Ценные метры. Как извлечь пользу из слишком дорогого жилья

Нерухомість за будь-якої економічної ситуації є одним з найпривабливіших інструментів інвестицій.

В Україні це чи не єдиний стабільний варіант збереження коштів, оскільки інші варіанти інвестування ще більш непередбачувані.

Усе це формує попит і ціни на нерухомість. Якщо ціни на вітчизняну комерційну нерухомість дещо менші від середньоєвропейського рівня, то вартість житлової нерухомості в Україні – на тому ж рівні, що й у більшості країн Європи, а Київ – у п'ятірці найдорожчих столиць Європи і на 11 місці з вартості нерухомості у світі.

Більше того, у 2020 році Україна у світовому рейтингу зростання цін на нерухомість увійшла в першої десятки і посіла шосте місце. За оцінками міжнародного агентства нерухомості Knight Frank, зростання цін на нерухомість в Україні становило 10,3% у річному обчисленні.

За даними Global House Price Index, за три квартали 2020 року лідером рейтингу є Туреччина (+27,3%), на другому місці – Нова Зеландія (+15,4%), на третьому – Люксембург. Наступні місця посідають Словаччина (+11,3%), Польща (+10,9%) та Україна (+10,3%). У Західній Європі нерухомість дорожчає повільніше: в Австрії, Нідерландах та Німеччині зростання становить 7,8-9,5%.

Темпи зростання цін на нерухомість в Україні за останні 20 років були одними з найвищих у світі. Раніше це можна було пояснити низьким базовим рівнем, але в останні роки ціни на вітчизняну нерухомість стали не лише співставними з європейськими, а й часто-густо перевищують показники країн Євросоюзу.

Житло в Україні вже коштує, як у Бельгії, Данії, Греції, Польщі або Угорщині, і перевищує ціни в Естонії, Латвії, Болгарії, Чорногорії і навіть Іспанії.

У Болгарії середня вартість квадратного метра не перевищує 500 євро. Вартість житла в Туреччині починається з 30 тис дол, від 600 дол за кв м. Це не однокімнатна квартира, а двокімнатні апартаменти на береговій лінії.

У Польщі однокімнатну квартиру можна купити за 40 тис євро, а студію за 300 м від берега в іспанському Торрев'єхе – за 23 тис євро, що дешевше, ніж в Одесі.

Відповідно, українська нерухомість стає все привабливішою для вітчизняних та зарубіжних інвесторів. Натомість, такий інвестиційний статус нерухомості ставить питання про відповідальність забудовників і гарантії для інвесторів.

Оскільки ціни на нерухомість в Україні та в сусідніх країнах ЄС майже не відрізняються, і квадратні метри в будівлях аналогічного класу коштують приблизно однаково, то рішення про інвестування в нерухомість залежать від того, де більш безпечне і стабільне середовище для бізнесу.

На жаль, вибір найчастіше буде не на користь України. Насамперед через те, що дії влади щодо регулювання бізнесу в нашій країні – непередбачувані. Оголошена президентом рік тому реформа в містобудівній сфері провалилася.

Замість спрощення та скорочення адміністративних процедур отримали їх ускладнення та збільшення їх кількості. Замість підвищення відповідальності будівельників – скорочення повноважень державного контролю.

Замість зниження рівня корупції і, відповідно, здешевлення будівель – збільшення корупційних ризиків, що призведе до зростання собівартості комерційної та житлової нерухомості і, як наслідок, ціни квадратного метра.

Фондовіддача не зміниться, тому прибуток інвестора знизиться, а строки окупності вкладень зростуть. Якщо до цього додати плани уряду та парламенту збільшити ставки податку на нерухомість та змінити порядок його обчислення, то виявиться, що зиск від вкладень у вітчизняну будівельну галузь буде меншим, а ризики вищими, ніж від інвестування в нерухомість країн ЄС.

Гроші люблять не лише тишу, а й стабільність, порядок, незмінні правила ведення бізнесу та наявність можливостей для страхування ризиків. Усе це є на ринку нерухомості ЄС і майже немає на українському ринку.

Потенційний інвестор, розглядаючи однакові за розміром вкладу пропозиції, надасть перевагу варіанту, який гарантує його коштам більшу безпеку.

Будувати в Україні вигідно попри не дуже позитивну економічну ситуацію, тому цивілізовані правила гри на ринку – це принципово важливо для галузі. Вони б сприяли припливу великих інвестицій і залученню сучасних технологій.

Для економіки це фактор зростання, робочі місця, податки для бюджетів, робота для супутніх галузей. Для покупців нерухомості зростання конкуренції та обсягів будівництва означало б зниження вартості квадратного метра.