Аукционы по продлению договоров аренды: что это такое?

Новим законодавством з передачі в оренду державного та комунального майна була запроваджена можливість продовжувати договори оренди на прозорих аукціонах. 

Це означає, що на відміну від попередньої практики, коли договір продовжувався "автоматично", зараз у інших потенційних орендарів є можливість взяти участь в аукціонах на продовження договорів оренди та шанс орендувати майно за вищою ціною, ніж та, яка була встановлена в попередньому договорі оренди.

Після прийняття всіх нормативних актів, що врегульовують детальну процедуру продовження договору оренди на аукціоні та регламентують дії орендодавця, орендаря та інших потенційних учасників аукціонів, в електронній торговій системі "Прозорро.Продажі" відбулись перші подібні аукціони. Уже маємо перші результати, які і спробуємо проаналізувати далі.

Наразі серед більше ніж 2 тисячі оголошених "орендних" аукціонів було проведено 427 аукціонів з продовження договорів оренди. За результатами деяких з них уже й підписали нові угоди, деякі ще на етапі підписання протоколів та договорів.

Як проводяться аукціони на продовження договорів оренди?

Варто звернути увагу, що для того, щоб продовжити договір оренди, орендар має звернутися до орендодавця із заявою про продовження договору. 

Ця заява подається не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення дії договору. Якщо орендар не подасть заяву у визначений строк, то він має звільнити орендоване приміщення. 

Власне тому подача заяви про продовження є обов’язковою для орендаря, якщо він хоче залишитися у своєму приміщенні.

До заяви орендар має додати документи, перелік яких залежить від того, чи має право орендар продовжити договір без проведення аукціону чи ні. 

Якщо договір оренди продовжуватиметься через аукціон, то від орендаря не вимагається додавати якісь документи.  Якщо орендар здійснив невід’ємні поліпшення орендованого приміщення та хоче отримати відшкодування їх вартості, то тоді він має ще подати документи, що підтверджують вартість цих робіт.

За результатами розгляду заяви про продовження орендодавець вносить в електронну торгову систему "Прозорро.Продажі" інформацію про об’єкт, договір оренди щодо якого продовжується, приймає рішення про оголошення аукціону та оголошує в електронній торговій системі "Прозорро.Продажі" аукціон на продовження договору оренди.

Перед публікацією оголошення про проведення аукціону орендодавець визначає стартову оренду плату, яка за законодавством не може бути нижчою за останню місячну орендну плату, встановлену договором, що продовжується. 

Тобто, фактично стартова орендна плата встановлюється зазвичай на рівні останнього місячного показника.

Це означає, що апріорі аукціони на продовження договорів оренди не можуть бути збитковими для держави та територіальних громад, оскільки ціна за результатами аукціону не буде меншою за останню місячну орендну плату.

Які результати аукціонів?

Як згадувалося раніше, вже проведено понад 420 аукціонів на продовження договорів оренди. 

Як показує публічний модуль аналітики "Прозорро.Продажі", в середньому стартова орендна плата під час цих аукціонів виросла в півтора рази. 

Серед цих аукціонів є 7 аукціонів, де стартова орендна плата збільшилася в 10 разів і більше. Однозначно, це перемога, оскільки ціна стала ринковою.

За результатами аукціонів на продовження договорів оренди вже підписано близько 190 нових договорів. 

Ціна за новими договорами після проведення аукціонів на продовження договорів оренди збільшилася з 600 тис грн до 840 тис грн, тобто на 40%. Тому, можна впевнено стверджувати, що аукціони виконують свою роль наповнення державного та місцевого бюджетів.

З іншого боку, дуже чітко можна побачити вплив конкуренції на результати торгів. Так у 63% аукціонів на продовження договору оренди ціна залишилася на рівні стартової місячної орендної плати та не збільшилася взагалі. Переважно через те, що цей об’єкт нікого, окрім поточного орендаря, не зацікавив.

Але були і інші випадки. У 23 аукціонах було два учасники і більше, у зв’язку з чим чинним орендарям потрібно було змагатися за свої об’єкти. Нові орендарі підвищили ціну в середньому в 3,2 рази (ось приклад аукціону на продовження договору оренди нежитлового приміщення зі зростанням в 7,49 разів, тут — в 1,14 разів, тут — 1,02 рази). 

