Рынок земли: не все так совершенно

З початку липня в Україні стартувала найбільша земельна реформа за весь період незалежності — ринок землі. 

Але, зважаючи на той обмежений формат, в якому буде функціонувати ринок, таку реформу швидше можна назвати скасуванням мораторію, оскільки свободи ринку все-таки не вистачає.

Незважаючи на це, продаж сільськогосподарської землі все ж було запущено. 

Хоч в останній момент і не без наслідків, але все-таки були прийняті всі необхідні нормативні підзаконні акти, нотарільна палата надала нотаріусам пояснення і, навіть, запущений необхідний технічний функціонал відповідних реєстрів.

Сьогодні кількість укладених угод із продажу сільськогосподарських ділянок, без ідентифікації їхнього безпосереднього виду, як таких, ледь перебільшує 2000. Навіть не заглиблюючись у деталі, зрозуміло, що ажіотажу навколо продажу земель не відбулося, тому багато хто ставить логічне запитання: чому? 

Відповідь на це питання проста, хоча й комплексна:

Першою причиною, звісно ж, є неготовність нотаріусів.

Нотаріальне співтовариство просто не встигло фізично пристосуватися до такої кількості змін, підключитися до реєстрів, проаналізувати всі технічні функції та інші зміни. 

Все це більш ніж зрозуміло, зважаючи на те, що більша частина цих змін та пояснень була надана безпосередньо 1 липня, тобто, фактично, в день відкриття ринку землі.

І, тим паче, є зрозумілою та очевидною відмова більшості нотаріусів оформляти такі угоди та першому етапі.

Другою причиною стала відсутність відкладеної пропозиції у продавців.

Більшість аграрних компаній вже давно прийняла рішення про умову покупку землі ще до відкриття ринку. Так, у випадку пропозиції орендаря купити землю, бізнес знаходив способи виплатити продавцю необхідну суму. 

Інша справа, під які документи здійснювалися такі виплати. Місцями це були довгострокові договори оренди чи емфітевзису, місцями довіреності на відчуження земель і оформлення спадщини, а іноді і мікс даних інструментів. 

Таким чином, кількість власників землі, які чекали зняття мораторія для отримання бажаних коштів, була не такою великою, як здавалося раніше.

Третім фактором стала неготовність, а місцями й небажання агробізнесу активізувати масову купівлю земель. 

Багато виробників не бачили доцільності в істотних вкладеннях коштів у купівлю земельних активів і згодні займатися цим виключно зі страху, що в іншому випадку землю придбають конкуренти і, в подальшому, звісно, не дадуть можливості працювати на такій землі. 

Такий ризик є цілком зрозумілим, однак шляхи його усунення далеко не завжди корелюються з фінансовими можливостями покупців та їх стратегією розвитку. 

Саме тому багато покупців умовно "гасять пожежу", тобто готові викуповувати ділянки тільки тоді, коли безпосередньо пайовик звернеться з такою пропозицією, але при цьому самі не стимулюють такий продаж. 

Четвертою завадою та поясненням такої низької активності є відсутність у юридичних осіб права на купівлю землі до 2024 року та необхідність пошуку довірених осіб, яким можна передати переважне право покупки. 

Як виявилося, досить часто це складна задача навіть для великих холдингів. 

Всі перелічені причини є й очевидними, й не критичними одночасно. Можливо, саме вони і є причиною відсутності колапсу на щойно запущеному ринку і точно будуть усунені з часом і отриманням досвіду його учасниками. 

Проте є в такому поспішному запуску ринку й більш суттєві прогалини, невраховані учасниками ринку та регуляторною нормативною базою. Саме про них і хотілося б поговорити детальніше.

Захист переважного права

Здавалося б, Закон № 1423 достатньо чітко передбачає, що у випадку порушення переважного права, особа, чиї права були порушені, може подати позов про перехід на нього прав покупця згідно такого договору.

Однак давайте розглянемо ситуацію, в якій таке може статися. Наприклад, у випадку, коли перша пропозиція по покупці не була зроблена такому орендарю, або коли орендарю була запропонована сума, непосильна для нього, а у подальшому ділянка була продана дешевше. 

