Инвестиции в гостиничную недвижимость: что с ценами и как выбрать прибыльные объекты

Протягом найближчих 5-10 років центром внутрішнього туризму стане саме захід України. Чимало інвесторів уже почали вкладати свої гроші в готельну нерухомість в Івано-Франківській, Львівській, Закарпатській, Тернопільській областях. 

Головні й очевидні причини такого переформатування – масштабні мінування акваторії Чорного та Азовського морів і значні руйнування курортних міст, які перебувають у тимчасовій окупації.

Нинішній попит складно порівнювати з довоєнними показниками, оскільки навіть у західному регіоні він знизився, проте експерти ринку дають йому позитивні прогнози розвитку. 

Давайте розглянемо, як працюють інвестиції в готельну нерухомість та на що зважати інвесторам, обираючи обʼєкти.

Вступ у ЄС і подорожчання будівництва: як зміниться вартість готельної нерухомості на заході України

Ми прогнозуємо, що за пʼять років нерухомість на заході України коштуватиме вдвічі дорожче, оскільки цей регіон безпечніший. 

Крім того, ціна зростатиме й через набуття Україною статусу кандидата на вступ до ЄС. Премʼєр-міністр Денис Шмигаль на День Європи заявив, що Україна буде готова до вступу в 2025 році. 

Впливатиме на вартість також посилення норм забудови, обмеженість кількості земельних ділянок і зростання вартості будівництва. 

Зокрема, раніше побудувати об’єкт з цегли чи бетону можна було за 300-400 доларів за м², сьогодні ж вартість зросла до 400-500 доларів за м². Собівартість ремонту та оздоблення – становить 700-1000 доларів за м². 

Зважаючи на це, ми проаналізували ринок нерухомості й бачимо, що вартість квадратного метра в апарт-готелях або котеджних містечках у девелоперських проєктах вже зростає щорічно мінімум на 10-15%. 

Пʼять-сім років тому ціна повністю укомплектованих апартаментів у Буковелі коливалася від 1000 до 1500 доларів за м². Нині актуальні ціни – від 2500 до 5000 доларів за м². 

Які перспективи є для інвесторів у західний регіон

Ми проаналізували 30 об’єктів, що розташовані на заході України, з погляду їх привабливості як для інвестора, так і для готельного оператора. 

Конкурентних об'єктів у списку небагато. Наприклад, забудовник апарт-комплексу Apart Hotel Garda у Буковелі не дає прогнозів стосовно дохідності для інвестора, усі переваги зводяться лише до того, що цей регіон базово передбачає високу завантаженість.

Варто зауважити, що з інфраструктури на території є тільки ресторан. Це важлива деталь, оскільки потенційно об’єкти мають розширювати свою інфраструктуру, як-от Phoenix, який також розташований у Буковелі. 

Навколо нього будують масштабну інфраструктуру: чани, бані, сауни, соляну кімнату, шпиталь, вертолітний майданчик, зони відпочинку, прокат спорядження для катання, ресторан, SPA, дитячий майданчик. 

Загалом, ті проєкти, які не мають керівної компанії, або не уклали договір з готельним оператором, не можуть впевнено заявляти про будь-яку дохідність або показники окупності. 

Інвестування ж в об'єкт з готельним оператором є більш безпечним і вигідним, оскільки той має власні технічні вимоги до проєктів, а тому працює не з кожним забудовником. 

Обрані об`єкти готельного оператора є потенційно цікавими та ліквідними, оскільки мета інвесторів і готельного оператора збігається – вони прагнуть отримати прибуток.

Готельний оператор аналізує, що буде з проєктом у майбутньому, наскільки він буде конкурентним, чи буде відповідати умовам ринку впродовж 5-10 років. 

Тому інвестор може отримати правдиву інформацію щодо того, як буде відбуватися керування, ознайомитись з договорами, формулами розподілу прибутку, у яких чітко прописані всі пункти щодо відповідальності, яку бере на себе готельний оператор.

Які існують тактики інвестування в готельну нерухомість 

Існує дві тактики для інвестування в готельну нерухомість: пасивний дохід і перепродаж. 

Пасивний дохід передбачає, що спершу інвестор бере участь у фінансуванні будівництва або ж купує частину об'єкта нерухомості, а протягом наступних 10 років отримує повернення внеску в грошовій формі. 

