю, і якщо власники корпоративних прав на землю отримають першочергове право на її придбання.

Переважну ж частину аграрного бізнесу влаштовує модель "вічного мораторію".

По-перше, не буде ризиків для подорожчання оренди. Майже в усіх країнах, де запроваджувався ринок землі, суттєво зростала вартість оренди.

По-друге, не буде підґрунтя для рейдерських атак або бунтів пайовиків.

"У законопроектах нема важливої норми про порядок консолідації земель. Потрібний механізм, який не дозволить розбалансувати роботу аграрних господарств. Інакше, викупивши ділянку, розташовану посеред поля, рейдер зможе заблокувати чи значно ускладнити використання всього поля", — пояснює член аграрного комітету Олег Кулініч, група "Відродження".

До того ж, чимало фермерів і невеликих господарств взагалі не укладають угоди з власниками земельних паїв.

По-третє, в аграріїв на придбання землі нема грошей.

"Середні та великі фермерські господарства не зможуть викупити землю, бо не зможуть взяти кредити — у банках на це нема коштів. Вони можуть давати позики максимум на два роки, але фруктовий сад окупається за сім років, молочна ферма — за сім-вісім років", — каже голова підкомітету з питань економічної і фінансової політики в агропромисловому комплексі Леонід Козаченко, БПП.

Що далі

Перемовини з МВФ, в тому числі щодо ринку землі, веде Міністерство фінансів.

"У нас однакові терміни стосовно земельної і пенсійної реформ. Вони не робилися роками. Зараз розробляються два законопроекти. Ця робота завершується, і ми будемо готові подати їх до парламенту. Можливо, єдиним пакетом. Це також правильний варіант", — заявив міністр фінансів Олександр Данилюк.

У переговорах з МВФ Кутовий обговорював сценарій продажу прав оренди, проте cпіврозмовники ЕП в уряді відзначають, що фонд наполягає на введенні ринку землі за сценарієм прямого продажу. Данилюк переконаний, що законопроекти на виконання вимог МВФ з'являться у Верховній Раді у травні.