Звісно, у кожній із таких ситуацій орендар, який є юридичною особою, не буде передавати своє право покупки третій особі, так як це недоцільно або орендар не знав про продаж ділянки. 

Таким чином, у подальшому саме орендар повинен подати позов про перехід до нього прав покупця. При цьому орендар, який є юридичною особою, просто не зможе подати такий позов, так як він не має права до 2024 р. купувати сільськогосподарські землі загалом. 

Орендар також не зможе заднім числом, наприклад, передати своє переважне право громадянину України, щоб той подав відповідний позов, так як така передача є реєстраційною дією, та інформація про неї повинна бути внесена до реєстру. 

Таким чином, захист права переважної купівлі такого орендаря загалом недієва. Єдиним способом усунення такого ризику є передача переважного права на покупку всіх орендованих ділянок третім особам завчасно, але наскільки це в силах орендаря?

В якості альтернативи, юридична особа може передавати переважне право у тих випадках, коли отримує пропозицію з однозначно завищеною ціною покупки.

Безготівкові платежі за ділянку

Знову ж таки, вищезазначений закон достатньо чітко і небагатозначно вказує, що розрахунок за придбання ділянки повинен здійснюватися у безготівковій формі. 

При цьому, законодавство не встановлює жодної відповідальності за порушення цього правила і не визначає контролюючий орган. 

У своєму поясненні нотаріусам Нотаріальна Палата лише вказала, що відповідне положення про безготівковий розрахунок повинне бути зазначене у договорі. 

При цьому нотаріус не має права вимагати здійснювати розрахунок до угоди і не повинен загалом контролювати такі платежі і факт їх проведення. 

Таким чином, у ситуації, описаній вище, коли отримано пропозицію про купівлю ділянки за завищеною ціною, ніхто, крім сторін не може знати, в якому розмірі був здійснений платіж. 

Орендар не має жодної можливості проконтролювати такі розрахунки та їх суму. До того ж, якщо між продавцем та покупцем буде укладений акт прийому-передачі готівки у якості розрахунку за договором, то це, звісно, є порушенням чинного законодавства. 

У випадку, якщо сума в акті буде вказана релевантна ціні договору, то, формально, права такого орендаря порушені не будуть і, відповідно, для подачі позову і переходу на нього прав покупця просто не буде підстав. 

Взаєморозрахунок

Як говорилося раніше, орендарі досить часто сплачували кошти власникам земель під довгострокову оренду чи емфітевзис земель. 

Таким чином, при наступній покупці такий користувач, звісно, не захоче повторно сплачувати вартість землі, та і не повинен взагалі. 

Якби сам орендар міг придбати ділянку, у такому випадку договір достроково був би припинений, у зв’язку з чим продавець (орендодавець) повинен був би повернути частину невикористаної орендної плати. 

Звісно, кошти ніхто не повертав би, проте це давало б привід для проведення взаєморозрахунку і відсутності необхідності в проведенні розрахунку за покупку землі. 

Проте, у ситуації, яка склалася, покупцем буде третя особа, громадянин України, і, відповідно, в абсолютній більшості випадків існуючий договір оренди не припиниться, а, відповідно, і не буде підстав для повернення коштів та здійснення взаєморозрахунку. 

Отже, під час продажу такої ділянки продавець буде мати право знову вимагати оплату вартості земельної ділянки у покупця. 

А як же спадок?

Давайте розглянемо окремо ситуацію, коли громадянин України до 2024 року реалізує своє право на придбання 100 га землі. При цьому у вказаний період він отримає спадок, що включає сільськогосподарські землі. 

У такій ситуації особі доветься терміново продавати частину своїх земель, щоб мати можливість отримати такий спадок. 

Якщо остання ситуація має рішення, то як бути, коли громадянину у проміжок часу до 2024 року дістанеться спадок із землями у розмірі понад 100 га? 

Формально вимоги закону поширюються не на покупку визначеного максимуму земель, а на володіння ними, незалежно від способу отримання. 