У 20 аукціонах чинні орендарі погодилися сплачувати нову ринкову орендну плату, сформовану за результатами аукціону (ось приклад і ось аукціон з умовами щодо продовження договору оренди нежитлових приміщень у Львові), а в трьох — відмовилися (наприклад ось тут і тут; а в цьому аукціоні чинний орендар взагалі відмовився брати участь).

Як бачимо, система дозволяє і новим орендарям орендувати майно, якщо вони пропонують орендну плату більшу ніж та, яка була в попередньому договорі. Та і чинні орендатори також не бояться боротися за об’єкти та платити ринкову ціну. Все чесно та прозоро.

Звичайно, не минулося без "зрад" та проблем під час проведення таких аукціонів. 

Так, 46 аукціонів визнані такими, що не відбулися. Це стається, коли на аукціон не прийшов жоден учасник. Зокрема, навіть чинні орендарі змінили свої наміри та не взяли участь у цих аукціонах. 

На щастя, відповідно до положень законодавства орендодавець буде оголошувати повторний аукціон щодо передачі в оренду майна, при чому стартова орендна плата залишиться в такому ж розмірі, яка була встановлена на аукціоні на продовження договору оренди.

Для того, щоб вирішити зазначені проблеми та для уникнення зловживань, законодавці встановили запобіжники в постанові Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. №483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна".

Зокрема, чинний орендар має переважне право на продовження договору оренди. Щоб скористатися своїм переважним правом, чинний орендар обов’язково бере участь в аукціоні. 

За результатами проведення аукціону ЕТС "Прозорро.Продажі" визначає найвищу цінову пропозицію за лот та після цього чинний орендар має право погодитися сплачувати найвищу цінову пропозицію шляхом подання письмової заяви про таку згоду разом з підписаним протоколом аукціону. 

Тоді він визнається переможцем аукціону та укладає додаткову угоду про продовження договору оренди майна.

Разом з тим, якщо чинний орендар не має фінансових ресурсів на те, щоб погодитися платити найвищу орендну плату за об’єкт, то він має право подати попередню згоду на сплату другої за розміром цінової пропозиції. 

Ця попередня згода має запобігати ситуації, коли переможець навмисно і штучно підвищує орендну плату на аукціоні для виселення свого конкурента — чинного орендаря.

Якщо чинний орендар не погоджується сплачувати найбільшу орендну плату або другу найбільшу орендну плату, то він втрачає своє переважне право. 

Проте, якщо в такому випадку переможець аукціону та другий учасник аукціону занадто підвищили ціну, щоб зірвати аукціон, та не підписали договір, то оголошується повторний аукціон на продовження договору оренди на тих же умовах, що і попередній аукціон. 

Це також дозволяє уникнути зловживань учасників аукціону, пов’язаних зі штучним підвищенням ціни для виселення чинного орендаря.

Такий механізм використання переважного права має на меті надання додаткових можливостей чинному орендарю для захисту свого права на орендоване майно. 

Ці запобіжники вже доводять свою ефективність, оскільки проведено вже понад 400 аукціонів з продовження договорів оренди, а на комісію з розгляду скарг стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна було подано лише 3 скарги (на час написання колонки), що стосуються аукціонів на продовження. 

Основним завданням комісії, яка буде працювати як постійний діючий колегіальний орган буде опрацювання усіх скарг та пропозицій, які надійшли від учасників аукціонів, орендодавців, майданчиків, та слідкування за ефективністю процедури передачі державного і комунального майна в оренду.

Відтак, аукціони на продовження договорів оренди в системі "Прозорро.Продажі" вже показали перші результати, та розвіяли всі побоювання які були присутні при запуску реформи.

Так, в більше ніж половині випадків поточні орендарі спокійно продовжують договір на тих самих умовах. 

Водночас, якщо поточна ціна явно не ринкова, то на аукціони приходять нові гравці і підвищують її до ринкового рівня. А далі — це вже залежить від учасників: чи хтось новий отримає цей орендний контракт чи його збереже поточний орендар на нових умовах. 

Випадки є і такі, і такі. Як бачимо, нова система працює в форматі win-win для всіх: старі орендарі отримали прозоро продовжують контракти, нові учасники також тепер мають доступ до об’єктів, а державні та місцеві бюджети отримують додаткові надходження.