Серая земля. Какой процент рынка находится в тени

Ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні запрацював з 1 липня 2021 року. Ця подія стала глобальною перемогою здорових ринкових сил в країні.

За даними KSE, з того часу було підписано 254 тис угод купівлі-продажу майже 0,57 млн га землі, а всього в обігу опинилося 1,38% від усіх вітчизняних сільгоспугідь. Проте весь цей час купувати землю могли винятково громадяни України і не більше 100 га на одну людину.

З початку 2024 року таке право отримали і юридичні особи, а дозволений розмір угод для них зріс до 10 тис га. Як це вплинуло на ринок?

Як продавати землю (пай). Інструкція

Хоча частка юридичних осіб в угодах поки невелика (за площею придбаної землі у 2024 році – лише 18%), їх вихід на ринок одразу ж спричинив стрімке зростання цін.

Так, у четвертому кварталі 2023 року середньозважена вартість землі (з урахуванням площі ділянки) становила 38 тис грн за га, а в другому кварталі 2024 року – 44 тис грн. За оцінками ЕП, юрособи зараз платять майже в півтора разу більше – близько 60 тис грн за га.

Є обґрунтовані сумніви, що юридичні особи, суттєву частину яких представляють агрохолдинги, гірше вміють рахувати гроші. Скоріше за все, вони проводять менше фіктивних операцій із заниженням ціни, як до цього звик робити ринок.

Річ у тім, що до 2030 року ціна продажу для колишніх підмораторних земель не може бути меншою за нормативно-грошову оцінку (НГО). Питання в податках: 5% ПДФО та 1,5% військового збору від експертної вартості. Це стимулює сторони занижувати вартість угод, частково розраховуючись готівкою.

Більшість угод купівлі-продажу укладаються за ціною, що не перевищує нормативно-грошову оцінку на 2%. "Справжній обсяг ринку може бути суттєво більшим, як і справжня ціна", – констатують в KSE.

Як купити землю (пай): деталізована інструкція

Доводить це і пряме порівняння угод фізичних та юридичних осіб упродовж 2024 року. За підрахунками KSE, медіанне співвідношення вартості за договорами громадян до НГО становить 1,01. Це означає, що для 50% транзакцій за їх участю ціна продажу не перевищує НГО на понад 1%.

Аналогічний показник для юридичних осіб становить 1,7, тобто у 50% угод, укладених бізнесом, ціна перевищує НГО на понад 70%.

Якщо робити схожий аналіз на рівні областей та районів, то різниця між юридичними та фізичними особами буде зберігатися майже всюди, де є достатньо даних (кількості угод), свідчать підрахунки ЕП.

Про таку ж проблему на ринку житла ЕП писала рік тому. Тоді журналісти порівняли середні цифри із звітів про оцінку для цілей оподаткування та ринкові ціни із спеціалізованих інтернет-платформ у розрізі регіонів і виявили, що вони мають розбіжності подекуди на 40-50%.

Як і у випадку з нерухомістю, на ринку землі держава, імовірно, втрачає мільярди податків через тіньові, готівкові та доларові операції. Про які суми може йти мова?

За даними Держгеокадастру, з моменту відкриття ринку сукупна вартість земель, що відчужувалися шляхом купівлі-продажу, перевищила 25 млрд грн. За оцінками ЕП, 10-12 млрд грн з них, імовірно, пройшли повз державний контроль та оподаткування.

Це змушує повертатися до дискусії, яка точиться між Кабміном, депутатами і відомими підприємцями, як треба латати дірки в бюджеті: підвищувати податки, краще їх адмініструвати чи все це одночасно.