Как подготовиться к закрытию сделки, если не работают государственные реестры?

19 декабря российские хакеры совершили самую масштабную атаку на цифровую инфраструктуру Министерства юстиции Украины. В результате большинство государственных реестров временно не работают. По оптимистическим оценкам они возобновят работу в течение двух недель, то есть уже после новогодне-рождественских праздников.

В связи с этим нотариусы временно лишены возможности совершать нотариальные действия, связанные с проверкой сведений, которые содержатся в государственных реестрах. Это влияет на большинство сделок, которые юридические консультанты и их клиенты планировали закрыть "под елочку" или в начале нового года.

Отдельная проблема - физические лица, которые запланировали продажу нескольких объектов недвижимого имущества в конце 2024 и в начале 2025. Таким продавцам придется продавать несколько объектов недвижимого имущества в течение одного отчетного года с соответствующими налоговыми последствиями. В таком случае продавцы будут вынуждены переплачивать налоги или искать более сложные способы отчуждения. Например, с применением корпоративных структур.

Однако проблема функционирования реестров не всегда должна приводить к полной остановке транзакции. 20 декабря 2024 г. Министерство юстиции Украины выпустило информационное письмо, которое проясняет ситуацию. Согласно ему, нотариусы имеют право предоставлять нотариальные услуги, не связанные с доступом к государственным реестрам, в том числе удостоверять доверенности и удостоверять подлинность подписи на документах.

Итак, как минимум бизнес может:

1. заключать трансакционные документы, которые не требуют нотариального удостоверения - договоры купли-продажи долей, уступки права требования, зачисления, займа, залога и т. п.
2. осуществить документальную подготовку к закрытию сделки. Например, подготовить нотариально заверенные доверенности, согласия супругов на отчуждение имущества, подготовить перевод иностранных документов с нотариальным заверением подписи переводчика, нотариально заверить подписи участников на протоколах общего собрания участников и новой редакции устава;
3. удостоверять подписи сторон сделки на акте приема-передачи. Это возможно при условии если подписанты - физические лица или нотариус сможет подтвердить полномочия представителей сторон. Например, если представитель действует на основании доверенности, выданной за границей;

Однако проблемы могут возникнуть в следующих случаях:

1) заверение подписей представителей украинских компаний. Формально нотариусы должны проверять по государственному реестру действительность данных компании, которую представляет лицо, перед заверением подписи представителя.

Поскольку доступ к реестру отсутствует, нотариус может отказать. Однако на практике нотариусы могут заверить такую подпись, если представитель сможет предоставить извлечение из государственного реестра в отношении компании, выданное, например, месяц назад, устав, протокол о назначении директора, который выдал доверенность;

2) подача заявления на осуществление регистрационных действий. Особенно острой эта проблема может быть для иностранных компаний, у которых истекают сроки действия доверенностей, сертификатов и выписок из иностранных реестров.

Законодательство устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации. Сбой в работе государственных реестров не входит в этот перечень. Во время военного положения срок для внесения нотариусом сведений в государственные реестры продлевается на подтвержденное Государственным предприятием "Национальные информационные системы" время их ненадлежащего функционирования.

Следовательно, (а) формально нотариусы могут принимать такие заявления, если реестры не работают; и (б) после возобновления их работы не должны отказывать в осуществлении регистрационных действий, если истек формальный срок рассмотрения заявления. Однако на практике не все нотариусы готовы принимать такие заявления ввиду того, что между подачей заявления и осуществлением регистрационных действий срок полномочий представителей может истечь.

Также, стороны могут предусмотреть в своих соглашениях механизмы, которые хеджируют соответствующие риски. Например, предусмотреть право покупателя расторгнуть соглашение и обязанность продавца вернуть все авансовые платежи, если на дату возобновления работы государственных реестров у продавца не будет зарегистрированного права собственности на соответствующий объект недвижимости или доли.

Таким образом, отсутствие доступа к государственным реестрам действительно не дает возможности закрыть сделку и передать право собственности на недвижимое имущество или доли. Однако стороны все еще могут подписывать трансакционные документы, которые не предусматривают участия нотариуса, и нотариально удостоверять определенные виды документов, определенные в разъяснениях Министерства юстиции Украины.

Соавтор: Роман Емец, старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры"