Рынок сельскохозяйственной земли: вызовы для инвесторов

Три роки тому в Україні запрацював ринок сільськогосподарської землі. Дискусії про необхідність цього кроку тривали понад тридцять років. Суть реформи полягала в поетапному відкритті ринку сільськогосподарських земель.

На першому етапі, який стартував у липні 2021-го, громадянам України дозволили купувати до 100 га землі. Це створило можливість для власників продавати свої земельні ділянки, хоча ринок залишався обмеженим, а ціни, відповідно, низькими.

Другий етап реформи, розпочатий у 2024 році, дозволив юридичним особам набувати до 10 тис га землі за умови, що кінцевими бенефіціарами залишатимуться українські громадяни.

За три роки функціонування ринку, попри масштабну війну з Росією, яка скоригувала початкові плани, ринок продемонстрував свою життєздатність.

Побоювання щодо можливих масових розкрадань землі або її неконтрольованого вивезення не справдилися. Водночас, через обмеженість ринку значного зростання цін на землю, як передбачалося, не відбулося. Таким чином, навіть в умовах війни ринок сільськогосподарських земель продовжує функціонувати, залишаючись ключовим елементом масштабної економічної реформи країни.

У 2024 році він продовжує відновлюватися після потрясінь, спричинених війною. Другий квартал став черговим кроком на шляху до стабілізації, демонструючи позитивні тенденції, які вказують на перспективність сегменту для інвестицій.

Відновлення ринку: ознаки стабілізації

За даними аналітичного огляду "Земля незламності", підготованого KSE та USAID, у цей період було укладено 27,3 тис угод купівлі-продажу на загальну площу 60,8 тис га. Це на 6,3% більше за кількістю угод і на 3,3% більше за площею, ніж у першому кварталі 2024 року. Особливо варто відзначити квітень, коли була укладена рекордна кількість угод – 10,3 тис на площу 22,5 тис га.

Проте після квітневого піку ринок дещо сповільнився в травні та червні, що може бути пов'язано із сезонними факторами та обмеженою ліквідністю аграріїв у період між посівною кампанією та початком жнив.

Зростання цін: тенденція, яка не зупиняється

З початку 2024 року, коли юридичні особи отримали право купувати сільськогосподарські землі, середньозважена ціна на землю почала стрімко зростати. Якщо в четвертому кварталі 2023 року середньозважена ціна становила 37,8 тис грн за га, то в першому кварталі 2024 року вона піднялася до 42 тис грн, а до кінця другого кварталу досягла 43,5 тис грн за га.

Квітень став місяцем цінового піку: 45,3 тис грн за га для всіх земель і 46,3 тис грн – для товарних земель. Незважаючи на незначне зниження в червні, ціни залишаються значно вищими, ніж наприкінці 2023 року.

Ця тенденція мотивує інвесторів купувати землю зараз. Вони розуміють, що в майбутньому ціни навряд чи знизяться. З огляду на поточні умови, очікується подальше зростання вартості сільськогосподарських угідь. Інвестори, які вірять у перемогу України та відновлення економіки, роблять ставку на довгострокову перспективу, розраховуючи на значні прибутки від підвищення цін на землю.

Регіональні особливості: де інвестувати?

Ціни на землю в Україні значно варіюються залежно від регіону. Найвищі ціни спостерігаються в Івано-Франківській, Полтавській, Львівській і Тернопільській областях через відносну безпеку та високу родючість ґрунтів.

У регіонах, що постраждали від боїв, таких як Запорізька, Донецька, Херсонська та Сумська області, ціни значно нижчі. Це обумовлено не тільки безпековими ризиками, а й обмеженою активністю на ринку через відсутність стабільності.

Інвесторам варто ретельно оцінювати регіональні ризики та перспективи. Західні області, попри високу вартість землі, пропонують більш стабільні умови для інвестицій, тоді як вкладення в постраждалі регіони можуть принести більший прибуток у майбутньому, але вони пов’язані із значними ризиками.

Юридичні особи: новий гравець на ринку

З відкриттям ринку землі для юридичних осіб з 1 січня 2024 року цей сегмент почав долучатися до купівлі сільськогосподарських земель.

Протягом першого півріччя юридичні особи придбали 21,5 тис га землі, що становить 18% від загальної площі проданих земель. Це свідчить про високу зацікавленість великих компаній в угіддях, особливо в перспективних регіонах.

Юридичні особи демонструють готовність платити за землю значно більше, ніж фізичні особи. Це може бути пов'язано як з довгостроковими планами щодо розвитку агробізнесу, так і з необхідністю закріпити свої позиції на ринку в умовах зростання цін. Ціни зростають і будуть зростати через девальвацію гривні, а земля – це найкраща можливість врятувати гроші від знецінення.

Можливість придбання до 10 тис га землі юридичними та фізичними особами є значним стимулом для інвесторів. Такі гравці, як Land Club та наші колеги, які об’єднують великих аграрних операторів, будуть допомагати юридичним особам залучати інвестиції і працювати з великими земельними активами.

Я переконаний, що з 2025 року буде більш суттєвий приплив інвестицій у землю від юридичних осіб, які контролюються українськими громадянами.

Хоча зараз юридичні особи не домінують на ринку, їх роль у майбутньому буде значною, особливо в післявоєнний період, коли стабільність і прогнози стануть більш сприятливими для довгострокових інвестицій.

Ринок сільськогосподарської землі в Україні продовжує відновлюватися, демонструючи стабільне зростання як за кількістю угод, так і за цінами.

Наведу приклад Land Club. Протягом 2023 року за участю інвестиційного об’єднання було укладено 553 угоди. З початку 2024 року через Land Club пройшло 219 ділянок. Попри виклики, спричинені війною, ринок залишається привабливим для інвесторів, які бачать у ньому великий потенціал.

Тенденція зростання цін та активна участь юридичних осіб свідчать, що інвестиції в аграрну землю можуть стати вигідним рішенням у довгостроковій перспективі. Однак для успішних інвестицій необхідно ретельно аналізувати ринкові умови, враховувати регіональні ризики та адаптувати стратегію до обставин.