5 основных рисков инвестиций в зарубежную недвижимость и как с ними справиться

Я инвестирую в недвижимость более 25 лет. Начинал в Украине, в Харькове, и до сих пор имею там объекты. Сегодня моя компания реализует инвестиционные проекты в Черногории и Болгарии. За это время я пережил четыре крупных кризиса: 2008 год, 2014–2015 годы, пандемию COVID-19 и полномасштабное вторжение. Все они ударили по рынку недвижимости. Могли ли инвесторы их предвидеть и избежать последствий? Я не знаю никого, кому это удалось.

События такого масштаба — лишь часть рисков, с которыми сталкивается инвестор. Свести их к нулю невозможно. Важнее понимать, с каким риском имеешь дело и что реально можешь с ним сделать. Одни риски можно выявить и снизить ещё до заключения сделки, влияние других — сгладить, а некоторые остаётся лишь принять. Ниже я расскажу о пяти основных рисках, с которыми может столкнуться каждый, кто инвестирует в недвижимость за рубежом.

Юридические риски

Даже если с самим объектом на первый взгляд всё в порядке, проблемы могут скрываться в документах. Например, в истории перехода права собственности могут оставаться неоформленные доли нескольких владельцев или предыдущие соглашения, которые не были должным образом зарегистрированы. Отдельный тип юридического риска — обременения, оставшиеся от предыдущего собственника: непогашенная ипотека, арест имущества или налоговый долг, привязанный к объекту.

На некоторых рынках существует и другая проблема — самовольное строительство или неурегулированный юридический статус объекта. Например, в некоторых городах Черногории доля такой недвижимости может достигать 10–15%. На протяжении десятилетий это не мешало не только жить в таких домах, но и заключать в отношении них нотариальные сделки, в частности купли-продажи.

Но в 2025 году правила изменились, и оборот такой недвижимости был существенно ограничен. Теперь, чтобы продать объект, владелец должен урегулировать его юридический статус и пройти предусмотренную законом процедуру легализации.

Это наглядный пример того, как юридический риск может годами не создавать ощутимых проблем, а затем из-за изменения законодательства вдруг напрямую ударить по ликвидности недвижимости.

Впрочем, юридические риски относятся к управляемым: большинство таких проблем можно выявить до заключения сделки. Если вы покупаете недвижимость самостоятельно, поручите юридическую проверку местному юристу, знакомому с практикой конкретного рынка. Если через инвестиционную компанию — выясните, кто проводит такую проверку и что именно она охватывает.

Строительные риски

Чем раньше инвестор вступает в проект, тем выше потенциал роста стоимости, но и строительных рисков больше. На заключительных этапах рисков меньше, но, как правило, ниже и потенциальная доходность.

Наиболее частый сценарий — задержка сроков. Причины, как правило, прозаичны: перебои с поставками материалов, нехватка подрядчиков или рабочей силы, бюрократические согласования.

Мы прошли через это на собственном опыте. В один из наших проектов в Будве мы вошли на этапе оформления разрешительных документов. Их получение затянулось почти на год, в частности из-за нестабильной работы органов местного самоуправления Будви. Но за это время рынок активно рос, и инвесторы, которые уже вышли из проекта, получили фактическую доходность даже выше прогнозируемой. Впрочем, такая ситуация скорее исключение, чем правило.

Строительные риски поддаются контролю, но полностью устранить их не удастся. Снизить их можно, проверив застройщика: его предыдущие проекты и их качество. Если есть возможность, посмотрите его готовые дома вживую. Например, проблемы с гидроизоляцией, из-за которых появляется плесень, часто выявляются лишь через несколько лет эксплуатации.

Риски локации

Даже если рынок страны или города растет, конкретная локация может развиваться по-другому. Когда в одном районе одновременно строят несколько крупных комплексов, предложение может опередить спрос. Для инвестора это означает более сильную конкуренцию при перепродаже или сдаче в аренду и, соответственно, давление на цену.

Ещё один риск — зависимость местности от одного источника спроса. Если район держится исключительно за счёт туристов или одной категории покупателей, изменение потока снизит ликвидность недвижимости.

На стоимость объекта влияют и изменения вокруг него. Новая дорога или реконструкция набережной могут повысить привлекательность района, а новостройка на соседнем участке — закрыть вид и сделать объект менее привлекательным для будущих покупателей.

Риски, связанные с местоположением, невозможно полностью устранить, но ими можно управлять, анализируя район. Делать это лучше на месте: так видно то, чего нет в открытых источниках, — что строится по соседству и как на самом деле меняется район. В моих командах в Черногории и Болгарии есть люди, которые ходят по городу и фиксируют эти изменения. Мы регулярно обновляем эти данные, чтобы оценивать состояние и динамику рынка и своевременно реагировать на изменения.

Законодательные риски

Эти риски влияют на условия сделки, сроки оформления и фактическую доходность. Возьмем, к примеру, налоговую систему Черногории. Там на фактическую доходность влияют три налога: на передачу права собственности при покупке, на доход от аренды и на прирост капитала при продаже объекта. Поскольку Черногория движется в сторону ЕС, пересмотр ставок и процедур в течение нескольких лет вполне реален.

Некоторые изменения уже произошли и затронули инвесторов. С 12 мая 2026 года сделки между физическими лицами на сумму свыше 10 000 евро должны оплачиваться через банковскую систему Черногории.

Законодательные риски невозможно устранить. Но их влияние можно сглаживать, постоянно отслеживая изменения и правильно подготавливая договор.

Форс-мажор

Никакой анализ не поможет в случае войны, кризиса или стихийного бедствия. В худшем случае эти риски приводят к полным потерям, хотя рынок, конечно, способен восстанавливаться.

Покажу на примере. Мы отслеживаем, как менялась цена квадратного метра в квартире площадью 42 м² в Будве в доме без премиальных характеристик. В 2019 году квадратный метр стоил 1 850 евро, в 2020-м — 1 750 евро. По нашим подсчётам, это единственный случай за последнее десятилетие, когда жильё в Будве подешевело. Уже в 2021 году цена вернулась к докризисному уровню, а в 2025-м выросла до 3 250 евро. Но это не универсальный сценарий: падение может быть более глубоким, а восстановление — более длительным.

Форс-мажор и вызванный им кризис могут влиять на рынок неравномерно. Например, во время пандемии COVID-19 складская и логистическая недвижимость, а также помещения, арендуемые аптечными сетями, дорожали, тогда как офисный сегмент проседал. Точно так же в 2022–2025 годах жилье в Ужгороде и Ивано-Франковске подорожало почти вдвое, тогда как коммерческая недвижимость в Харькове примерно вдвое подешевела. Поэтому единственное, что здесь действительно работает, — не держать всё в одном городе, одном сегменте и одной стране.

В конце концов, инвестиции в недвижимость, как и любые другие, всегда сопряжены с рисками. Если вас уверяют в обратном, это не преимущество предложения, а повод задать больше вопросов. Мы смотрим на риски просто: есть те, на которые можно повлиять, и те, которые от нас не зависят. Зрелая инвестиционная стратегия заключается не в том, чтобы исключить все риски (это невозможно), а в том, чтобы понимать пределы своего влияния и принимать решения в соответствии с ними.