Реальность украинского рынка недвижимости

За более чем четыре года большой войны украинский рынок недвижимости не рухнул. Он поступил несколько иначе — полностью изменил логику доходности.

Капитал незаметно отошел от привычных инвестиционных моделей, а вместе с ним и от формулы "купил на котловане и заработал". Рынок больше не вознаграждает сам факт владения квадратным метром, не платит только за громкий бренд застройщика и не оставляет места для ошибок в финансовой модели.

Те, кто до сих пор пытается продать 2021 год людям, уже живущим в 2026-м, неизбежно проиграют. Украинский рынок недвижимости вступает в зрелую фазу. Объясню, почему здесь больше не действует инерция, а работает только математика.

Рынок Киева устоял, но утратил монополию

До 24 февраля 2022 года Киев был бесспорным центром притяжения капитала. Только рынок инвестиций в столичные новостройки оценивался примерно в 2,5 млрд долл. в год. Для большинства частных инвесторов выбор был прост: первичный рынок в Киеве считался практически безрисковой стратегией со стабильным ростом стоимости.

Война разрушила эту модель. В 2023 году объем инвестиций в первичное жилье Киева, по оценкам участников рынка, упал до примерно 200 млн долл. В 2025 году он восстановился до 400–450 млн долл., из которых почти 90 млн долл. обеспечила государственная программа "єОселя". Это положительная динамика, но лишь около пятой части довоенного масштаба.

В 2025 году в Киеве ввели в эксплуатацию 1,19 млн кв. м жилья, тогда как в 2021 году — 1,96 млн кв. м. Большинство объектов — это те, строительство которых было приостановлено, или новые очереди в уже существующих проектах. По данным ЛУН, девелоперы столицы в прошлом году открыли продажи в 17 новых ЖК, в Киевской области – в 28. Тогда как в 2021 году – в 42 и 60 соответственно. Тем не менее, спрос растет – и это факт.

Рынок устоял не благодаря традиционному спросу, а благодаря сочетанию частного капитала и государственных ресурсов. Киевсовет выкупал квартиры, дофинансировались проблемные объекты, действовала программа доступного кредитования жилья, крупные игроки искали партнерства вместо конфронтации. Началась адаптация к новым условиям. Именно благодаря этому Киев остается крупнейшим рынком страны, но больше не является единственным местом, где концентрируется доходность.

"Передмистье" продает не квадратные метры, а быстрый возврат к полноценной жизни

До войны типичный план продаж в крупном жилом комплексе столицы составлял 20 квартир в месяц. В масштабных жилых районах — 45–50. Сегодня большим успехом для девелопера считается 8–10 квартир в месяц. Средний темп рынка — 4–6 сделок. В сильных проектах пригорода продается 15–25 квартир в месяц.

Дело не только в цене. Средняя квартира в Киеве стоит около 3,4 млн грн. В Киевской области — около 2,4 млн грн. Для части покупателей это разница между "могу купить" и "не могу купить". Но есть и более глубокий фактор. Человек, переехавший с востока или юга страны, часто психологически лучше воспринимает компактный город вроде Вишневого, Ирпеня или Бучи, чем мегаполис. Меньший масштаб, понятная среда, более короткий путь до школы или магазина — это новая потребительская логика.

Малоэтажные и среднеэтажные проекты строятся быстрее, а человек, уже лишившийся одного дома, не хочет ждать нового четыре года. Пригород продает не квадратные метры. Он продает быстрое возвращение к нормальной жизни.

Запад Украины — временный центр притяжения капитала

Самым значительным структурным последствием войны стало перераспределение населения. Вместе с людьми переместился спрос, а вместе со спросом — и капитал. Население Ужгорода выросло примерно с 115 тысяч до почти 160 тысяч человек. Ивано-Франковска — с 240 тысяч до около 300 тысяч. Винница – с 370 тысяч до более 430 тысяч. Львов только официально принял более 100 тысяч внутренне перемещенных лиц.

