Запах рынка. Будут ли банки кредитовать под залог земли

Перспективу кредитування агробізнесу під заставу землі називають одним з найважливіших наслідків скасування мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарських земель. Згідно з оновленим меморандумом між Україною та МВФ, це може статися на початку 2018 року.

Таке кредитування розглядається як суттєве джерело внутрішніх інвестицій. Його потенціал експерти оцінюють 1,5 млрд дол. Однак постає питання: чи готові банки надавати кредити під такий вид застави? Без відкриття ринку сільськогосподарських земель — ні.

Спілкування з банкірами дало відповіді ще на декілька важливих питань. 

Серед них — хто зможе отримати позику і на який термін, чому банки не передбачають кредитного буму для купівлі земель і вважають свої права незахищеними, що слід змінити в законодавстві для застосування цього фінансового інструменту з 2018 року.

Що є зараз

В Україні у вільному обігу перебуває близько 2,5 млн га земель приватної власності. Це землі для ведення особистого селянського господарства, підсобного господарства, садівництва та городництва, приватні землі для житлової забудови та інші приватні землі несільськогосподарського призначення.

Їх площа дорівнює площі Миколаївської області.

Попри існування обігу, іпотечне кредитування під заставу землі в Україні майже відсутнє. Упродовж 2013-2015 років відбулося близько 2,5 тис трансакцій з купівлі-продажу земель загальною площею понад 6 тис га, з яких іпотека застосовувалася для придбання 91 ділянки загальною площею лише 53 га.

За інформацією банків, земля при кредитуванні використовується переважно як додаткова застава або як її елемент, коли заставою є цілісний майновий комплекс та нерухомість. Термін кредитування у таких випадках не перевищує п'яти років, проте для інвестиційних проектів його може бути подовжено до семи років.

Несільськогосподарські землі у більшості випадків вважаються неліквідними. Річ у тім, що НБУ постановою №351 від 30 червня 2016 року встановив для незабудованих земель найнижчий коефіцієнт ліквідності — 35%.

Це означає, що для банків така застава неприваблива, вони повинні використовувати додаткові резерви. Після скасування земельного мораторію в обігу опиниться ще понад 38 млн га приватних паїв і великих масивів державних та комунальних земель, тому питання стане ще більш актуальним.

Чи буде масове скуповування земель

Значна частина українців побоюється масового скуповування земель після скасування мораторію, однак банки великого попиту на землю не прогнозують.

Головна причина — орендувати землю дешевше, ніж володіти нею. Зважаючи на це, фермер керуватиметься економічною доцільністю: він інвестуватиме у купівлю землі лише тоді, коли пайовик захоче від нього піти. Не маючи загрози для свого земельного банку, активного попиту на землю він не створюватиме.

На думку банкірів, імовірність скуповування земель аграрними холдингами мінімальна. Виробники не матимуть змоги самостійно викупити й ті площі, якими вони користуються, навіть по 1 тис дол за гектар. До того ж, кажуть банкіри, рівень поточних кредитних зобов'язань холдингів уже занадто високий.

Водночас представники фінансових установ прогнозують, що скасування мораторію може спричинити певне укрупнення агробізнесу на користь середніх фермерів. Цей сегмент має готівкові кошти для придбання землі і не потребує додаткових кредитних ресурсів.

Утім, це не виключає, що кредитування під заставу землі буде розглядатися аграрними виробниками як один з перспективних шляхів розвитку сектору.

У приватній власності виробників ще з 1990-х років перебуває близько 1,5 млн га, які можуть стати предметом застави для залучення обігових коштів та фінансування інвестиційних проектів. Наскільки реальним фінансовим інструментом вважають іпотеку під заставу аграрних земель самі банкіри?

Що цікаво і що не цікаво банкам

Банки не зацікавлені брати в заставу окремі паї — поодинці вони неліквідні.

Наприклад, 1 га в центрі поля цікавить лише власників суміжних ділянок та орендарів цього поля. Цікавим об'єктом банкіри називають масиви площею понад 100 га. З огляду на це, як застава їм цікаві землі державної та комунальної власності, а також власні консолідовані землі агропідприємств.

Банки не планують кредитувати малих фермерів через непрозорість їх бізнес-моделі. Обережно банки ставитимуться і до фінансування купівлі землі для здавання її в оренду, наприклад, якщо пайовики будуть докуповувати паї.

Водночас банкіри визнають, що для агросектору, де виробництво орієнтоване на експорт, можливе кредитування у валюті. Деякі банки вже практикують змішані кредити — гривня-валюта. Вирішальні умови для ухвалення рішення про такий кредит — фінансове становище позичальника та наявність експортних контрактів.

Головна перепона для використання землі як застави — дорожнеча такої позики. По-перше — через високу вартість оформлення відповідних прав. По-друге — через надто високі кредитні ризики. Отже, виникає питання, як зробити кредити під заставу землі не лише реальними, а й доступними.

Неякісні послуги коштують дорого

Найбільш витратні складові оформлення прав на землю — оцінка об'єкта застави, рецензії на результати оцінки, нотаріальне посвідчення та вартість страхування. Тільки рецензія та послуги нотаріуса коштують близько 8 тис грн за договір. Однак найбільше здорожують вартість кредиту неякісні послуги приватних осіб і держави.

Найбільші проблеми — надання неякісної інформації щодо предмету застави оцінювачами та ріелторами, проблеми з ідентифікацією обтяжень у судах та правочинів, помилки в реєстрі прав на нерухоме майно та Земельному кадастрі.

Останній пункт банки називають однією з головних проблем, які утримуватимуть їх від роботи із землею як предметом застави. Причому розв'язання цієї проблеми гальмує чинне законодавство, за яким помилку в реєстрі прав на нерухоме майно можна виправити лише після того, як до Мін'юсту звернеться власник.

