Какой будет ипотека в 2025 году

В течение 2024 года благодаря системной переориентации госпрограммы "еОселя" на первичный рынок жилья, доля выданных кредитов в строящихся новостройках выросла в 8 раз: с 3% в январе до 24% в декабре.

При благоприятных экономических и военных условиях в 2025 году около 40% всех выданных ипотечных кредитов по программе "еОселя" может прийтись на первичный рынок жилья.

На мой взгляд, положительные "ипотечные" результаты 2025 года стали следствием нескольких важных изменений в государственной программе, в частности:

1. Расширение круга банков-партнеров программы "еОселя" до 11 (в начале действия программы в ней участвовало лишь 5 банков).
2. Ограничение максимального возраста жилья 3 годами, за исключением кредитов для внутренне перемещенных лиц.
3. Увеличение участников программы среди девелоперов: на конец декабря 2024 года в программе "еОселя" было аккредитовано 91 застройщика и 201 проект.

Еще в прошлом году мы прогнозировали существенный рост количества ипотечных сделок на первичном рынке. И наши прогнозы полностью оправдались. На конец декабря 2024 года доля первичного рынка в структуре выданных государственных ипотечных кредитов по программе "еОселя" составила 24%.

Несмотря на непростые экономические обстоятельства, такие, как, например, ускорение инфляции, в 2024 году количество выданных ипотек составило более 8,5 тыс. на общую сумму более 14,6 млрд грн, что является лучшим показателем за 2 года и 3 месяца действия государственной льготной ипотеки.

От чего будет зависеть развитие ипотеки

В 2025 году развитие ипотеки и программы "еОселя" в частности будет зависеть от ряда важных факторов.

Среди них:

1. Экономические факторы. Речь идет о темпах роста ВВП, достижение баланса государственного бюджета благодаря международной финансовой помощи, стратегию НБУ относительно учетной ставки, как основного предохранителя обесценивания гривны, ситуацию на валютном рынке, уровень покупательной способности граждан и т.д.
2. Финансирование программы "еОселя". Я считаю, что важным стало принятое накануне 2025 года решение о докапитализации "Укрфинжитла" через выпуск облигаций внутреннего государственного займа на сумму 20 млрд грн.

По моему убеждению, учитывая динамику 2024 года, этих средств может хватить на активное развитие государственной ипотеки в 2025 году с возможностью выдавать кредиты на сумму до 1 млрд ежемесячно.

1. Дальнейшее совершенствование (либерализация) условий программы: в частности анонсировано расширение ее действия на аграриев.
2. Динамика строительства жилья. Постепенная переориентация "еОсели" на первичный рынок предполагает, что государственная ипотека позволит девелоперам постепенно наращивать темпы строительства благодаря увеличению продаж на стадии возведения.
3. Военные факторы: от преодоления последствий вражеских ракетных и БПЛА-атак до ситуации на фронте.
4. Геополитические факторы: объемы финансовой и военно-технической помощи Украине, а также гипотетическая возможность завершения "горячей" фазы войны.

Сейчас базовым для развития ипотеки безусловно является военный фактор, ведь длительная война с труднопрогнозируемыми последствиями может тормозить экономику страны. В то же время банки настроены достаточно оптимистично, видя одним из стратегических направлений собственного развития именно ипотеку. Именно поэтому мы ожидаем, что положительная динамика ипотечного кредитования, наблюдавшаяся в 2024 году, как минимум, продолжится и в 2025 году.

Прогнозы

Очевидно, в течение 2025 года государственная программа "еОселя" будет оставаться главным механизмом развития ипотеки. Однако ожидается, что доля кредитов на приобретение жилья по коммерческим ипотечным программам существенно возрастет: с 3% в 2024 году до 10% в 2025 году, в том числе благодаря совместным ипотечным программам банков и девелоперов.

Не исключено, что увеличение доли коммерческой ипотеки будет происходить и на вторичном рынке, активизацию которого мы почувствовали уже в ноябре-декабре 2024 года после изменения условий государственной программы. Активное развитие должны получить "Ветеранские" ипотечные программы, по сниженным на 1-2 п.п. ставкам.

В сверхтяжелых военных условиях ипотека в Украине держится именно на "плечах" "еОсели". В то же время комбанки в 2025 году целенаправленно искать эффективные пути для развития собственных ипотечных программ по наиболее приемлемым процентным ставкам.

Конечно банковский сектор лелеет надежды на благоприятные экономические и военные условия, от которых вообще будет зависеть будущее Украины.