Там, где появляются люди, автоматически возникает дефицит жилья, школ, частной медицины, складов, розничной торговли и сервисной инфраструктуры. Именно поэтому Львовская область в 2025 году ввела в эксплуатацию 1,07 млн кв. м нового жилья и осталась одним из самых активных региональных рынков страны. Наибольший рост цен за последние годы также зафиксирован именно на западе: во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске.

Украина получила новую географию премии, которая больше не ограничивается Киевом.

Карпаты: где закончился ажиотаж и начался бизнес

Особый феномен военных лет — инвестиционные отели в Карпатах. Их приобретали в качестве альтернативы киевскому первичному рынку недвижимости, как ставку на внутренний туризм, как эмоциональный актив и как запасной аэродром.

По оценкам отдельных участников рынка, инвестиции в девелопмент в Карпатах в 2025 году могли составить около 1 млрд долл., хотя открытого официального подтверждения этой цифры нет.

Однако любой рынок становится зрелым тогда, когда заканчивается маркетинг и начинается P&L (финансовый документ, отражающий доходы, расходы и итоговый финансовый результат). Инвесторы ищут 15% годовых там, где рынок едва дает 8%. Например: в Буковеле в 2024 году средний ADR (доход с номера за ночь) составил 5129 грн, а средняя загрузка — 56%. Это сильные показатели, но они не гарантируют двузначной доходности каждому инвестору.

Во многих проектах сначала продавали красивую картинку и обещания доходности. Затем владельцы сталкивались с реальной экономикой: сезонностью, фондом оплаты труда, маркетингом, управляющей компанией, ремонтом номеров и конкуренцией со стороны новых предложений.

В результате сохранить спрос и обеспечить доходность смогут сильные гостиничные продукты, обладающие надежным оператором, высоким уровнем обслуживания и постоянной клиентурой. Конкуренция очень высока, у посетителей есть много вариантов, и они выбирают лучшее в соответствии со своими критериями.

Рынок больше не платит за статус

Это самый точный показатель того, как изменился покупатель. Его интересует не мраморный вестибюль, а репутация застройщика. Не шоурум, а срок ввода в эксплуатацию. Не дизайнерская входная группа, а наличие укрытия, генератора, автономного водоснабжения и прогнозируемый бюджет ремонта.

Значительная часть рынка до сих пор живет в довоенных фантазиях: девелоперы продают премиум-класс там, где спроса хватает едва на комфорт-класс. Средняя медианная цена квадратного метра на первичном рынке в Киеве сегодня составляет около 57,8 тыс. грн. Наиболее ликвидный сегмент — жилье в диапазоне 1300–1600 долл. за кв. м. Именно там заключается большинство реальных сделок.

В бизнес-классе ситуация сложнее: клиентов, готовых заплатить высокую цену, практически нет. Те, у кого есть деньги, либо покупают очень избирательно, либо откладывают решение. Фактически весь платежеспособный спрос в бизнес-классе сегодня сосредоточен вокруг ограниченного числа проектов, которые рынок ждал еще до 2022 года или которым доверяет благодаря репутации застройщика. Именно поэтому ажиотаж вокруг отдельных запусков не стоит воспринимать как признак восстановления всего сегмента — это скорее реализация отложенного спроса на конкретные ЖК, а не массовое возвращение покупателя в бизнес-класс.

Инвестор больше не желает приобретать котлован

Еще несколько лет назад украинский частный инвестор стремился владеть квартирой как физическим активом. Это казалось единственной понятной формой защиты денег.

Сегодня всё больше людей стремятся владеть не квадратными метрами, а доходом. Именно поэтому растёт интерес к фондам недвижимости, готовым арендным активам, коллективным инвестициям и моделям, подобным REIT. Если раньше инвестору нужно было прикоснуться к кирпичу руками, то теперь ему важнее видеть отчетность, cash flow и дивиденды на счете. Это одно из важнейших изменений рынка: взросление капитала.

Украинский рынок недвижимости больше не является рынком локаций, как любили повторять раньше. Теперь девелоперам необходимо анализировать демографию, миграцию, логистику, безопасность, способность объекта генерировать доход и другие аспекты, чтобы оставаться актуальными и конкурентоспособными на этом рынке.