Развитие бизнес-парков в Украине: перспективы формата

Сьогодні в усіх економічно розвинених країнах спостерігається тенденція до децентралізації нерухомості. Вдалим для наочності є формат класичних бізнес-парків (БП), які функціонують за містом.

Так, згідно з опитуванням компанії Savills Office FiT, у найближчому майбутньому внаслідок COVID-19, коли дотримання соціальної дистанції стало одним із найголовніших правил, можна очікувати підвищення попиту на цей вид нерухомості.

Чому виникли бізнес-парки

Класичний бізнес-парк — комплекс будівель (може нараховуватись близько 70 об'єктів) невисокої поверховості, зведення яких передбачається за межами центральної частини міста. Як правило, проєкти акумулюють у собі функції офісної, промислової та логістичної нерухомості.

Тренд на бізнес-парки розпочався у США та поширився на інші країни. Нестача та висока вартість земельних ділянок під будівництво офісів у центрі міста змусили девелоперів та інвесторів акцентувати увагу на периферії. 

Влада, своєю чергою, спрощувала процес отримання земельних ділянок, підтримуючи таким чином розвиток регіону.

За більш ніж півстоліття формат встиг набрати обертів, застаріти та трансформуватися відповідно до вимог часу.

Зокрема, у проєктах почали розвивати інфраструктуру (готелі, спортзали, магазини) та громадські зони, забезпечуючи резидентів усіма зручностями для комфортної роботи та проживання.

Переважно орендарями БП є бек-офіси великих підприємств (IT-сфера, промисловість, фармацевтика), де внутрішні процеси відбуваються без участі клієнтів. У пошуку якісних офісних площ і великих складів, компанії готові переїжджати за межі міста.

У той самий час, усе більше підприємств малого та середнього бізнесу винаймають офіси в таких проєктах. Це обумовлено гнучкими умовами оренди, атмосферою "своєї" спільноти, а також спеціалізацією об'єкта.

Перспективи бізнес-парків в Україні

Якщо традиційно бізнес-парки розвивають на периферії, то в Україні такий вид комерційної нерухомості зосереджений в межах великих міст (Києва, Харкова, Одеси), часто на місці промзон. 

Переважно об'єкти реконструюють й доповнюють інфраструктурою. На це є свої причини як у девелоперів, так і в орендарів, що в цілому зводиться до неготовності ринку і виражається в нерентабельності.

Орієнтовані на центр українські орендарі не поспішають переїжджати в офіси на околиці міста. Своєю чергою, такі проєкти передбачають організацію транспортної доступності до БП, розвиток соціальної інфраструктури, громадських просторів тощо.

У цілому, офісні парки з розвиненою інфраструктурою, розташовуючись неподалік мегаполісів, сприяють розвитку бізнесу та створенню робочих місць. 

Так, у Києві вони могли б стати інструментом, який мінімізує маятникову міграцію, а також знижує навантаження на інженерні системи міста. Зокрема, зручною локацією могла б слугувати територія в напрямку Борисполя.

З кожним роком у столиці залишається все менше територій під забудову. Однак увагу ринку до заміських бізнес-парків можна очікувати після того, як "заповниться" центральний діловий район (ЦДР), а попит буде корелювати з якістю запропонованих варіантів.

Крім того, оскільки в новому Генплані Києва заплановано реорганізацію 1600 гектарів промзон, цілком ймовірно, що будівництво БП продовжиться у межах міста.

Офісний парк або центр: інвестиційні можливості

Зараз вигідніше зводити офісні центри, які включають від однієї до трьох висотних будівель, у ЦДР. Так, у 2020 році з початком COVID-19 вакантність у деяких об'єктах, які не відповідають актуальним запитам, зросла на кілька пунктів. 

На сьогодні це не відбилося на кількості введених в експлуатацію бізнес-центрів у столиці: у 2020 році показник був не меншим 2019-го.

Варто зазначити, що переважно вартість 1 м2 (включно з експлуатаційними витратами) у БП нижче, ніж в офісах із центральним місцем розташування.

У будь-якому випадку, проєкти повинні відповідати актуальним вимогам, щоб залишатися ліквідними. Зокрема, завдяки енергоефективності та екологічності, що забезпечують якісні інженерні (комунікаційні) мережі, можливістю перепланування просторів. 

Крім усього іншого, рентабельність і конкурентність парку визначає правильне управління.

Таким чином, заміський БП в Україні, зважаючи на витрати та нижчу орендну ставку, сьогодні не є фінансово привабливим проєктом на ринку.

До слова, зазвичай орендарі не готові платити високу ставку в столичних бізнес-центрах поза ЦДР.

Тенденції розвитку проєктів за кордоном

Як показує світова практика, бізнес-парки є популярною економічною моделлю. Найбільше таких об'єктів зосереджено в США та Великобританії. 

Зокрема, за інформацією компанії Savills, в Лондоні в 2019 році на БП припало 35% від усієї кількості офісних площ, зданих в оренду. А ціна за м2 у деяких парках знаходиться майже на тому самому рівні, що і в бізнес-центрах у ЦДР.

Одним із найбільших БП у Центральній і Східній Європі є "Софія" в Болгарії (введений в експлуатацію в 2001 році). Парк сполучає з містом розвинена транспортна розв'язка, включно зі станцією метро.

Бізнес-парк "Ulemiste City" в Естонії — один із наймасштабніших проєктів у країнах Балтії. Об'єкт відкрили на місці заводу з виробництва залізничної техніки. Сьогодні велика інфраструктура БП (від медзакладів до житлових комплексів) забезпечує усіма зручностями співробітників декількох сотень компаній.

Таким чином, якщо на ранніх етапах становлення бізнес-паркам не вистачало інфраструктури, що забезпечує комфортну життєдіяльність резидентів, то на сьогодні проєкти включають усе необхідне і навіть більше.

Хоча про повну децентралізацію української нерухомості сьогодні говорити не доводиться, простежується інтерес до розвитку бізнес-парків з боку вітчизняних гравців ринку. Для максимальної користі проєкти видозмінюють й реалізують відповідно до актуальних умов і попиту.