Какие проблемы обнажает открытие рынка земли

Відкриття ринку землі — одна з найголовніших реформ десятиліття. Втім, запустили його в одній із найбільш заформалізованих форм, які тільки можна було вигадати, при цьому не започаткували суспільну комунікацію і не перейнялися створенням стратегії подальшого розвитку сільських громад. 

Відповідно, мало хто розуміє, що з цим робити і куди рухатись. Між тим, якщо залишити цю ситуацію "дикою", зреалізуватися може песимістичний сценарій. 

Припустимо, сільські громади — спільно з фермерами, органами держуправління, донорами etc так і не сформують стратегію подальшого розвитку у контексті відкриття земельного ринку. 

Пріоритет отримають великі аграрні концерни, які швидше за дрібних фермерів скуплять землю у дрібних пайовиків та розширять власні земельні володіння. 

А оскільки сучасні аграрні технології не потребують значного використання людського ресурсу, в багатьох селах прихід великого агрохолдингу не означатиме ні створення нових робочих місць, ні розвитку інфраструктури. 

Малі та середні фермери швидше за все не витримають фінансової конкуренції з великими гравцями. Наступний етап — занепад села. 

Далі — масове переміщення сільського населення в міста, які не готові запропонувати їм житло та роботу. Нарешті, вихід з гри малого й середнього аграрного бізнесу — що означатиме дестабілізацію економіки.

Розглядати такий сценарій варто для того, аби його уникнути.

Стратегічна проблема — це те, що у ідеї лібералізації ринку землі немає "господаря", замовника, когось, хто взявся б накреслювати дорожню карту та комунікувати її з усіма гравцями. Навіть якщо його не було на старті, хтось має ним стати сьогодні.

Скажімо, таким замовником для медреформи виступило громадянське суспільство: ініціаторами й розробниками законопроєктів і стратегій була і є низка громадських організацій, які працювали/працюють як pro bono, так і за донорської підтримки.

Конкретні ж проблеми, які постають перед фермерами сьогодні, є такі:

Проблема 1: Недоступність землі для малих фермерів

Купувати землю малому фермерові досить складно. По-перше, фінансово. Банківське кредитування існує, але воно не дешеве — 12% річних. 

Банки шукають компромісні рішення. Скажімо, беруть в завдаток на час, поки оформляється угода, інструментар обробки. Банкіри говорять, що кредитна програма "5-7-9", яку держава запустила під час пандемії, має шалену популярність, тож величезним запитом користувалася б і цільова дотаційна програма для фермерів. 

Державі варто запустити програми кредитування для окремих категорій виробників, підтримку експортних програм для сільгоспвиробників, задіяних у переробці.

Вартість землі буде рости: з'явився ринок — з'явилася ціна, і це добре, оскільки має дати стимул для розвитку бізнесу.

Проблема 2: Складність процедури нотаріального оформлення

Фермери скаржаться, що процедури досить непрості, а вартість нотаріального оформлення угоди висока. У багатьох земля просто-напросто не оформлена, або оформлена з порушеннями, що створює всі можливі перепони при спробах юридичного врегулювання на користь фактичного власника.

Справді, цифра в 10-15 тис грн за нотаріальні послуги може лякати дрібного фермера, але легальне оформлення — це єдино можливий захист від шахрайства. Щоб зрозуміти, чи велика це цифра, згадаймо, що за нормативною вартістю оцінки землі 1 га може коштувати не менше 27,5 тис грн. 

І це лише початкова ціна, вона буде збільшуватись з розгортанням ринку. Крім того, коефіцієнт вартості додають стан ґрунту, місце розташування ділянки, інфраструктура в громаді і таке інше.

Землерозпорядники кажуть, що справді, є певні складні питання в оформленні угод. Наприклад, якщо фермер одружений, то для його дружини земля вважається спільною власністю (50%) і це означає, що інший із подружжя вже не може оформити на себе ще 100 га землі. Також є певні складності з оформленням землі в межах міста.

А от нотаріуси зазначають, що в питаннях порядку оформлення угод білих плям уже практично немає: якщо вони й виникають, Мін'юст реагує дуже швидко і вносить необхідні корективи.

Також скаржаться на те, що коли простий фермер приходить у Держземкадастр, він не може "перестрибнути корупційний поріг", йому раз у раз завертають документи.

Вирішенням проблеми може бути наполеглива адвокація ретельного легального оформлення, яке в подальшому мінімізує ризики рейдерських захоплень та різних правових колізій. 

Збільшення кількості прозорих діджитальних платформ: наприклад, кадастрова карта, карти вартості землі, карти, на яких позначені земельні ділянки відносно державного кордону, реєстри власності тощо.

Усі ж випадки корупційних порушень необхідно оскаржувати. Необхідно навчитися користуватися інструментами держави та вимагати їх дієвості.

Проблема 3: Надто мала роль громад

Зараз роль громад мала би суттєво вирости, адже саме до них перейшла велика кількість повноважень, пов'язаних із визначенням долі землі. В тому числі — землі, яка знаходиться на території громади і зараз належить державі або ж не має визначеної приналежності. 

Таку землю громади можуть переводити у свою комунальну власність, але в більшості випадків вони не розуміють ні як, ні для чого. 

Тож багато фермерів скаржаться на те, що громади часто некомпетентні, не мають достатньо ресурсів для прийняття рішень — і навіть не через корупційні ризики, а тому, що у них немає ресурсів бути достатьно компетентними операторами в цьому питанні.