Таким чином, людина просто не зможе прийняти такий спадок і, цілком можливо, що нотаріус також не зможе видати відповідне свідоцтво про спадщину.

Хто підпадає під обмеження? 

Поширеною є думка про те, що всі процедури, пов’язані з покупкою сільськогосподарських земель, стосуються тільки агровиробників. 

Проте законодавство вимагає дотримання відповідних процедур при купівлі-продажі всіх сільськогосподарських земель, яким є землі для:

• ведення товарного сільськогосподарського виробництва
• ведення фермерського господарства
• ведення особистого селянського господарства
• ведення сільського підсобного господарства
• індивідуального садівництва
• колективного садівництва
• городництва
• сінокосіння та випасання худоби
• дослідних і навчальних цілей
• пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства
• надання послуг у сільському господарстві
• розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції
• іншого сільськогосподарського призначення
• цілей підрозділів 01.01-01.13 і для збереження і використання земель природно-заповідного фонду.

Таким чином під обмеження та ускладнені процедури можуть потрапити, наприклад, дачі, а також ділянки, на яких розміщені житлові будинки, якщо земля під ними має сільськогосподарське призначення. З цього можна зробити висновок, що обмеження торкнулися не лише сільгоспвиробників. 

Хто може купити землю? 

Закон чітко передбачає, що до покупки сільськогосподарської землі допускаються тільки громадяни України.

При цьому не варто забувати про таке поняття, як спільна власність подружжя. Тобто навіть якщо один із подружжя є громадянином України, а інший — іноземцем, покупка землі першим буде ускладнена, так як після придбання ділянка стане їхньою спільною власністю, а іноземці до такого володіння в Україні не допускаються. 

Можливим варіантом виходу може стати укладання шлюбного контракту, проте чи буде готовим до цього подружжя, та чи прийме нотаріус такий оспорюваний документ в якості підстав для укладання угоди? 

Податки

Давайте розберемося з оподаткуванням, яке часто викликає чимало запитань під час продажу с/г землі. 

Підпункт 165.1.40. Податкового кодексу України передбачає, що не підлягає під оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором дохід фізособи від продажу отриманих у процесі приватизації наступних ділянок у розмірах:

• для ведення фермерського господарства – у розмірі паю, який видавався на відповідній території; 
• для ведення особистого селянського господарства – 2 га;
• для ведення садівництва – 0,12 га.

Якщо розмір ділянки із вказаним вище цільовим призначенням більший, то оподаткуванню підлягає дохід від продажу тієї частини земельної ділянки, яка перевищує пільгові розміри. 

Тобто під час продажу для особистого господарства в розмірі 2,5 га податком буде обкладатися дохід від 0,5 га.

Як же бути з ділянками, отриманими у процесі розпаювання, а не приватизації?

На дохід від продажу цієї категорії земель також розповсюджуються деякі знижки. Так, згідно з пунктом 172.1 того ж Податкового кодексу України, не підлягає оподаткуванню дохід від ділянок із тим самим цільовим призначенням і тими ж розмірами, які вказані вище, проте, якщо продавець володіє ними більше трьох років або отримав їх у спадок і перший раз за рік продає об’єкт нерухомості. 

Ця норма не висуває вимоги до процесу отримання прав на ділянку. Тобто під таке звільнення потрапляють також зазначені ділянки, якщо вони були отримані в процесі розпаювання. 

Окремо звертаю увагу, що до цих ділянок також застосовуються вимоги за розмірами. Перевищення цих розмірів призводить до виникнення оподаткування доходу від різниці площ.

Відповідно, при отриманні власником під час розпаювання, або ж у процесі приватизації земель для ведення товарного сільського господарства, підсобного сільського господарства, городництва, сінокосів та пасовищ, під час їх продажу весь дохід буде предметом оподаткування.

Таким чином, труднощі у функціонуванні та неактивності ринку сільськогосподарських земель пов’язані, значною мірою, із його швидким запуском. Проте, самі параметри функціонування ринку також несуть чимало "підводного каміння" для його учасників.