Генеральный план раздора: почему Львов и Сокольники конфликтуют из-за земли возле аэропорта
Конфликт вокруг измененного Генерального плана села Сокольники во Львовской области лишь на первый взгляд может показаться типичным спором между пригородной общиной и большим городом из-за земли и застройки. Остроты добавляет то, что село еще даже не получило десятки гектаров земли вблизи взлетной полосы Международного аэропорта "Львов" имени Даниила Галицкого, а уже распланировало их застройку.
Сам аэропорт, расположенный на территории Львова, принадлежит государству, а земли к югу от него — Сокольницкой территориальной общине. Однако в 2024 году Сокольники решили изменить свой Генеральный план и начать активное расширение в сторону аэропорта. Эта инициатива спровоцировала длительный конфликт со Львовом.
За последние месяцы эта история успела обрости обвинениями в "земельных схемах", судебными разбирательствами, меморандумом и борьбой за право определять будущее территорий вокруг аэропорта. И хотя отдельные участники конфликта видят перспективы его разрешения, не стоит ждать скорого завершения многосерийного "триллера".
Приквел: истоки конфликта между Сокольниками и Львовом
Чтобы лучше разобраться в причинах конфликта между двумя общинами, нужно вернуться на 6–7 лет назад — во времена административно-территориальной реформы (завершающая фаза масштабной реформы децентрализации, начавшейся еще в 2014 году). Ее идея заключалась в том, чтобы передать больше полномочий и денег "на места", то есть общинам.
До реформы в Украине насчитывалось более 10 тыс. сельских советов, часть из которых не располагала достаточными средствами для своих нужд. Поэтому государство решило укрупнить их, создав около полутора тысяч более крупных и финансово состоятельных объединенных территориальных общин (ОТГ). В результате в 2020 году Кабмин утвердил новую карту общин, а Верховная Рада сократила количество районов с 490 до 136.
В то время Львов видел смысл в создании большой агломерации вокруг города. Но Сокольники вместе с селами Басовка и Годовица выступили против такого сценария. Их жители выходили на митинги под Львовскую ОГА и требовали создания отдельной Сокольницкой ОТГ.
Свою позицию они объясняли желанием сохранить самостоятельность, контроль над землей и местными ресурсами. Среди аргументов звучало и опасение, что в составе "большого Львова" села "потеряют голос" и не смогут самостоятельно определять развитие территорий.
В результате в июне 2020 года появилась Сокольницкая территориальная община, в которую вошли Сокольники и два других "мятежных" села. Зато к самому Львову присоединились по два города и поселка, а также 15 сел.
"Тогда, к моему большому удивлению, начались очень активные политические процессы. Жители Сокольников говорили, что не хотят становиться городом и что не позволят застроить село. Ну ладно, не присоединились — так и быть. Но каково же было удивление, когда мы увидели новую версию генерального плана, который приняли Сокольники. То есть, они в один момент решили стать не селом, а городом, увеличив численность населения до 50 тысяч", – подчеркнул в беседе с ЕП городской голова Львова Андрей Садовый.
Часть первая: новый Генеральный план Сокольников
30 декабря 2024 года Сокольницкий сельский совет утвердил изменения в Генеральный план, которыми предусмотрено расширение границ села на 158 га за счет земель ОТГ, прилегающих к Львову — в частности, к взлетной полосе аэропорта. Более 50 га этих территорий планировалось отдать под жилую застройку.
Генеральный план — это основной документ, определяющий, как планировать, застраивать и использовать территорию населенного пункта. Фактически в нем речь идет о перспективах развития территории. Кроме того, генеральный план может содержать предложения по изменению границ населенного пункта.
Этими изменениями Сокольники включили в свой генеральный план территории, которые пока еще не входят в состав самого села. Однако одного решения сельского совета недостаточно для фактического расширения села. Для реализации генерального плана необходимо согласовать документ с Львовским районным советом. Но последний своего согласия не дает.
Кроме того, законодательство определяет, что Генплан необходимо разрабатывать и утверждать с учетом государственных, общественных и частных интересов.
По словам заместителя мэра Львова по вопросам градостроительства Любомира Зубача, территория вокруг аэропорта исторически не принадлежала ни Львову, ни Сокольникам. Она принадлежала государству.
После административно-территориальной реформы эти земли вошли в состав Сокольницкой территориальной общины. Часть участков еще ранее была передана в частную собственность как земли сельскохозяйственного назначения.
"Инвесторы скупали эти земли как сельскохозяйственные. А затем совместно с Сокольницкой общиной разработали новый Генеральный план, в котором предусмотрели многоквартирную застройку", — отметил Зубач.
Он пояснил: если эти земли войдут в состав села Сокольники, то их целевое назначение можно будет изменить, разрешив застройку многоквартирным жильем.
Что же хотят изменить в Сокольниках? В настоящее время площадь села составляет 1421,8 га, а постоянное население по состоянию на начало 2024 года — 8,8 тысячи человек. В то же время Генеральный план предусматривает расширение границ села до 1580,178 га. При этом численность населения Сокольников может вырасти до 50,7 тысячи человек, то есть более чем в пять раз.
Основной прирост должны обеспечить именно новые кварталы многоквартирной застройки. В пояснительной записке к Генплану говорится, что только в проектируемых микрорайонах планируется расселить более 35 тысяч человек. Для этого предусмотрено более 136 гектаров многоквартирной застройки на 13 121 квартиру.
В целом Генеральный план предусматривает создание 14 жилых кварталов, пять из которых — многоквартирные. Также он предусматривает включение в границы села проектной территории под строительство жилого квартала К-9, который должен располагаться недалеко от аэропорта.
Предполагается, что площадь квартала составит 53,7 га, и он сможет "принять" почти 14 тысяч человек. Также поблизости должны появиться школа и детский сад.
Один из самых острых споров вокруг нового генерального плана касается ограничений по шуму в аэропорту. На схемах видно, что часть проектируемого квартала К-9 попадает в зону значительного авиационного шума. Конечно, речь идет не о постоянном фоновом шуме, а об акустическом воздействии во время взлета и посадки самолетов.
Издание Zaxid.net ранее сообщало, что значительная часть земель вблизи львовского аэропорта оказалась в собственности компании "Сокол-Л", конечным бенефициаром которой является Юлия Городечная. По данным издания, по состоянию на 2025 год компании принадлежало около 20 га земли возле взлетной полосы, а впоследствии площадь активов выросла до более 60 га.
"Мы искали большой и целостный земельный участок, который позволил бы воплотить концепцию "город в городе" и одновременно "город-парк", где социальная и общественная инфраструктура будет доступна в пределах пешей доступности. Еще до вступления в проект мы подробно проанализировали все существующие ограничения, включая шумовые, с учетом будущего привлечения международных инвесторов", – отмечала Городечна.
В Сокольниках заявляют, что конфликт вокруг генерального плана в значительной степени политизирован. Председатель Сокольницкого сельсовета Тарас Сулимко призвал Львов к "конструктивному сотрудничеству" и подчеркнул, что община имеет такое же право самостоятельно определять свое развитие, как и сам город. В Сокольниках также утверждают, что при разработке Генерального плана были учтены градостроительные и санитарные требования.
"Проект получил единогласное одобрение архитектурно-градостроительного совета при Львовской ОГА — тридцати независимых экспертов, которые, по-видимому, не заметили "нарушений" и "шока", о которых пишут заместитель городского головы Львова и его руководитель", — заявил Сулимко.
Часть вторая: "вето" Львова и угроза развитию аэропорта
О рисках нового генерального плана Сокольников во Львове начали говорить сразу после его принятия. В горсовете заявили, что масштабная жилая застройка вблизи аэропорта может создать проблемы не только для города, но и для работы самого аэропорта, в частности, ограничив возможности его развития.
Во Львове также отмечали, что проблема заключается не только в самой застройке, но и в её масштабах. Мол, Сокольники не располагают надлежащей инфраструктурой, чтобы удовлетворить потребности всего будущего населения, которое по численности будет в большей степени тяготеть к городу.
Кроме того, во Львовском горсовете заявили, что Генплан Сокольников затрагивает интересы города и должен согласовываться со Львовом как соседней общиной. "Когда мы увидели этот Генеральный план, для нас это был шок, потому что согласно законодательству община должна согласовать его с другой общиной. Поэтому мы обратились в суд. И решение Верховного суда отклонило это на первом рассмотрении, потому что они обязаны согласовать с нами Генеральный план. Их Генплан мы никогда не согласуем", – отметил Садовый.
Он подчеркнул, что развитие города и развитие аэропорта — это взаимосвязанные вещи: "Если аэропорт не развивается, то и город не развивается, ведь деньги уходят туда, куда можно приехать, куда можно долететь".
Отдельно против застройки выступила администрация аэропорта. В предприятии заявили, что проект с ними не согласовывали, несмотря на то, что застройка напрямую влияет на работу аэропорта и безопасность полетов.
"В случае реализации запланированных жилых массивов вероятны массовые обращения жителей с жалобами на шум и требованиями ограничить работу аэропорта, что ставит под угрозу его полноценное функционирование и развитие. Аэропорт является объектом стратегического значения, частью национальной транспортной и безопасности инфраструктуры, и его возможности развития не должны быть ограничены подобными градостроительными решениями", – подчеркнули в госпредприятии.
Часть запланированной жилой застройки попадает в так называемые шумовые зоны Б и В — это территории, где уровень авиационного шума может достигать 85 дБА (как если стоять рядом с работающей газонокосилкой).
Санитарные нормы не запрещают строительство в приаэродромных шумовых зонах, но требуют принятия специальных мер по защите от шума. В то же время Государственные санитарные правила планирования и застройки населенных пунктов прямо указывают, что жилую застройку, школы и детские сады необходимо размещать как можно дальше от источников акустического загрязнения.
Консультант по вопросам работы с территориальными общинами и регионами Civitta Ukraine Владислава Кононенко пояснила, что на территории зоны Г запрещено практически любое строительство, за исключением возведения административных зданий, научно-исследовательских и проектных учреждений. Общественная застройка в этой зоне допускается только при условии соблюдения необходимых требований звукоизоляции.
В свою очередь, территории в пределах "зеленой линии" относятся к зонам Б и В, где разрешено строительство жилья, школ и детских садов, но при этом предъявляются повышенные требования к шумозащите. По словам Кононенко, в проекте Генплана Сокольников часть учебных заведений как раз попадает в эти зоны, хотя и вплотную к "красным линиям".
Что представляет собой аэропорт "Львов"? Львовский аэропорт имеет одну взлетно-посадочную полосу длиной 3305 метров и шириной 45 метров, что позволяет принимать самолеты класса D (Boeing 767, Airbus A330). На таких воздушных судах летают лоукосты Ryanair, Wizz Air, а также немецкая Lufthansa и польская LOT.
Для сравнения: аэропорт "Борисполь" располагает двумя взлетно-посадочными полосами длиной до 4 км, что позволяет ему обслуживать практически все типы гражданских самолетов, включая самые крупные дальнемагистральные самолеты (осуществляющие трансатлантические рейсы).
Львовский городской совет выступил с предложением: вместо жилой застройки на части этого участка создать экономическую зону, ориентированную на бизнес, логистику и международные инвестиции.
Да, на территории возле аэропорта предлагают разместить грузовой терминал (в сторону Сокольников), логистические центры, склады, офисы. "Это 10 тысяч рабочих мест и 500 миллионов гривен налогов для тех же Сокольников. Но люди, которые это (земли вблизи аэропорта, – ЕП) скупили, говорят: "Нет, нам нужно уже сейчас все застроить". Но они таким образом убивают перспективу Львова", – подчеркнул Садовый.