Вирішенням може стати об'єднання зусиль самих громад, держави, донорів, експертних організацій тощо — для втілення програм підвищення спроможності в громадах, освіти в питаннях, пов'язаних із новими принципами землерозпорядження.

Якщо громада зацікавлена в тому, щоб на її теренах розвивалося сільськогосподарське виробництво, вона мусить додатково допомагати виробникам: роз’яснюючи, підтримуючи, домагаючись регіональних і місцевих цільових програм підтримки — наприклад, створення кооперативів, розвитку органічного виробництва тощо.

Проблема 4: Рейдерство

Всі гравці сходяться на розумінні того, що чим прозорішими будуть процедури, тим нижчі ризики. 

Більшість причин рейдерства в Україні полягають у тому, що багато виробників з різних причин не завжди достатньо правильно легалізують свої активи, землю в тому числі. Запуск ринку землі — це можливість частково дисциплінувати всіх учасників цих "змагань".

Якщо у вас є відчуття, що вам погрожують або з вами чинять незаконно, ви маєте написати заяву до правоохоронних органів, активно боротися за своє право. Ваш адвокат або юрист має дзвонити в органи, виявляти інтерес, бо правоохоронна система досить інертна для того, щоби прийти й спитати, чи все у вас добре. Тож фермерам треба навчитися цивілізовано боротися за свої права.

Якщо ж ви маєте підозру, що в рейдерській схемі задіяні і самі правоохоронні органи, треба неодмінно звертатися в ДБР (Державне бюро розслідувань). 

Важливо, що для цього вам не треба мати на руках доказів, достатньо обґрунтованого сумніву, що це відбувається. Чим раніше ви подасте заяву, тим меншим є ризик, що правоохоронні органи будуть залучені на боці рейдера.

Окремого антирейдерського ресурсу у держави немає, тож у випадку безпосередньої атаки треба дзвонити в 102, викликати свого адвоката, дзвонити правозахисникам, максимально швидко інформувати свою громаду, а далі й широку громадськість — через медіа.

Працювати з розголосом фермери також не дуже вміють і не дуже хочуть. Хтось не знає, як це робити, хтось має повністю зруйновану довіру до ЗМІ. Але, наголошу: якщо на вас напали, єдиний варіант укріплення своїх позицій — це витягати проблему на загальний розгляд, звертатися до громадських організацій (таких як Всеукраїнська Аграрна рада, Асоціація приватних землевласників тощо). І не боятися "алярмувати" в ЗМІ. 

Тільки через такі комунікації можливе швидке виведення проблеми нагору, щоб її чітко помітило Міністерство внутрішніх справ, а громадськість взяла під свій контроль. Зараз, до речі, створюється громадська антирейдерська платформа.

Проблема 5: Земельні монополії

У багатьох селах землею користується одна агрофірма – місцевий "міні-монополіст". 

Така неформальна монополія руйнує ринок оренди: за відсутності альтернатив, власники паїв віддають землю в користування такій фірмі за копійки. Те ж саме може статися з відкриттям ринку купівлі-продажу – коли майже вся земля належатиме одній юридичній особі, її вільні рештки стають нікому не потрібними. 

Навіть якщо власник землі відмовляється віддавати в оренду або продавати ділянку фірмі, цю ділянку, оточену власністю юрособи, просто розорюють і використовують безоплатно. 

Методи з 1990-х, до яких вдаються підприємці – погрози, маніпуляції, омана – ще більше погіршують ситуацію. Місцева влада також не допомагає, бо найчастіше "пригодована" фірмою. 

Також частішають спроби таких фірм перед відкриттям ринку землі взяти ділянки у власників в оренду на 50-99 років. Все це ще раз засвідчує давню економічну істину: монополії руйнують будь-який ринок. Навіть такі маленькі.

Відсутність освіти провокує бідність, а бідність не дає одержати освіту. Тому вкрай необхідна комунікація реформи серед населення через ЗМІ, соціальні мережі, волонтерські організації, які опікуються селом. 

Потрібні виїзні просвітницькі лекції, на яких юристи могли б дуже доступними словами розповісти власникам землі про їхні права, про відомі нечесні методи, якими користуються комерційні підприємства у відносинах з селянами.

Звісно, просвіта потрібна не лише фермерам, звичайним мешканцям сіл, а й посадовим особам територіальних громад. На жаль, можна констатувати дуже низький рівень їх обізнаності щодо основних положень земельної реформи.

Власне, аби розпочати діалог між стейкхолдерами реформи (та загалом — суспільну дискусію) ми разом із USAID/UCBI — в межах програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО) та Agrofoodcluster Kharkiv — першим в Україні кластерним об'єднанням аграріїв, запустили круглі столи щодо реформи. 

Спікерами тут є представники/ці малих і середніх фермерських господарств, прокуратури, банківської сфери, нотаріуси, юристи, та представники обласної державної адміністрації. Все, зазначене вище, є результатом обговорення із стейкхолдерами. 

Говорити про те, хто виграє, зараз складно. Реформа недокомунікована. Поза тим, в України все ще є аграрний бренд, а у світу є сільськогосподарський дефіцит. Тож у нас є ресурс ввійти як мінімум в топ-5 сільгоспвиробників у Європі.