Преимущества и недостатки инвестирования в иностранную недвижимость

Одним из основных направлений для инвестирования всегда была и остается недвижимость. Зато на фоне большой войны в Украине, а также начала глобального конфликта, нападения Ирана на страны Ближнего Востока (в частности, попадание в отели и другие объекты в Дубае), подготовки стран Европы к войне и вообще состояния нестабильности в мире инвестиции в недвижимость должны были бы терять свою популярность. Но так ли это на самом деле?

Современные реалии демонстрируют повышенный интерес украинцев к объектам недвижимости как в Европе, так и в других регионах. И здесь дело не только в том, чтобы приобрести себе жилье, но и в том, чтобы выгодно вложить деньги. Если еще несколько лет назад можно было рассматривать в качестве самых привлекательных стран Польшу, Португалию и Испанию, то сейчас спросом пользуются объекты недвижимости в Греции, Болгарии.

Например, потраченные 250 тыс. евро в Греции могут открыть путь к праву проживания в стране. На Кипре получить статус резидента можно в том случае, если вложить в недвижимость 300 тыс. евро или больше, а в Португалии этот порог составляет 500 тыс. евро. Болгария предлагает едва ли не самые дешевые в Евросоюзе цены на квартиры, дома, апартаменты на известных курортах.

Если говорить об инвестициях в недвижимость, то это один из лучших способов диверсифицировать активы, а в дополнение еще и защитить свой капитал в условиях глобальной волатильности. Он доступен не только специалистам, но и новичкам. Больше всего спрос на жилье растет в столицах европейских государств и в курортных городах, где есть возможность сдавать жилье в течение большей части года.

Согласно статистике (Knight Frank), средняя рентабельность арендной недвижимости в Испании составляет около 4%, а во Франции - 4,25%. Зато инфляция в той же Франции в феврале 2026 года составила 1,1%, а в Испании - 2,5% (данные Eurostat).

Украинцы, которые вкладывают средства в иностранную недвижимость, могут рассчитывать не только на стабильный доход в валюте, но и на потенциальные юридические преимущества. Также есть варианты, когда покупка объекта недвижимости дает возможность получить статус "постоянное проживание" и льготы, связанные с ним. Например, в Турции чаще всего выгодные цены на жилье сочетаются с программой "инвестиционного гражданства".

Инвестиции в недвижимость: что стоит знать

Прежде всего, такие инвестиции могут быть разного типа - как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. Есть разница и в стоимости:

• объекты на вторичном рынке в таких странах, как Румыния, Болгария, Польша (небольшие города) - от 50 тыс. евро до 100 тыс. евро, это чаще всего апартаменты, квартиры и т.д;
• недвижимость первичного рынка (новостройки) - от 100 тыс. евро до 150 тыс. евро (иногда и больше, чаще всего с возможностью рассрочки оплаты на срок до 7 лет, выбор стран уже гораздо шире);
• коммерческая недвижимость (склады, магазины, бьюти-салоны, спортивные залы и т.д.) - здесь минимальные вложения составляют 300 тыс. евро, зато большим плюсом может стать полученное право на постоянное проживание в стране;
• также одним из вариантов вложить деньги в недвижимость являются так называемые коллективные инвестиции - речь идет о покупке доли в курортном объекте (например, в Болгарии, Испании и т.д.).

Среди самых популярных объектов для инвестиций денег в недвижимость, которые выбирают украинцы, - квартиры для дальнейшей сдачи в аренду (как посуточно, так и долгосрочно), коммерческая недвижимость (как для открытия собственного бизнеса, так и для арендного бизнеса). Также есть запрос на покупку старого жилого фонда с целью провести реновацию и продать дороже - так называемые косвенные инвестиции (инвестирование через фонды REIT).

Важно: арендный бизнес в этом сегменте может приносить от 4% до 12% годовых, но это зависит от страны, локации объекта и еще ряда факторов.

Почему именно недвижимость

Среди причин, которые побуждают украинцев выбирать объектом вложения денег недвижимость в ЕС, можно назвать:

• практически полное отсутствие рисков даже во время финансовых кризисов;
• защита денег от инфляции и возможной девальвации;
• наличие доходов в так называемой твердой валюте;
• большой выбор объектов в сегменте жилой, коммерческой, курортной и другой недвижимости;
• лояльное отношение к инвесторам (особые условия, скидки и т.д.).

Минусы тоже есть, и это прежде всего юридические и языковые барьеры. Также есть и другие:

• расходы, которых невозможно избежать - налоги, регистрация, услуги различных агентов и т.д;
• так называемые непредвиденные расходы - ремонт, страхование, содержание объекта;
• простои (касается недвижимости для аренды - сезонные, например).