Третья версия "еОсели". Какое жилье можно купить в ипотеку и что изменят в программе
"Укрфинжитло" в очередной раз изменило условия получения ипотечного кредита по программе "еОселя". На что могут рассчитывать покупатели квартир?
За более чем два с половиной года существования государственной программы "еОселя" ее условия меняли и расширяли несколько раз. Сначала воспользоваться льготными условиями ипотечного кредитования могли только четыре категории граждан, в частности военнослужащие, а впоследствии к ним добавились и другие.
Постепенно к программе привлекали молодежь, снизив минимальный первоначальный взнос. Кроме этого, податься на "еОселю" можно параллельно с "еВідновленням" - государственной программой для тех, чье жилье пострадало от российских атак.
Как сейчас работает программа "еОселя", кто может получить жилье по льготной ипотеке и как хотят изменить ее условия?
Кто может принять участие в программе "еОселя"
Есть несколько общих требований к желающим принять участие в программе льготного кредитования "еОселя". Прежде всего это должны быть граждане Украины от 18 лет до 70 лет на дату погашения кредита. То есть если договор оформляется на 20 лет, то заемщику должно быть не более 50 лет.
Подаваться на программу не могут люди, которые в течение последнего года продали или до сих пор владеют недвижимостью площадью более 52,5 кв. м (для семей такая площадь возрастает на 21 кв. м на каждого дополнительного члена семьи). Например, не могут принять участие в программе бездетные супруги, которые владеют недвижимостью более 73,5 кв. м.
При этом не учитывается недвижимость, расположенная в районе ведения боев и на временно оккупированных территориях, а также уничтоженная или поврежденная.
Важным требованием является платежеспособность клиента, ведь именно это часто становится причиной отказа в выдаче кредита, отметил руководитель департамента обеспеченного кредитования Приватбанка Владислав Королев. Среди других распространенных причин отказа - плохая кредитная история и большая кредитная нагрузка.
"Ипотека - это долгосрочный кредит. Чтобы он был относительно комфортным для семьи, желательно, чтобы платеж по ипотеке не превышал 30% дохода семьи. Конечно, банк может согласовать кредит и с большими размерами платежа относительно дохода, но выплачивать его семье будет сложно", - добавил Королев.
Участников программы можно разделить на две категории: льготники и нельготники. Первые могут взять ипотеку под 3% годовых. К ним относятся военнослужащие (по контракту), правоохранители, медики, педагоги и ученые (все должны работать в государственных или коммунальных учреждениях).
Если человек перестает быть льготником, его переводят на общую ставку 7%.
Под 7% взять кредит могут ветераны и члены их семей, внутренне перемещенные лица (ВПЛ) и другие граждане, которые не имеют собственного жилья или нуждаются в улучшении жилищных условий.
Как будут меняться процентные ставки
Изначально предполагалось, что ставки по кредиту не будут меняться в течение всего времени действия кредитного договора. Однако с осени 2024 года эту норму изменили.
По обновленным правилам, ставки по льготным кредитам будут расти с одиннадцатого года: с 3% до 6% и с 7% до 10%.
Ранее в правительстве объясняли, что повышение ставок не приведет к сильному увеличению финансовой нагрузки, ведь за первые десять лет тело кредита, на которое начисляют проценты, уменьшится вдвое.
В ипотеках, оформленных до вступления изменений (до 19 сентября 2024 года), ставки меняться не будут.
Какие первый взнос и сумма кредита
Стандартный первый взнос для "еОсели" составляет не менее 20% от стоимости жилья. Однако осенью 2024 года правительство снизило его до 10% для заемщиков в возрасте до 25 лет включительно.
Кредит можно оформить на срок от года до 20 лет, но банки часто предлагают максимальный срок кредита с возможностью досрочного погашения.
Сумма кредита может варьироваться от 50 тыс. грн до 5-6 млн грн в зависимости от банка.
Какое жилье можно купить с "еОселей"
При оформлении заявки на "еОселю" особое внимание нужно уделить выбору недвижимости, ведь к нему есть ряд требований. Программа позволяет приобрести квартиру, дом или имущественные права на жилье в многоквартирном доме. Перечень аккредитованных банками-партнерами строящихся объектов есть на сайте.
По данным компании "Укрфинжитло", через которую реализуется программа, с начала 2025 года подавляющее большинство кредитов выдали на новую недвижимость от застройщиков - почти 58%.
Для разных категорий заемщиков доступно жилье разного возраста: до трех и до десяти лет. Объекты до 10 лет могут приобрести ВПЛ и их ближайшие родственники, льготники (граждане, которым ипотека доступна под 3%), ветераны и члены их семей (только в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях).
Для остальных категорий граждан недвижимость, которую они могут купить по льготной ипотеке, не должна быть старше трех лет.
"Акцент на новое жилье в программе связан с тем, что в условиях войны важно поддерживать экономику страны, в частности стимулировать строительство. Это даст людям больший выбор современного, комфортного и безопасного жилья", - рассказали ЭП в "Укрфинжилье".
Там считают, что благодаря программе "еОселя" объемы строительства за девять месяцев 2024 года выросли на 23,8% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Существуют ограничения по площади недвижимости. Площадь квартиры не должна превышать 52,5 кв. м на одного человека, а жилого дома - 62,5 кв. м. На каждого дополнительного члена семьи эти показатели увеличиваются на 21 кв. м.
Также нужно учитывать предельную стоимость жилья. Цена квадратного метра не может превышать среднюю стоимость в регионе, умноженную на соответствующий коэффициент (1,75 или 2 в зависимости от города).
