Недвижимость у воды - очень рисковый актив

Расположение земельного участка или другой недвижимости возле реки, озера или на берегу моря расценивается как ее коммерческое преимущество. На OLX по состоянию на начало 2026 года несколько тысяч объявлений о продаже земельных участков, домов, коттеджей, квартир и коммерческой недвижимости с указанием "у воды", "с выходом к воде", "у реки".

Для продавцов - это возможность просить более высокую цену за эту недвижимость, для частных владельцев - элемент статуса и качества жизни, для бизнеса - инвестиционный актив, чтобы размещать отели, коттеджные городки, рестораны, рекреационные комплексы или жилые проекты премиум-класса.

Но ни в одном из этих объявлений не указано, что владеть земельным участком у воды означает большой риск рано или поздно получить иск прокурора о возвращении этого участка в собственность государства или местной общины. Независимо от того, как давно и каким образом владелец (добросовестный приобретатель) приобрел этот участок в собственность, и с соответствующими рисками для размещенной на нем недвижимости.

Прибрежная защитная полоса: риск, который не закладывают в цену

Ключевой риск - нахождение земельного участка в так называемой прибрежной защитной полосе (ПЗС). ПЗС - это водоохранная зона вдоль реки, моря, озера или другого водоема, которая не может находиться в частной собственности.

Размер прибрежной защитной полосы зависит от вида водоема: 25 метров вдоль ручья или малой реки (например, Смотрич в Каменце-Подольском, Козинка в Козине), 50 метров вдоль средней реки (например, Стырь в Луцке), 100 метров вдоль большой реки (например, Днепр, Десна, Южный Буг), озера или водохранилища (например, возле Киевского моря в Вышгороде), не менее 2 км возле Черного или Азовского моря.

Следовательно, земля вдоль обоих берегов Днепра (в Киеве, Процеве, Кийлове, Плютах, в Вышгороде, в Хотяновке, Лебедевке, на Оболони и на Осокорках, в Конча-Заспе, в Украинке, Витачеве, других селах и городах) шириной 100 метров, по общему правилу, не может находиться в частной собственности.

Если же эта земля или определенная ее часть каким-то образом оказалась в частной собственности, независимо 10 или 20 лет назад, то, как показывает судебная практика, это проблема нынешнего собственника (добросовестного или недобросовестного приобретателя), которую государство в лице прокурора и судов преимущественно успешно (для себя) преодолевает с помощью судебных решений и исков.

Прокурорские иски как системный тренд

По данным Офиса Генерального прокурора, только в 2024 году прокуратура инициировала почти 10 тыс. судебных дел по защите интересов государства в суде, не связанных с уголовными производствами.

Опыт подсказывает, что большинство из них касается земельных участков, в частности участков в лесу и возле воды, которые много лет назад стали чьей-то частной собственностью. Примечательно, что еще 5-7 лет назад количество таких дел было едва ли не вдвое меньше.

Однако сейчас это уже давно не единичные дела, а тенденция, с которой сталкиваются частные владельцы дорогой, часто - элитной загородной недвижимости, девелоперы, застройщики коттеджных городков, инвесторы в загородные рекреационные (развлекательные) комплексы и тому подобное.

"Документы в порядке" не гарантируют защиты

С точки зрения человека, не знакомого с нормами Земельного и Водного кодексов, тенденциями законодательства и судебной практики, покупка участка у воды или инвестиция в недвижимость у воды вряд ли будет выглядеть рискованно. Скорее, наоборот, привлекательно. С видом на воду.

Во многих случаях с документами, казалось бы, все в порядке: земельный участок числится в реестрах, много лет назад (в 2000-х или 2010-х годах) отведен в частную собственность, на него был оформлен государственный акт о праве собственности, а после того - однократно или неоднократно отчужден с соблюдением всех требований к оформлению и нотариальному удостоверению сделки, внесением нотариусом (регистратором) сведений в необходимые реестры, надлежащей регистрацией прав и т.д.

Впрочем, в последние годы Верховный Суд много сделал для того, чтобы владельцы участков у воды чувствовали себя совершенно незащищенными. Независимо от того, о ком мы говорим: "первом" владельце, который получил земельный участок по решению местного совета 10-20 лет назад и до сих пор им владеет, "последнем" владельце, который купил участок у "первого" со всеми документами, девелопере, застройщике, инвесторе в строительство многоквартирного жилого дома или коттеджного городка у воды.

Верховный Суд наработал подход, при котором одного лишь факта нахождения земельного участка или какой-то его части в прибрежной защитной полосе достаточно, чтобы вернуть этот участок государству (местной общине). Дата приобретения этого участка в частную собственность, способ его приобретения, количество предыдущих владельцев - не имеют значения.

Иными словами, земельные участки решениями судов забирали у их владельцев (добросовестных приобретателей) в пользу государства (местной общины) даже тогда, если они открыто владели ими 20 лет с надлежащим оформление всех документов, или даже если они купили этот участок у предыдущего владельца, должным образом оформив у нотариуса эту сделку.

Правда, в 2025 году Верховный Суд решился на важное изменение - если участок лишь частично находится в пределах прибрежной защитной полосы, то забирать у владельца и возвращать государству надо только эту часть, а не весь участок, как это было раньше.

Уголовный аспект и "Закон Мазепы"

Дела о землях водного фонда могут иметь и уголовно-правовой контекст, как в громком деле Игоря Мазепы. Собственно, именно это дело и стало поводом для принятия парламентом в марте 2025 года изменений в законодательство, которые в народе получили название "Закона Мазепы".

Эти изменения стали ответом парламентариев на сложившуюся судьями Верховного Суда практику, способом ей противодействовать и усиления защиты прав добросовестных приобретателей. И не только добросовестных.

Ключевые изменения - два: ограничение возможности государства истребовать имущество у добросовестного приобретателя десятилетним сроком и предусмотрение обязательной денежной компенсации со стороны государства (местного совета) стоимости истребуемого имущества (внесение средств на депозитный счет суда).

Закон встретил яростное сопротивление не только со стороны общества, но и среди судей. Поэтому уже в сентябре 2025 года Верховный Суд попросил Конституционный Суд признать неконституционными отдельные положения этого закона - о распространении его действия на имеющиеся дела и на имущество, зарегистрированное до вступления его в силу. Кроме того, понемногу формируется и новая судебная практика, которая вопреки закону освобождает прокуроров от обязанности вносить на депозитный счет суда средства для будущего возмещения стоимости истребуемого имущества.

Логика проста: закон требует внесения средств в случае предъявления иска об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, тогда как прокурор считает, что лицо, у которого истребуется имущество, является недобросовестным приобретателем, а потому депозит не нужно вносить.

Следовательно, попытки парламентариев усилить защиту добросовестных приобретателей пока не создали окончательной правовой определенности. Судебная практика продолжает эволюционировать - и не всегда в пользу собственника - добросовестного приобретателя.

Правовая неопределенность в этой категории дел вряд ли исчезнет в ближайшее время. Именно поэтому внимание существующих владельцев (ценителей) земельных участков у воды - к расстоянию их земельного участка до уреза воды, изменениям в законодательстве и судебной практике, становится частью ответственного владения - так же, как финансовое планирование и налоговое структурирование.