Дохід у таких об’єктах генерується з оренди нерухомого майна кінцевими споживачами та розподіляється між інвесторами за результатами фінансового року. 

Переваги такої тактики полягають у стабільності доходів, відносно низькій вартості входу від 10 000$ та наявності послуги з управління. 

Перепродаж об’єкта привабливий тим, що інвестор може отримати швидкий прибуток, продавши свій номер у вигляді готового бізнесу. Ми прогнозуємо, що через великі темпи здорожчання вартості нерухомості найближчим часом попит на апарт-готелі зростатиме швидше, ніж, наприклад, на житлові будинки чи комерційні приміщення. Це може призвести до зростання вартості об'єкта та можливості перепродажу з вигодою.

Як обрати обʼєкт для інвестування

При розгляді фінансової моделі проєкту треба звертати увагу на середньорічне завантаження й тарифи. 

Перший показник має бути реалістичним з огляду на регіон, у якому розташована нерухомість, і досвід уже запущених проєктів, які там працюють, а тариф має бути середнім на ринку. 

Середньорічне завантаження в Буковелі – 55-60%, а середньорічний тариф на добу, наприклад, у апарт-готелі Sensar Yaremche – 2 563 гривень.

Об'єкт завжди повинен мати розвинену інфраструктуру (від ресторанів і дитячих майданчиків до парковок і лікарень), яка конкуруватиме з іншими комплексами, розташованими в регіоні.

Локація, насамперед має бути юридично чистою в питаннях землі, на якій зводиться обʼєкт. Крім того, варто проаналізувати, які під'їзди є до цієї локації, як вони будуть зроблені, хто за це несе відповідальність. 

При виборі локації також варто дивитися видова вона чи ні – ціни на них різняться. Хто добре розуміється на будівництві в гірській місцевості, зокрема в Буковелі, знає, що локації в горах важче будувати, але їх легше заповнити людьми. 

Адже на вершині більше повітря та вільного простору, який потрібен для комфортного відпочинку на 4-5 зірок.

Існують фінансові моделювання, де інвесторам пропонують ділити прибуток 70/30 відсотків, чи 80/20. Варто бути уважним, оскільки у фінансові моделювання мають закладатися витрати на номер, маркетинг, господарську діяльність. 

Тобто інвестору це можуть подати дещо інакше або взагалі приховати цю інформацію. Крім того, є компанії, які нині не мають деяких статей витрат, як-от резервного фонду чи комісії готельного оператора.

Щоби уникнути ризиків, раджу обрати надійного готельного оператора або ж професійну керуючу компанію, уважно проаналізувати запропоновану фінансову модель, промоніторити репутацію забудовника, а також оцінити концепцію комплекса як гість. 

Крім того, варто зауважити, що об'єкт має приносити не менше 10% прибутку, а правила користування нерухомістю власниками повинні бути чітко прописані. 

Як сформувати життєздатний портфель з об'єктів нерухомості

Для того, щоб сформувати правильний портфель з об’єктів нерухомості, врахуйте декілька порад:

• Визначте ціль інвестицій. Наприклад, якщо шукаєте доходи на короткий термін, варто розглянути інвестиції в об'єкти, які мають високу поточну дохідність.
• Проаналізуйте ринок нерухомості, щоб зрозуміти, які перспективи розвитку є в цьому сегменті, за наступними критеріями: 

Ціни: вивчіть поточні ціни на нерухомість, як продажну, так і орендну, а також тренди та зміни у них із часом. Важливо враховувати розташування, тип нерухомості, розмір, стан та інші фактори, що впливають на вартість.

Пропозиція та попит: оцініть співвідношення пропозиції та попиту на нерухомість у конкретному регіоні, а також дослідіть кількість доступних об'єктів нерухомості й інтерес з боку покупців чи орендарів.

Тренди та прогнози: проаналізуйте минулі тренди та прогнози майбутніх змін на ринку нерухомості, зокрема зростання чи спадання цін, зміни в пропозиції та попиті, розвиток інфраструктури та інші фактори, що впливають на ринок.

Формуючи інвестиційний портфель з нерухомості, дотримуйтеся базового правила диверсифікації: ви можете вкласти кошти в комерційну нерухомість, зокрема офісні, торгові, житлові та готельні активи, в акції компаній, які спеціалізуються на дохідній нерухомості, або в інші сегменти.