Имущество: оценивать по-новому

Правительство взяло курс на демонополизацию рынка оценки.

Кабмин принял соответствующее постановление - №358 "О проведении оценки для целей налогообложения и начисления других платежей".

Подготовка и согласование документа затянулись на пять месяцев и сопровождались межведомственной борьбой.

По словам председателя общества оценщиков Алексея Амфитеатрова, принятию этого документа больше всего сопротивлялось Минэкономики.

"Звучали аргументы, что стоит повременить c обновлением законодательства до тех пор, пока вступит в силу новая редакция Налогового кодекса. Потом министр юстиции Павел Петренко поручил подготовить проект постановления. Позже подключился министр Кабинета министров Остап Семерак", - рассказал он.

В июле, добавил Амфитеатров, акт выносился на рассмотрение правительства, но из-за отсутствия выводов Минэкономики и Минфина не был рассмотрен.

Попытки правительства урегулировать правила оценки в Украине длятся не один год и регулярно сопровождаются коррупционными скандалами.

Изначально правила оценки регулировались двумя законами: "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" и "Об оценке земель".

Ситуация изменилась 1 января 2011 года, когда вступил в силу Налоговый кодекс. Он дал повод для изменения подходов к оценке имущества.

В статье 172 прописано не очень понятное поручение правительству: разработать порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства для целей взимания подоходного налога.

Спустя год вступили в силу законы о Фонде госимущества и о госпрограмме приватизации на 2012-2014 годы. Эти законы, якобы в рамках выполнения положений кодекса, ввели понятие "оценка в целях налогообложения".

С этого момента стартовал период манипуляций правилами оценки на уровне нормативно-правовых актов и попыток заинтересованных лиц "подмять" рынок.

В апреле 2012 года ФГИ тремя своими приказами утвердил правила проведения оценки для целей налогообложения. Он прописал их таким образом, что ею могли заниматься только 12 из 9,5 тыс компаний.

Тогда "схему 12 компаний" оценщики связывали с народным депутатом Антоном Яценко, который якобы стоял за дюжиной этих самых компаний. Было также мнение, что Яценко - лишь исполнитель схемы, а ее бенефициары - то ли "семья", то ли семья экс-министра юстиции Александра Лавриновича.

Ограничение количества участников рынка привело к массовым протестам оценщиков и их повышенной публичной активности. Они обращались в СМИ, к главе правительства и министру юстиции.

В разговорах с журналистами оценщики рассказывали, как Яценко обещал прикрыть их бизнес, если те не перестанут противиться монополизации. Сам Яценко опровергал свою причастность и к самой коррупционной схеме, и к каким-либо телефонным звонкам оценщикам.

Позже "схема 12 компаний" не без вмешательства премьера Николая Азарова была отменена. Однако вскоре она вернулась и даже начала работать. Имена людей, выигравших от многократного подорожания оценки, остались в тени.

Новую волну противостояния на рынке спровоцировало принятие в марте 2013 года постановления №231 "О некоторых вопросах проведения оценки для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей".

Оно вступило в силу 1 февраля 2014 года. На его основании и проводилась оценка имущества для целей налогообложения до недавних пор. Все свелось к тому, что право заниматься налоговой оценкой получило несравненно большее, чем в 2012 году, но по-прежнему ограниченное количество компаний.

По данным ФГИ проводить оценку для целей налогообложения в 2014 году вправе 1 349 субъектов - вместе с региональными филиалами и дочерними компаниями.

С чистого листа

Сейчас Кабмин решил поставить точку в бюрократических метаниях предшественников и отменил постановление № 231. "Постановление, которое было отменено, создавало монопольные условия на рынке", - объяснил Петренко.

По действующим до недавних пор правилам оценки, добавил чиновник, граждане переплачивали за услуги оценки в десять и больше раз.

Кроме того, с рынка ушли тысячи частных предпринимателей-оценщиков, которые утратили право на эту деятельность. По словам министра, отмена старой системы позволит уменьшить стоимость и сократить время оценки имущества.