Пример. Для Киева средняя стоимость, которую определил Минрегион, составляет 28 850 грн. Соответствующий коэффициент - 2. Следовательно, предельная стоимость квадратного метра квартиры, которую можно купить в столице через "еОселю", составляет 57,7 тыс. грн.
Если стоимость 1 кв. м желаемого жилья выше предельной, разница покрывается первым взносом. Поэтому обязательный первый взнос может превысить 20% от цены квартиры.
Пример. Выбрана квартира в Киеве площадью 42 кв. м. Цена 1 кв. м - 75 тыс. грн (общая стоимость - 3,15 млн грн). Соответственно первый взнос (20%) должен был бы составить 630 тыс. грн. Однако из-за того, что цена квадратного метра превышает предельную, за каждый квадратный метр надо добавить по 17,3 тыс. грн. Суммарно - 726,6 тыс. грн. Именно эта сумма будет считаться минимальным первым взносом.
Участие в других государственных программах
В Украине действует программа компенсации за уничтоженное недвижимое имущество "еВідновлення". В ее рамках украинцы получают специальные жилищные сертификаты, за которые можно приобрести новое жилье.
С осени 2024 года такие сертификаты можно использовать как первый взнос для программы "еОселя". В "Укрфинжитле" рассказали, что уже заключили пять таких соглашений.
Если сумма сертификата меньше 20% стоимости жилья, то разницу нужно покрыть за свой счет.
Ранее украинцам, которые участвовали в других государственных жилищных программах, нельзя было подаваться на "еОселю". Однако эту норму изменили для тех, чье жилье уничтожено, расположено на временно оккупированной территории или на территории, где идут активные бои.
Какие результаты показывает программа
За более чем 2,5 года работы "еОсели" ею воспользовались 17,3 тыс. украинцев, которые оформили кредиты на 28,6 млрд грн. Большую часть ипотек предоставили льготным категориям граждан (тем, кто получают ипотеку под 3%): 12,1 тыс. на 19,3 млрд грн.
Среднюю стоимость ипотечного жилья в "Укрфинжилье" оценивают почти 2,3 млн грн, а площадь - 57,2 кв. м. Более дорогое жилье брали в ипотеку под 7%.
Чаще всего льготную ипотеку выдавали военнослужащим и правоохранителям (52% или 9 тыс. человек). Среди них больше всего займов получили полицейские (18,5%), меньше всего - военнослужащие Гострансслужбы (0,1% или 14 человек). Военнослужащим ВСУ выдали 2,7 тыс. кредитов на приобретение жилья (15,7%).
На втором месте по количеству выданных кредитов оказались "другие граждане" (24,4%). Это могут быть те, кто не имеют собственного жилья или претендуют на улучшение жилищных условий.
Педагоги и медики получили одинаковое количество ипотек: по 1,3 тыс. или в целом 8%. На ВПЛ пришлись всего 3% выданных кредитов.
Больше всего займов выдали государственные Ощадбанк, Приватбанк и Укргазбанк. На них пришлись почти 90% ипотек на общую сумму 25,1 млрд грн. Эти же банки выдали больше всего кредитов под 3%.
Например, Ощадбанк и Приватбанк по 75% займов предоставляли льготникам, а в "Банке кредит Днепр" таких ипотек было лишь 31,6%.
Чаще всего украинцы выбирали жилье в Киевской области (27,5%), Киеве (21,3%) и Львовской области (6%).
"Киев, Киевская область, а также Одесса и область всегда были лидерами по строительству жилья, поэтому эти области лидируют и по программе. Относительно много сделок и во Львовской и Ивано-Франковской областях", - рассказал Королев.
Что могут изменить в программе
9 июня состоялось заседание комитета Верховной Рады по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики, на котором рассматривались ключевые вызовы программы. Председатель комитета Даниил Гетманцев отметил несправедливое решение переводить военнослужащих после увольнения (в частности из-за получения ранения и инвалидности) со ставки 3% на 7%. Это касается и жен и мужей погибших военных.
Гетманцев также отметил, что воспользоваться ставкой 3% не могут мобилизованные военнослужащие и это тоже нужно исправить.
Заместитель министра экономики Андрей Телюпа пояснил, что "логика, которая в это закладывалась, - стимулировать людей оставаться на контракте и таким образом служить государству". Кроме того, он отметил, что у Минветеранов есть дополнительные финансовые ресурсы, которые могли бы привлекать для компенсации ставки. Кроме того, действуют региональные программы, которые позволяют полностью компенсировать процентную ставку.
Еще один ключевой недостаток программы - недостаток финансирования от правительства. "Есть программы вроде "Национального кэшбека", на которую выделили более 2 млрд грн, которые влияют на развитие ВВП меньше статистической погрешности", - написал Гетманцев.
По его мнению, нужно рассмотреть возможность финансирования программы за средства других неудачных программ, в частности путем перераспределения денег.
Документ, который содержит соответствующие изменения, комитет должен утвердить до 22 июня. Также ожидаются окончательные решения правительства о распространении льготных условий программы на мобилизованных и о фиксированной ставке для защитников после освобождения.
В "Укрфинжитле" говорят, что от граждан также есть запрос на приобретение частных домов или таунхаусов на стадии строительства. Правительство поддержало такие изменения. Сейчас банки и застройщики работают над аккредитацией объектов. Предполагается, что оформить ипотеку на них можно будет так же, как и на квартиру.