За самовольное строительство заплатят все налогоплательщики?
Во Львове в апреле 2025 года снесли семиэтажный самострой на улице Лычаковской. Уже в феврале 2026 года новости пестрят о предписании снести другой многоэтажный самострой во Львове на улице Олесницкого.
Это лишь один город, верхушка айсберга. Снос, который является скорее исключением, и штрафы в сотни тысяч гривен, не останавливают самовольных застройщиков.
Масштабная самовольная застройка стала признаком нашего времени. Хотя это правонарушение и уголовно-наказуемое преступление (ст. 197-1 УКУ). Но если уголовных дел, которые заканчиваются приговором для застройщиков, считанные десятки, то гражданских и административных дел о сносе самовольного строительства десятки тысяч.
Еще с советских времен закон определяет, что самовольное строительство по иску собственника земельного участка или органа власти подлежит сносу застройщиком. Другого ответчика чем застройщик не мыслилось по природе вещей, ведь самовольное строительство является незаконным, оно не существует как объект права собственности, не может быть зарегистрированным, права на него не могут переходить к другим лицам.
Тем более неожиданной может показаться позиция Большой Палаты Верховного Суда, которая в декабре 2025 года определила, что надлежащим ответчиком в спорах о сносе самовольного строительства является его последний приобретатель.
Напомню, Большая Палата рассматривает только дела с исключительной сложностью правовой проблемы и социального значения. Почему она решала вопрос надлежащего ответчика в спорах о сносе самовольного строительства? Потому что изменилась "природа вещей". Самовольные строительства массово получают государственную регистрацию и отчуждаются на основании сделок. Именно так было в деле, рассмотренном Большой Палатой.
Более того, такие приобретатели обращаются в ЕСПЧ и получают присуждение против Украины и денежные компенсации из государственного бюджета. Можно посмотреть недавнее такое решение по делу ООО "Одесская бутербродная компания" против Украины.
Самовольно построенное кафе в прибрежной зоне было зарегистрировано и неоднократно отчуждалось несмотря на решение суда о его сносе в 2008 году. Снос так и не состоялся. ЕСПЧ считал, что это является проявлением длительного терпимого отношения органов государственной власти к существующей ситуации и нежелания окончательно решить ее.
Хотя сносу препятствовала как раз смена собственников и государственная регистрация прав на новое лицо, тогда как решения суда о сносе самостроя касались предыдущих владельцев. То есть ЕСПЧ защищает последнего, хоть и незаконного приобретателя, с этим должны считаться национальные суды, иначе количество решений против Украины и взысканий из государственного бюджета будет только увеличиваться.
Владелец кафе просил ЕСПЧ о возмещении материального ущерба в размере 117 тыс. евро. Суд отложил рассмотрение этого вопроса, оставив правительству Украины возможность для достижения договоренности с заявителями в течение трех месяцев. Однако присудил государству уплату 3400 евро морального вреда и расходов в пользу заявителей.
Это лишь небольшой самострой, один из десятков тысяч. Не многоквартирный дом, торговый центр или отель в лесной зоне, присуждение по которым могут исчисляться миллионами евро.
Но даже миллионные компенсации - это малая часть реальных экономических потерь от самовольного строительства. Речь идет о самовольном захвате земли, в частности в специальных охранных зонах, уничтожении уникальных экологических территорий, культурного наследия, нарушении нормативов застройки, жизни и безопасности людей.
Не секрет, что самовольное строительство является способом незаконного захвата земли в прибрежной зоне, лесах и т.д. и проводится с нарушением противопожарных, санитарных, строительных нормативов. О таких случаях постоянно пишет УП. Но каким-то образом самострои получают государственную регистрацию, законность которой может опровергнуть только суд.
Означает ли вышеупомянутое решение Большой Палаты, что застройщик избегает ответственности, как только зарегистрирует и отчудит самострой? Нет, ведь он не прекращает быть субъектом административной, уголовной ответственности. Даже если застройщику удалось незаконно зарегистрировать права на самовольное строительство, существует административная процедура вынесения предписаний и обращения органов государственной власти и местного самоуправления в суд административной юрисдикции, в котором ответчиком в деле о сносе будет именно застройщик.
Но для исполнения решения суда о сносе самовольного строительства исполнительной службой его нужно выполнить, пока не нашелся новый приобретатель, право которого уже зарегистрировано в Государственном реестре.
Сейчас осуществляется рекодификация Гражданского кодекса. Проект на рассмотрение Верховной Рады внесен 22 января 2026 года. Вот здесь стоит очень внимательно присмотреться к изменениям по государственной регистрации недвижимости, предлагающим в проекте ГК концепцию абсолютизации регистрации: есть государственная регистрация - есть законный объект права собственности, нет регистрации - нет объекта.
А также обратить внимание на введение ответственности государства за вред, причиненный незаконной государственной регистрацией. Проект ГК предусматривает, что вред, причиненный внесением в госреестр незаконных или недостоверных данных о праве или вследствие ошибок, допущенных по вине государственного органа подлежит возмещению государством.
Иск об ответственности государства за вред, причиненный в результате неправомерных действий (бездействия) государственного органа в соответствии с этой частью может быть подан в суд в течение десяти лет со дня их совершения (ч. 10 ст. 1917 проекта). То есть за незаконное строительство, государственную регистрацию самовольного многоквартирного дома и его снос будет платить государство из бюджета.
О чем свидетельствуют факты госрегистрации самовольного строительства? О нарушении закона и об институциональной слабости управления, по меньшей мере в сфере госрегистрации прав на имущество. Институциональная слабость не устраняется внесением изменений в закон, созданием очередной комиссии или коллегии Министерства юстиции.
В таких условиях возложить финансовую ответственность на государство за нарушения регистраторов и застройщиков - это ввести безответственность нарушителей.
Очевидно то, что не работает сейчас, а массовые самострои и их государственная регистрация это подтверждают, не заработает только в результате изменений в ГК. Не всегда усиление финансовой ответственности государства - это усиление государственных институтов и правовой защиты граждан.
Если застройщик знает, что у него есть несколько механизмов избежания сноса или получения компенсации через связанных лиц, если он зарегистрирует право на здание, это только будет стимулировать самовольную застройку. Неотвратимым должен стать именно снос самовольного строительства и ответственность тех, кто нарушает закон.