Согласно постановлению за ФГИ закрепляются полномочия администратора и распорядителя единой базы данных отчетов об оценке. Он же устанавливает форму, по которой информация из отчета будет вноситься в базу. Оценочной стоимостью для целей налогообложения определяется рыночная стоимость.

"Указанные меры приведут к установлению прозрачных правил игры на рынке оценочных услуг и как результат - к cнижению их стоимости для граждан и субъектов предпринимательства. Эти меры сделают услугу более доступной и качественной", - говорится в сообщении пресс-службы Фонда госимущества.

По прогнозам Амфитеатрова, после обновления правового поля стоимость оценки снизится. "Не думаю, что оценка квартиры будет стоить 4-5 тыс грн. Думаю, она будет нормальной - 800-1000 грн в зависимости от региона", - сказал он.

Трансформация рынка

После изменения правил проведения оценки произойдет модификация рынка. Часть оценщиков останется не у дел. Постановление отменяет действовавшее до недавних пор правовое поле, касающееся всей системы налоговой оценки. То есть будут отменены все принятые согласно ему нормативно-правовые акты.

"Фонд аннулирует сертификаты субъектов оценочной деятельности по специализации 1.8 и 2.3, касающиеся оценки для целей налогообложения, и проводить такую оценку они уже не будут", - сказала ЭП президент группы компаний "Сван консалтинг" Наталья Лебедь.

Чтобы продолжить работу, им нужно будет стать обычными субъектами предпринимательской деятельности в сфере оценки и получить новые сертификаты. Таких компаний, по ее словам, несколько сотен.

Оценщики, которые работали по специализациям 1.1-1.7 - оценка разного движимого и недвижимого имущества, - смогут продолжить работу.

По прогнозам партнера Baker Tilly Ukraine Александра Полянского, для рынка уход компаний, которые занимались налоговой оценкой, не будет болезненным.

"Это был искусственный административный нарост. В него попадали "избранные". В том, что сейчас эти компании окажутся за бортом, нет ничего страшного. Рынку они были навязаны, и он в них не нуждается", - отметил эксперт.

Слабый контроль

По словам Лебедь, есть риски в части выполнения пунктов постановления относительно единой базы расчетов. Информация в отчетах об оценке конфиденциальна, однако постановление открывает к ней бесплатный доступ всем заинтересованным: нотариусам, оценщикам, правоохранительным органам.

При этом в документе не прописаны какие-либо механизмы, позволяющие говорить о дальнейшем сохранении этой информации в тайне. На первый взгляд, говорит Полянский, лазеек для коррупции не видно, однако они могут возникнуть на этапах, связанных с контролем и администрированием.

В ходе согласования проекта Минюст отклонил предложения заинтересованных органов о более жестком контроле над оценочной деятельностью.

Так, министерство не согласилось с идеей ФГИ предусмотреть ответственность бизнеса за подачу недостоверной или неполной информации в отчетах об оценке. Не прошло и предложение Государственной фискальной службы о создании спецкомиссии по вопросам контроля над оценочной деятельностью.

Дальнейшей эволюцией данного постановления, которая в принципе исключит возможные правонарушения, может стать упрощение процедуры оценки. Это можно сделать путем создания шкалы усредненных показателей фискальной стоимости активов, например, в разрезе регионов, полагает Полянский.

"Чтобы уйти от злоупотреблений, нужно сделать таблицу в разрезе регионов с системой поправочных коэффициентов. Похожие индикативные модели расчета цен активно применяются в других сферах в Украине", - объясняет эксперт.

Пусть это будут средние небольшие ставки, но платить их будут все. Такая модель будет простой, справедливой и понятной всем: гражданам, государственным органам, нотариусам, фискальной службе, отмечает он.

В противном случае при расчете рыночной стоимости возможны значительные отклонения в результатах оценки, сделанные различными экспертами. Это связано с тем, что рыночная стоимость должна рассчитываться с использованием открытой, достоверной и доступной информации о фактических сделках.

"У украинских специалистов по оценке доступа к такой информации нет, поэтому они будут использовать данные из сайтов или других информационных источников, которые публикуют цены предложений. Они, как известно, могут быть оторваны от рынка на 20-50%", - говорит Полянский. Таким же будет и результат.