Как правильно отменить временный 18-летний мораторий?

На останній зустрічі з бізнесом президент Володимир Зеленський спрогнозував відкриття ринку землі із 2020 року.

Відповідно до останніх опитувань, рейтинг президентської партії слуги народу - 47,5%. Серед інших партій, що активно виступають за ринок землі, "Голос", який зараз має 8,1%.

Звичайно, невідома позиція депутатів-мажоритарників, але за поточних тенденцій наступний парламент будет найбільш проринковий за 18 років існування мораторію. Але якщо питання відміни буде нарешті вирішено, виникає питання дизайну ринку - як саме запускати та що потрібно підготувати для його запуску.

Якщо спрощено, всі можливі концепції можна звести до трьох альтернатив - відкриття з обмеженнями, поетапне відкриття й максимально ліберальний підхід — повне відкриття без обмежень.

Дизайн залежатиме від цілей, які ставлять перед собою політики. Цільовий дизайн також визначатиме, що потрібно буде зробити для запуску ринку.

Наприклад, якщо ми ставимо за мету максимізувати ціну, за яку власники паїв або держава зможуть продати землю, потрібно мінімізувати кількість обмежень для покупців.

Якщо ставимо за мету максимальний притік інвестицій в галузь, також потрібно відривати ринок для всіх потенційних учасників.

З іншого боку, відкриття ринку без обмежень вимагає готовності правил існування ринку для всіх сегментів, існування запобіжників проти шахрайства та рейдерства.

[BANNER1]Встановлення правил - це не лише прийняття закону, а підготовка підзаконних актів. Це також належна реєстрація прав власності на ділянки та процедура перевірки відсутності потенційно спірних моментів при здійсненні транзакцій.

Це можливе використання системи Prozorro.Продажі для обов’язкового продажу державних земель та добровільного продажу приватних.

Це відкритий та прозорий реєстр усіх транзакцій із землею - із повною інформацією щодо продажу державних земель та без вказання конкретних персон для приватних. Це запуск гарячих ліній безкоштовної юридичної допомоги та смс/онлайн інформування про зміни у реєстрації для власників паїв.

Це наявність кредитів для купівлі землі для малих фермерів.

Це контроль за раціональним землекористуванням, що актуально не тільки для земель, які продаються, але для всієї ріллі.

Читаючи цей перелік, викликає природне бажання звернути увагу на варіанти поетапного відкриття або відкриття з обмеженнями.

Щодо обмежень, то найчастіше говорять про обмеження за площею ділянок при купівлі або володінні (до 200 або 1000 га), обмеження щодо того, хто може купувати землі (лише фізичні особи або також юридичні), та яка земля може продаватись, а яка ні (приватна та/або державна).

Поетапний сценарій передбачає відкриття ринку з максимальною кількістю обмежень по поступових їх зняттям.

Але відкриття з обмеженнями, як я вже писав вище, зменшує позитивні ефекти від відкриття ринку для власників паїв та економіки.

Чи є альтернатива? На мою думку, так. Але для цього президентська команда має запустити процес підготовки нормативки вже зараз.

В рамках підготовчого етапу також потрібно запустити обов'язкову процедуру оренди державних земель через Prozorro, підготувати технічне завдання на модуль продажу земельних ділянок.

Також необхідно почати переговори із банками та міжнародними фінансовими організаціями щодо механізмів кредитування продажу землі.

В ідеалі - завершити підготовчий етап в третьому кварталі для того, щоб у четвертому почати перші операції з продажу земель.

Мета таких пілотних проектів - відпрацювання процедур. Важливий не їх масштаб, а максимальне тестування всіх систем для різних сегментів продавців та покупців, типів ділянок.

[BANNER2]Можливо, є сенс почати з продажу державних земель, по яких закінчуються договори оренди.

Те, що земля орендована, означає, що вона вже не використовується державою,  а отже - не має стратегічного значення.

Закінчення договору оренди - зручний момент для зміни власника.

Наступний можливий етап - 1,5 млн земель, що були передані об'єднаним територіальним громадам в рамках децентралізації.

Для місцевих громад - це можливість поширити досвід, набутий під час малої приватизації на продаж земельних ділянок.

Для приватних осіб можна запустити пілот для тих, хто набуває право власності на пай унаслідок успадкування.

Оскільки відбувається зміна прав власності, можна спростити спадкоємцям життя та дати можливість, за бажання, одразу продати ділянку.

Успішне завершення пілотів у четвертому кварталі 2019 року дасть можливість відкрити ринок сільгоспземель із мінімальною кількістю обмежень уже з початку 2020 року.

Мінімальна кількість обмежень - висока ціна землі для пайовиків та держави та максимальний ефект для економіки.