"Пандемия" цен на жилье: итоги полугодия на рынке недвижимости

2021 рік характеризується суттєвим зростанням попиту, як на первинному так і вторинному ринках житла. 

За оцінками Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, за 6 місяців рівень попиту зріс більш як на 20% і є всі передумови для його подальшого зростання. 

Але чи можна з упевненістю говорити, що наразі ринок житла перебуває в "доковідному ритмі" і для його розвитку ніщо не загрожує? 

Чи не лусне "квартирна бульбашка" через якісь нові форсмажори? Чи існує взагалі якась "бульбашка"?

Ритміка цін

За півроку житло на первинному і вторинному ринках подорожчало відповідно на 15-18% і 7-10%. 

Фактично ринок житла "добрав" своє та ще й з лишком з 2020-го ковідного року. Багато аналітиків, експертів впевнені в тому, що ринок не лише призвичаївся до нових обставин, а що він фактично він "адаптував" ковідні обставини під свої звичні ритми та графіки. 

Якщо ж уважно простежити, що спонукало продавців та забудовників досить стрімко змінювати цінники, то головний акцент знаходиться в площині потреб громадян у збереженні та примноженні коштів. 

Адже ринок нерухомості і житла зокрема досі є майже безальтернативним для інвестицій. 

Житло зростає в ціні, особливо коли йдеться про первинний ринок: з котловану до введення об'єкта в експлуатацію (за 1,5-2 роки) вартість проінвестованої квартири зростає щонайменше на 30%. 

А в деяких найбільш затребуваних житлових комплексах ціни зростають в межах 50-80%. Житло — ліквідний товар, інфляція та навіть пандемія не "з’їздають" його вартість. 

Порівняно з 2020 роком кількість інвестиційних угод з метою збереження коштів на первинному ринку зросла щонайменше на 15%. А в загальній структурі продажів кількість інвестиційних придбань житла вже становить понад 60%. 

На вторинному ринку ситуація дещо інша: зведене житло, а особливо в будинках радянської доби, зростає в ціні більш повільно. І такі цінові зміни стосуються в основному 1, 2-кімнатних квартир у належному, "притомному" стані та ще й у вдалих локаціях. 

Звісно, що 1, 2-кімнатні квартири — найкращий спосіб для інвестицій, бо попит на малогабаритне житло площею 35-50 м2 є надто високим зі щорічною динамікою до зростання в межах 2-5%. 

Саме тому, завдяки високій затребуваності та можливості щонайменше зберегти свої кошти дають потужний поштовх до збільшення вартості квартир.

"Спонука" для ринку

Інтерес потенційних покупців квартир також пов'язаний з можливістю придбати житло в іпотеку або ж завдяки програмам із розтермінування від забудовників. 

Очевидно, що державна програма "Доступне житло" під 7% пожвавлює ринок, хоч кількість виданих кредитів поки не відповідає очікуваним показникам. 

Натомість програми з розтермінування, здається, досягли свого "піку" лояльності: все більше забудовників знижують розмір першого внеску до 10% та ще й без відсоткового тягаря. 

Зараз у Києві у понад 30% житлових комплексах, що зводяться, вже діють подібні програми.

Таким чином, об’єктивною причиною збільшення вартості квартир слід вважати кон’юнктуру ринку, що дає можливість більшій кількості людей придбати квартиру.

Крім цього, збільшення цін на житло пов’язане з інфляційним стрибком. З початку року купівельна здатність гривні зменшилася офіційно на 9%, а фактично, на думку економістів, на всі 15-20%. 

В умовах зростання цін на всі групи товарів та послуг, цілком очікувано це сталося і з вартістю житла.

Прогнози без "ковіду" 

За оцінками Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, до кінця 2021 року вартість квартир може зрости ще на 5-7% на первинному та до 3-5% на вторинному ринках житла. 

Звісно, що впродовж липня — середини серпня цінова динаміка дещо пригальмується, адже триває сезон відпочинку. Але вже з другої половини серпня і до середини грудня варто очікувати відчутних цінових змін.

Таким чином, цілком вірогідно, що за підсумками 2021 року вартість квартир на "первинці" може зрости до 25%, а на вторинному ринку — до 12%. 

Звісно, багато що залежатиме від епідемічної ситуації, від стану економіки, зокрема курсу гривні по відношенню до долара. 

Для первинного ринку актуальним також буде подорожчання будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт, вартість яких з початку року вже зросла в середньому на 10%. 

Крім того, нагальним буде питання оподаткування первинної нерухомості, розвиток іпотеки під купівлю "первинних" квартир, а також прийняття законодавчих актів, спрямованих на захист покупців-інвесторів, вирішення питань довгобудів та глобального питання — реформування будівельної галузі.

В разі низки негативних збігів, як, приміром, запровадження ПДВ та 18% податку з продажу 3-го об'єкта, ціни на первинці можуть суттєво зрости. Це зачепить і вторинний ринок щонайменше в додаткових кілька відсотків.