Наявність системних помилок не дозволяє використовувати інструменти титульного страхування. Крім того, у витягові з кадастру бувають незаповнені поля. Відповідно до законодавства вони повинні бути заповнені, що важливо з огляду на перспективи судових позовів.

Проблема оцінки об'єкта застави полягає у якості роботи оцінювача та відсутності об'єктивної бази даних для оцінки нерухомості, яка містить ціни трансакцій з нею. Це зменшує надійність оцінки і створює можливості для зловживань, а через постійну необхідність встановлювати ціну виникають додаткові високі витрати.

Нормативна оцінка проблеми не розв'язує. Вона часто неадекватно відображає вартість землі, бо не враховує місце розташування та наявність інфраструктури.

Власні архіви інформації про ціни земельних угод мають ріелтори. Оцінювачі ж отримують інформацію про аналогічні об'єкти хіба що з доступних відкритих джерел, наприклад, з безкоштовних сайтів оголошень.

Найдешевший і найшвидший спосіб вирішення ситуації — запровадження обов'язкової реєстрації інформації про ціни під час реєстрації переходу права власності та публікація цих даних у відкритому доступі.

Зараз реєстри не реєструють ціни на об'єкти та права нерухомості, бо це необов'язково і для цього нема інфраструктури — програм.

Така базу можна сформувати на основі реєстру прав на нерухоме майно, якщо при реєстрації прав ціни будуть обов'язковими для введення. Результатом має бути не суб'єктивна інформація оцінювачів, а об'єктивна база цін на ділянки.

У процесі нотаріального посвідчення і реєстрації виникають технічні помилки. Це знижує якість державних послуг з гарантування і захисту прав власності, зменшує довіру до системи. Виправлення помилок призводить до додаткових витрат.

Як зазначають банкіри, помилки щодо предмету застави у більшості випадків призводять до судових позовів і навіть до втрати предмету застави.

Кредиторів турбують їхні права

Як суттєву проблему банки розглядають випадки, коли необхідно звертатися до суду, щоб стягнути предмет застави та захистити права кредиторів.

Наразі судова система не має єдиної судової практики, що призводить до непрогнозованості рішень, а тривалий розгляд справ, до трьох років, збільшує вартість судового розв'язання суперечок. До того ж, саме банки оплачують судові витрати, які можуть перевищувати вартість об'єкту.

Проблема існує навіть у разі ухвалення рішення на користь банку, коли виконавча служба пропонує реалізувати заставу за дуже низькою ціною. Єдиний вихід для банку в такому випадку — взяти цей актив на баланс. Деякі банкіри вважають, що ситуацію може покращити впровадження інституту приватних виконавців.

Захистити свої права банкіри пропонують через спрощення процедури стягнення, що дозволить мінімізувати вплив клієнта на банк. Найпростіше рішення — запровадження норми щодо стягнення у позасудовому порядку та запровадження презумпції правоти кредитора: спочатку стягнення, а потім розгляд справи.

Системним вирішенням питання, на думку банкірів, може стати фінансовий лізинг — перехід права власності на землю до фермера після повної виплати кредиту.

Усе це позначається на вартості страхування. Актуальними видами страхування у даному випадку є страхування від помилок при оформленні документів та від нелегітимних договорів, а також страхування людей, які продають землю.

Банкіри зазначають, що в сучасних українських умовах це надто високі ризики для страхових компаній, тому для позичальника це дорого. Виходить замкнуте коло. З чого починати? Очевидно, з прозорості інформації.

Як покращити інституційний потенціал ринку

Банки очікують, що для запуску кредитування під заставу землі держава зробить низку кроків. Передовсім називають удосконалення функціонування земельних аукціонів, упорядкування роботи ріелторів, оприлюднення цін на землю.

Земельні аукціони повинні базуватися на двох принципах: прозорості і відкритості. Було запропоновано розглянути створення електронної платформи на основі кадастру — як приклад наводилася система ProZorro.

Представники банків наголошують, що аукціони слід проводити онлайн, оскільки фізична присутність обмежить кількість учасників. Крім того, наявність банківської гарантії або гарантійного внеску на значну суму знизить вірогідність шахрайства і маніпулювання ціною. Також необхідно вдосконалити процедури набуття прав.

Щодо інформації про аукціони, яка цікавить банки, називалися дата початку дії договору, його умови, ціни, характеристики ділянки. Важливою є можливість завантажити інформацію із системи, як у СЕТАМ, для аналізу вибірки.

Також для фінансових установ важливо, чи може банк бути власником аграрних земель, і як держава реагуватиме на ціну продажу в контексті оподаткування: що буде взято за базу оподаткування — нормативну грошову оцінку чи ціну продажу.

Зважаючи, що значною проблемою для банків є великі кредитні ризики, була висловлена гіпотеза, що скоротити їх дозволять гарантійні інструменти.

Зокрема, наводився приклад Польщі, де банкам гарантують повернення до 70% суми боргу, і діє механізм негайної реалізації іпотеки. Тобто основним рішенням повинен стати інструмент, який дозволить зменшити навантаження на капітал.

Висновки

Попри всі проблеми, банки вбачають потенціал у фінансуванні трансакцій із сільськогосподарською землею в Україні. Основною проблемою для них є низька ліквідність ділянок, недостатній рівень захисту прав кредиторів та можливості стягувати предмет застави у випадках неплатежів.

Водночас, на їх думку, наявність ринку зумовить прозорість ціноутворення та підвищення ліквідності землі. Розвиток інфраструктури забезпечить прозорість ринку, зменшить ризики, вартість трансакцій та час їх проведення.

Денис Нізалов, директор проекту "Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні"