Нет управы: АРМА годами не может сдать в аренду арестованные квартиры россиян

С 2022 года украинские суды арестовали сотни объектов жилой недвижимости, принадлежащих россиянам, подсанкционным лицам, государственным изменникам и коллаборационистам. Квартиры, особняки, жилые комплексы - все это передали в управление Агентству по розыску и менеджменту активов (АРМА), которое должно было превратить вражескую собственность в источник доходов для государственного бюджета.

Этого не произошло. Из почти 900 объектов агентство реально управляет только двумя квартирами - 0,22% от общего количества. Остальные - в частности пентхаус российского генерала в Одессе, закарпатское имение Виктора Медведчука, квартиры корпорации "Росатом" в Киеве, дома и гостиницы еще одного генерала РФ - годами стоят пустыми, не принося государству денег.

Анализ наиболее резонансных кейсов раскрывает, как именно АРМА раз за разом срывает собственные конкурсы по поиску управляющих: объединяет несовместимое имущество в один лот, выдвигает требования, которым не соответствует ни один риелтор в Украине, годами не проводит рыночную оценку имущества.

По подсчетам ЭП, государство недополучает десятки миллионов гривен в год. Наряду с этим тысячи внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) живут в арендованном жилье за свой счет, хотя закон позволяет передавать арестованные объекты военнослужащим и ВПЛ без всяких конкурсов. Просто решением Кабмина.

Почему государство, которое воюет за свое существование, не может распорядиться имуществом своих врагов?

Медведчук, "Росатом", замминистра обороны РФ: какие квартиры отдали АРМА

Рекреационно-жилой комплекс "Медвежья дубрава" в урочище Паражин на Закарпатье принадлежал Медведчуку. Объект включает несколько домов и 150 гектаров леса. Оцененный в 493,5 млн грн, комплекс передали АРМА в мае 2023 года.

Агентство полтора года ничего не делало с имуществом, потом провело шесть конкурсов на поиск управляющего - все безрезультатно. В октябре 2025 года управляющего наконец нашли, им стала компания "АВГМ-Групп", которая, по кодам деятельности, занимается оптовой торговлей отходами и ломом и, по данным СМИ, фигурирует в уголовном производстве по хищению средств, выделенных на закупку дронов для армии.

Ежемесячный платеж в бюджет установили на уровне 258,8 тыс. грн - в десять раз меньше рыночной арендной доходности для такого объекта. За пять месяцев работы этого управляющего государство получило менее 1 млн грн вместо почти 10 млн грн по рыночным ценам.

Жена Медведчука Оксана Марченко через компанию "Спорт-Тур" владеет четырьмя киевскими квартирами и домом на Оболонской набережной площадью 731 кв. м. Это имущество общей оценочной стоимостью 148,6 млн грн передали АРМА в апреле 2022 года.

В течение 2,5 года агентство не осуществило оценку и не проводило поиск управляющего. С августа 2024 года АРМА провело девять конкурсов подряд, и все провалились. Дело в том, что квартиры никогда не выставлялись отдельно: всегда в одном лоте с нежилыми объектами и земельными участками, разбросанными по Киеву и области, а минимальный ежемесячный платеж устанавливался на уровне 160-180 тыс. грн, независимо от наличия дохода. Упущенная выгода государства - не менее 9 млн грн.

Двухуровневый пентхаус площадью более 1 тыс. кв. м в Одессе принадлежит теще российского генерал-лейтенанта Михаила Дмитриева, бывшего заместителя министра обороны РФ и директора федеральной службы по военно-техническому сотрудничеству, связанной с производителем ракетного вооружения.

Сразу после вторжения россиян в Украину генерал пытался продать квартиру через посредников за 1,5 млн долл., но не успел. Объект арестовали, оценили в 59,4 млн грн и в сентябре 2024 года передали АРМА. За полтора года агентство провело три конкурса, но не нашло управляющих.

От участников конкурса требовали наличие отдельного офиса с персоналом (отсеивает большинство ФЛП), двух штатных сотрудников с высшим образованием (отсеивает частных риелторов) и опыта работы по договорам управления имуществом согласно главе 70 Гражданского кодекса (отсеивает абсолютно всех, потому что такие договоры в Украине почти не применяются в частном секторе, и ни один риелтор по ним не работает). То есть АРМА объявляло конкурсы, победитель которых не мог существовать в природе. Упущенная выгода - минимум 1,9 млн грн.

В Полтаве АРМА с сентября 2023 года управляет имуществом генерал-полковника Валерия Капашина, уроженца Полтавщины, который сделал карьеру в РФ и сейчас возглавляет федеральную структуру по утилизации химического оружия. Через дочь и зятя он владел двумя отелями, апартаментами с рестораном и баром на Соборной площади, несколькими жилыми домами, квартирой, магазинами.

АРМА объединяло все разнотипные объекты в один лот, поэтому желающих управлять одновременно отелями, ресторанами, жильем и землей не находилось. Только от апартаментов с рестораном государство недополучило минимум 22,7 млн грн.

Шесть квартир и нежилые помещения в доме на улице Константиновской в Киеве принадлежали производителю ядерного топлива "ТВЭЛ", дочерней компании государственной корпорации "Росатом". Имущество арестовали в 2022 году по статье о финансировании терроризма и передали АРМА.

И вокруг здания разгорелась настоящая институциональная война: третье лицо попыталось оформить на себя часть помещений через госрегистратора, определенные структуры дважды пытались получить объект через механизм принудительного отчуждения, нотариусы регистрировали право собственности несмотря на имеющиеся аресты, Минюст эти решения отменял.

За три года и восемь месяцев АРМА не сделало даже рыночную оценку имущества.

Две киевские квартиры на улице Золотоустовской принадлежат Игорю Чуркину - сыну российского олигарха, которого в 2024 году задержали в Аргентине за мошенничество с украинскими активами.

Этот случай уникален: суд еще в декабре 2022 года обязал АРМА не искать управляющего, а сразу продать квартиры. За три года и три месяца агентство не сделало ни оценки имущества, ни его продажи, ни даже не пыталось найти управляющего. Рыночная упущенная выгода - более 3 млн грн от аренды или 21 млн грн от продажи.

Россиянин Николай Сердюк после начала большой войны организовал с территории России схему финансирования антиукраинской деятельности через 7 собственных предприятий в Украине. Среди арестованного имущества - две обычные квартиры по 38-40 кв. м на улице Милославской. Их передали АРМА в марте 2023 года. Первые полтора года с ними ничего не происходило, после чего провели один конкурс.

Но квартиры включили в большой лот вместе с корпоративными правами предприятий, десятками нежилых объектов и автопарком в двух областях. За три года и семь месяцев ноль поступлений, упущенная выгода - 430 тыс. грн, что особенно красноречиво: две обычные квартиры на Троещине любой риелтор сдал бы в аренду за неделю.

Отдельного внимания заслуживает имение олигарха Павла Фукса в Козине под Киевом - дом площадью 2,5 тыс. кв. м. с шестью земельными участками, оцененный в 214 млн грн. Фукс находится под санкциями СНБО с 2021 года и обвиняется в государственной измене и отмывании денег. Как только санкции ввели, тот переоформил имение на жену, гражданку РФ.

АРМА получило имение в управление в 2023 году, полтора года ничего не делало, потом провело семь конкурсов подряд - все провалились по схеме выдвижения невыполнимых требований. Рыночная стоимость аренды такого объекта составляет не менее 650 тыс. грн в месяц, реальная упущенная выгода государства достигает около 20 млн грн.

В ноябре 2024 года Шевченковский районный суд Киева внезапно отменил арест имения. В январе 2026 года Киевский апелляционный суд окончательно снял арест, сославшись на то, что жена Фукса получила имущество законно, что оно является ее единственным жильем в Украине и что неуплаченные налоги (формальное основание одного из производств) были погашены еще в 2024 году.

Годы бездействия и конкурсы с заранее невыполнимыми условиями привели к тому, что общая сумма недополученных государством средств, по подсчетам ЭП, только в разрезе описанной выше для примера недвижимости составляет не менее 150 млн грн.

Почему отдали в управление лишь 0,2% квартир

Задержки с передачей жилой недвижимости россиян и предателей в управление частным компаниям АРМА объясняет бюрократическими преградами. В частности, на сроки влияют необходимость получения полного пакета процессуальных документов, установление судом ограничений, в частности, запрет пользования, отсутствие доступа к активу или документов на него, обжалование решений в судах.

Все это "объективно делает невозможным оперативную передачу активов в управление", говорится в ответе и.о. главы АРМА Ярославы Максименко на запрос ЭП. Однако сказанное касается далеко не всех 893 жилых объектов и не объясняет многолетнюю бездеятельность агентства по сотням квартир.

Вопрос о персональной ответственности АРМА фактически проигнорировало. Агентство сообщило, что "решения принимаются коллегиально" и что в случаях выявления нарушений проводятся служебные проверки. О фактах проведения проверок и их результатах Максименко не сообщила.

С "коллегиальностью" она несколько лукавит, ведь согласно закону, именно руководитель АРМА организует и контролирует его работу, несет персональную ответственность за прозрачность деятельности агентства и результаты его работы.

В случае с квартирами Чуркина возникло юридическое противоречие: АРМА не имеет права передавать недвижимое имущество на продажу без согласия собственника до того момента, пока не вынесут окончательный обвинительный приговор суда или решение о конфискации, вступившее в законную силу.

"Сейчас такой приговор или решение о специальной конфискации отсутствуют, что делает продажу квартир юридически невозможным, несмотря на наличие постановления следственного судьи о реализации", - ответили ЭП.

В августе 2025 года АРМА направило в Офис Генерального прокурора письмо с предложением изменить режим управления с продажи на управление по договору, то есть обратиться в суд с новым ходатайством. При этом Максименко не объяснила почему госслужащие ждали 2 года и 7 месяцев, прежде чем обратиться с такой инициативой. Ответа от ОГП не поступило по сей день. ЭП направила запрос ОГП и обнародует ответ, как только его получит.

По объектам "Росатома" на улице Константиновской в Киеве в АРМА объяснили, что в апреле 2023 года объявили поиск управляющего, но предложений не поступило. В ноябре 2025 года арест отменили и соответственно, АРМА прекратило любые действия с имуществом.

Но в ответе не объясняется, почему в начале агентство выставляло на конкурс одним лотом шесть квартир и недвижимое помещение, а не каждый объект отдельно.

В защиту своих конкурсных требований АРМА приводит аргумент: арестованные активы являются вещественными доказательствами в уголовных производствах, поэтому требуют "специального порядка хранения". Управление, согласно главе 70 Гражданского кодекса, - это не просто аренда, а комплекс мероприятий: техническая эксплуатация, страхование, бухгалтерский учет, правовая защита. Отметим, что в соответствующей главе ГК не употребляются термины "техническая эксплуатация" и "страхование".

Опыт работы именно с такими договорами является объективным критерием отбора управляющих, говорят в АРМА. Того, что ни один риелтор в Украине не работает по договорам управления и что именно поэтому все конкурсы провалились, - агентство в ответе на запрос не признало, но и не опровергло.

На вопрос об учете упущенной выгоды и конкретных суммах поступлений по годам АРМА не ответило вообще. Агентство, которое по закону обязано увеличивать экономическую стоимость активов и наполнять государственный бюджет, не считает или не хочет показывать, сколько государство теряет из-за его бездействия.

Квартиры переселенцам

В декабре 2025 года премьер-министр Юлия Свириденко сообщила, что Кабинет министров передает арестованные объекты, находящиеся в управлении АРМА, для расселения внутренне перемещенных лиц. Аналогичное заявление сделала и Максименко.

Более того, еще в феврале 2024 года тогдашняя руководительница АРМА Елена Дума предложила провести государственную экспериментальную программу для обеспечения ВПЛ жильем за счет арестованных активов, которыми управляет агентство.

Однако, ни через два года после заявления Думы, ни через 5 месяцев после заявления Свириденко ничего не происходит. Почему жилье, которое простаивает много месяцев, не передают ветеранам войны и ВПЛ?

В июле 2025 года вступил в силу закон, который прямо позволяет передавать арестованные активы для социальных нужд без конкурса, на основании решения Кабинета министров. В АРМА сообщили, что уже провели инвентаризацию подходящих объектов и направили перечень в Кабмин. Далее процесс зависит от конкретных обращений военного руководства и соответствующих правительственных распоряжений. Иными словами, мяч на стороне правительства.

ЭП обратилась в пресс-службу Свириденко, но там перенаправили запрос в Министерство социальной политики. Редакция опубликует ответ Минсоца, как только его получит.

На вопрос об эффективности управления арестованным имуществом в целом Максименко не дает прямой оценки предыдущей модели работы АРМА, которая действовала до принятия нового закона, а отмечает, что сейчас агентство "фокусируется на системном совершенствовании процессов" через новое законодательство.

В январе 2026 года вступили в силу все положения закона о реформе АРМА. В агентстве утверждают, что подготовили перечень нормативных актов во исполнение нового закона, в частности для определения порядка отбора управляющих для простых и сложных активов, контроля эффективности управления, обязательной оценки имущества, конкурсов через Prozorro.

Однако, как выяснил Комитет Верховной Рады по вопросам антикоррупционной политики на заседаниях 24 февраля и 12 марта, АРМА не выполнило "домашнее задание", на которое давалось полгода. А именно: не провело идентификацию всех активов, не установило их характеристики и особенности, не определило их рыночную стоимость, экономический потенциал, возможности осуществления эффективного управления ими и сохранения их экономической стоимости.

Также до конца не разработало новые и не привело действующие подзаконные нормативно-правовые акты в соответствие с законодательством. Из-за этого фактический старт реформы до сих пор не состоялся.