Столица в рассрочку. Застройщики пугают удорожанием жилья в новостройках

Строительные компании прогнозируют, что цены на первичном рынке жилья Киева до конца 2016 года могут вырасти на 5-7%.

Причины — небольшое оживление рынка и рост себестоимости строительства.

Удерживать спрос застройщики рассчитывают за счет сокращения квадратных метров квартир и предоставления выгодных условий рассрочки.

Однако такие шаги застройщиков могут не сработать, говорят эксперты.

По их словам, высокая конкуренция и вывод на рынок новых объектов, наоборот, могут привести к ценовым войнам.

Спрос познается в сравнении

Количество сделок на первичном рынке Киева за первые девять месяцев 2016 года по сравнению с аналогичным периодом 2015 года увеличилось на 5-7%, говорится в сообщении строительной компании "Интергал-буд".

В городах-спутниках Киева ситуация несколько иная. Там за отчетный период число проданных квартир выросло на 15-20%. По словам коммерческого директора компании "Альянс новобуд" Владимира Даниленко, входной билет на рынок жилья пригорода ниже, чем в столице, в среднем на 20%.

Он приводит пример: если под Киевом за 20-30 тыс долл можно купить хорошую однокомнатную квартиру, а в некоторых населенных пунктах — и двухкомнатную, то в столице объектов с таким предложением — единицы.

"Происходит отток покупателей из Киева в пригород. С начала 2016 года доля киевлян, купивших апартаменты за городом, выросла на 20%", — добавляет он.

Однако о восстановлении спроса на рынке речь не идет, говорят застройщики.

"Да, продажи увеличились. В 2016 году не было больших экономических потрясений, как в 2015 году. Люди привыкли жить в "нестабильной стабильности", поэтому начинают потихоньку тратить", — говорит руководитель отдела продаж KAN Development Денис Морозов. По его словам, о восстановлении говорить рано, так как рынок глубоко просел за последние два года.

Проще говоря, на рынке наблюдается отложенный спрос, который произошел на фоне укрепления гривни и более-менее стабильной ситуации на востоке страны.

"В нестабильной ситуации покупатели откладывали покупку. Они опасались, что может быть еще хуже, и накопленные деньги не стоит тратить. Сейчас эти опасения не подкрепляются реальной ситуацией", — поясняет Даниленко.

Чтобы спрос начал восстанавливаться по-настоящему, уточняет эксперт, должны восстановиться экономика и банковская система. Видимо, смена потребительских настроений сломала тенденцию, проявившуюся в сентябре, когда, несмотря на скачки курса валют, продажи в новостройках не увеличились.

"В сентябре количество сделок на первичном рынке жилья было ниже, чем в 2015 году. Это не характерно для осени, когда наступает сезон роста продаж", — рассказала глава аналитического департамента "Интергал-буд" Анна Лаевская.

До последнего времени любое резкое изменение курса валют повышало спрос. Ранее президент ХК "Кивгорстрой" Игорь Кушнир заявлял, что с начала кризиса на активность продаж квартир не так влияли акции и программы лояльности, как курс валют. То есть падение или рост гривни вели к всплеску сделок.

Сдержанное повышение

Застройщики ожидают, что темпы роста продаж до конца 2016 года будут держаться на том же уровне — 5-7%.

"Это позволит застройщикам повысить цены на те же 5-7% к концу года. Конечно, все будет зависеть от объекта, повышение может составить и 10-15%", — говорит исполнительный директор Конфедерации строителей Виталий Грусевич.

Он отмечает, что повышение цен — необходимость, связанная с ростом рынка и увеличением себестоимости строительства.

"В 2016 году застройщики сдерживали цены, несмотря на рост стоимости строительных материалов. Многие компании строят за деньги покупателей, которых гораздо меньше, чем объем предложения. Повысь они цены — потеряют покупателей, а это риск остановки строительства", — поясняет Морозов.

В поисках покупателя

Удержать спрос застройщики планируют за счет сокращения площади квартир и предоставления выгодных для покупателя условий рассрочки, говорит директор ФСК "Пагода" Клавдия Бондарева.

Дело в том, что с начала кризиса общий бюджет покупки жилья снизился с 50-60 тыс долл до 25-30 тыс долл, приводят данные в компании "Интергал-буд". Люди покупают жилье в основном за свои деньги, тогда как еще в 2013 году около половины сделок на первичном рынке осуществлялось с привлечением кредитов.

Чтобы расширить круг покупателей, застройщики начали сокращать площади. По словам управляющего директора ARPA Real Estate Михаила Артюхова, за два года размер жилья в новостройках сократился в 1,5-2 раза. Сейчас средняя площадь однокомнатной квартиры — 35 кв м, двухкомнатной — 45-50 кв м.

Затянувшийся кризис привел к тому, что на рынке появилось жилье площадью 20 кв м. Примечательно, что квадратный метр таких квартир дороже, чем в среднем по рынку, но общий бюджет покупки ниже. Это и привлекает покупателей.

В условиях отсутствия ипотеки на выгодных условиях покупатель чаще всего использует рассрочку от застройщика. По данным компании Taryan, сейчас около 50% сделок проходит с использование рассрочки.

Беспроцентная рассрочка выдается до момента ввода дома в эксплуатацию, на полгода и выше. После этого срока застройщики предлагают ставки в размере 6-8% годовых, а цены привязывают к курсу доллара. Такая рассрочка может выдаваться на три года.

Некоторые застройщики пошли дальше и предлагают покупателю выплачивать стоимость жилья частями в течение пяти-десяти лет под 2% годовых, говорят аналитики компании "Интергал-буд". Первый взнос будет небольшим — 5% от стоимости квартиры. Право собственности переходит покупателю сразу после полной выплаты суммы, то есть через пять-десять лет.

Цены могут и снизиться

Высокая конкуренция на рынке жилья Киева, наоборот, приведет к ценовым войнам между застройщиками, прогнозируют в компании City Development Solutions. По ее данным, с учетом заявлений застройщиков, в 2016 году объем вывода на рынок новых квартир будет не меньшим, чем в 2015 году.

На фоне невысокого спроса этот фактор обострит конкуренцию и приведет к ценовым войнам. "Прямой демпинг и рассрочки — основные инструменты продаж для большей части рынка", — говорится в отчете компании.

Давит на цены в столице и рынок жилья в пригороде. Из-за более низкой цены он отбирает часть покупателей у столичных строительных компаний.