Как "предчувствие войны" тормозит развитие украинской недвижимости

В останні 2 місяці кожен перебуває під неймовірним інформаційним тиском, що породжує неспокій, бентежність та інші реакції на малопрогнозовану ситуацію довкола України. 

Будь-які не зовсім вправні спроби влади заспокоїти суспільство лише каталізують страхи та змушують відтерміновувати власні плани.

Так коїться майже в усіх сферах бізнесу. Але в сегменті нерухомого майна такі процеси є найпомітнішими, адже це чи не єдиний сектор економіки, до вкладання коштів в який тяжіють, як потужні, так і приватні інвестори. 

Інвестори в очікуванні

За останні 1,5-2 роки український девелопмент первинної нерухомості зазнав відчутних змін.

Передусім через те, що в цей період на ринку з’явилася низка "молодих" компаній, що вибудовують свій бізнес за сучасними європейськими та світовими моделями, коли ідеї майбутніх проєктів та прогресивні принципи ведення бізнесу здатні зацікавити приватних інвесторів, а самі проєкти розраховані не на миттєвий, а довготривалий і постійний прибуток.

І варто зауважити, що нові компанії вже не обмежені будівництвом виключно житлової нерухомості, вони намагаються розвивати проєкти, що потенційно можуть дати прибуток, залежно від сегменту нерухомості, в діапазоні 12-15% річних в іноземній валюті. 

До створення та розвитку таких компаній долучаються потужні приватні інвестори, що здатні вкладати кошти в перспективу: у нові якісні проєкти в різних сегментах нерухомості — від міських житлових та заміських житлових комплексів різних форматів, сервісних апартаментів (апарт-готелів, прибуткових будинків), до "гнучких офісів", логістичних комплексів тощо.

Станом на кінець 2021 року частка "нових девелоперів", приміром, на ринку Києва становить не більше 3-5% від усієї кількості забудовників. 

Проте саме ці компанії "вбирають" у себе нових інвесторів, що зацікавлені в отриманні прибутку від найліквіднішого сектору української економіки.

Інформаційні "шквали", що почасти межують з панічними атаками, та невизначеність у питаннях можливої ескалації конфлікту з північним сусідом призводять до того, що більша частина інвесторів зайняла вичікувальну позицію, ставить фінансування тих чи інших проєктів на паузу, тривалість якої напряму залежить від дуже простого питання: "Чи буде війна?".

Проте, розглядаючи більш оптимістичний сценарій подальшого розвитку геополітичної "гри на вибування", така позиція інвесторів є тимчасовою і триватиме щонайменше до квітня чи то до відповіді на найболючіше для всіх питання "Що буде далі?".

Все це призводить до ефекту стисненої пружини, коли запит на інвестиційні проєкти великий, але безпосереднє прийняття рішення про вкладання грошей відтерміновується, створюючи великий відкладений попит.

І вже після врегулювання зовнішньополітичних питань, варто очікувати скорочення термінів прийняття рішення про вкладення в той чи інший проєкт. Адже виникне потужна хвиля проєктів, готових до інвестицій.

Що буде на первинному ринку житла

Для лідерів ринку, що зводять більшу частину всього житла в Київському регіоні, і зокрема найліквідніші, найбільш затребувані у потенційних покупців житлові комплекси нових якісних форматів категорії комфорт, комфорт+, об’єкти класів бізнес та преміум, тимчасова "інвестиційна" пауза, що виявляється у зниженні продажів та збільшенні відкладеного попиту, не є чимось страшним або ж непоправним.

Варто сказати, що компанії-лідери здатні пережити геополітичну кризу без відчутних для себе втрат. Адже їхніх фінансових можливостей може бути цілком достатньо, щоб продовжити будівництво власних проєктів протягом 4-6 місяців без огляду на рівень продажів. 

Прогнозується, що до квітня скорочення попиту на первинному ринку житла може сягнути 40%, але розуміємо, що цей відкладений попит почне реалізовуватися відразу після завершення кризи.

Для інших невеликих гравців ринку Києва та передмістя, яких налічується близько 120, що реалізують 1, максимум 2 проєкти переважно категорії економ- та частково комфорт-класу, спираючись виключно на рівень продажів, криза матиме більш суттєві наслідки.

Це може виявитися, в основному, в затримках у будівництві (призупинення або ж повна зупинка зведення об’єктів). Розуміємо, що зупинка будівництва надто потужний важіль, що відлякуватиме потенційного покупця. Навіть можливі дисконти у розмірі до 20-25% будуть не здатні їх залучити.

Таким чином, одним із загальних наслідків можливої військової агресії можна вважати тимчасовий вакуум розвитку нових проєктів на ринку нерухомості.

Потужні інвестори зайняли вичікувальну позицію, не кваплячись вкладати кошти до розв’язання ситуації і "рухають" тільки ті проєкти, реалізація яких почалася раніше і які знаходяться в активній стадії реалізації. 

Крім цього, не виключена вірогідність певної економічної кризи, що може за часом збігатися із зовнішньою загрозою.

Тому, розглядаючи найбільш оптимістичний сценарій "української долі", за умови сприятливого для країни розв’язання геополітичної кризи, певний "вибух" активності на ринку нерухомості, як у стані інвестицій в нові проєкти, так і на рівні продажів квартир, може статися вже за 2 місяці.

Можна прогнозувати, що до кінця березня ціни на первинному ринку житла будуть відкориговані за рахунок спеціальних пропозицій та акцій, або ж залишатимуться більш-менш сталими для потужних компаній і проєктів (на рівні листопада-грудня 2021 року).

Вже у квітні, коли подальша траєкторія розвитку країни буде більш зрозумілою і прогнозованою, варто очікувати суттєву активізацію покупців, та, як наслідок, різкий ціновий стрибок на 5-7% в проєктах, розвиток яких не зупинявся цієї напруженої зими.

Але найбільш вагомою перемогою ринку нерухомості стане перемога… у нерозпочатій війні.