Мэр также отметил, что перенести аэропорт в другое место "невозможно", ведь речь идет о миллиардных инвестициях.
Часть третья: трехсторонний меморандум
Недавно напряжение немного спало. 24 апреля Львовская областная государственная администрация, Сокольницкая территориальная община и аэропорт "Львов" подписали меморандум о развитии аэропорта, который должен решить проблему запланированной застройки жильем приаэродромной зоны.
Документ предусматривает, что аэропорт разработает свою концепцию развития и согласует её с территориальной общиной. "После этого территориальная община вносит изменения в свой Генеральный план, где эта земля, граничащая с аэропортом и имеющая сельскохозяйственное назначение, будет переведена в категорию земель транспорта, где в будущем будет вестись строительство нового терминала аэропорта", – объяснял заместитель главы Львовской ОГА Юрий Бучко.
По его словам, меморандум был подписан без участия Львовской общины, поскольку развитие аэропорта в настоящее время возможно только в сторону Сокольников.
Во время подписания меморандума директор аэропорта Татьяна Романовская отметила, что конфликт вокруг аэропорта близится к разрешению. Она отказалась давать комментарий ЕП, сославшись на "соображения безопасности".
Председатель Львовской областной государственной администрации Максим Козицкий в беседе с "Экономической газетой" подчеркнул, что аэропорт является государственным стратегическим объектом, который формирует "огромные потоки транспорта, людей и возможностей" для всего региона. По его словам, главная задача сейчас – сохранить возможность развития аэропорта и не допустить ситуации, когда жилая застройка фактически "зажмет" аэропорт и ограничит его будущее расширение.
Козицкий также критикует Львов за застройку территорий возле аэропорта со стороны города. По его мнению, именно из-за этого аэропорт уже утратил часть возможностей для развития. В то же время он подчеркивает: в рамках реформы децентрализации и Львов, и Сокольники имеют одинаковые права на планирование собственных территорий. Именно поэтому, по словам главы ОГА, область пытается усадить за стол переговоров аэропорт и Сокольники, чтобы найти компромиссный сценарий развития.
В ОВА называют наиболее вероятным вариантом развития событий доработку генерального плана после того, как сам аэропорт сформирует видение своего будущего. После этого Сокольники, по словам Козицкого, могли бы внести изменения в генеральный план с учетом потребностей аэропорта.
Во Львове же к меморандуму относятся более скептически. Мэр назвал документ "филькиной грамотой" и заявил, что конфликт вокруг застройки возле аэропорта является "вопросом будущего" для всей общины. В горсовете подчеркивают, что жилая застройка рядом с взлетной полосой может окончательно заблокировать развитие аэропорта после войны.
Садовый также отверг утверждения о том, что Львов самостоятельно активно застраивал территории возле аэропорта. По его словам, большинство жилых кварталов со стороны города сформировались еще в советский период, а новое строительство велось только в пределах уже существующей застройки.
При этом во Львове не исключают и более радикальных сценариев. "Я готов пойти на разные шаги, только чтобы там не было жилой застройки, потому что таким образом мы будем разрушать будущее общины и возможности её развития. Я разговаривал с бизнесменами, говорил, что мы готовы предоставить альтернативные участки в других частях города для реализации проектов.
Но почему они не хотят менять? Потому что это в другом конце города, на это нужно больше времени. А здесь – заработать можно уже сейчас. То есть здесь уже всё куплено, уже всё согласовано, буквально берите и начинайте", – заявил Садовый.
В настоящее время Львов пытается в суде отменить новый генеральный план Сокольников. Городские власти убеждены, что дальнейшее развитие ситуации будет зависеть как от решений суда, так и от решений государственных органов. Поэтому пока ставить точку в этой истории еще рано.