Как владельцу пая подготовиться к рынку земли

З 1 липня 2021 року в Україні запускається ринок сільськогосподарських земель.

Попри те, що навколо закону не припиняються суперечки, переважно популістського спрямування, ми зосереджуємося на тому, що вже через рік право громадян вільно розпоряджатися своєю власністю буде розблоковано.

За різними оцінками, на першому етапі після запуску ринку землі продати свій пай готові не більше 10% власників.

Тобто потенційно мова йде про понад півмільйона людей, які мають у своєму розпорядженні, з огляду на середній  розміру паю в 3,7 га, близько 2 млн гектарів сільгоспземлі.

Найімовірніше, першу хвилю продажів сформують жителі міст, які отримали землю у спадок, можливо, ніколи не були на ділянці і не вважали за потрібне займатися її оформленням.

На щастя, законопроєкт про ринок земель сільгосппризначення закладає достатній люфт, щоб встигнути виконати всі підготовчі роботи, і на момент скасування мораторію мати на руках готовий до реалізації актив.

Я б хотів дати кілька практичних порад людям, які планують продаж своєї ділянки, аби вони могли ефективно використати час, який лишається до запуску ринку.

Важливе уточнення: я нікого не закликаю продавати землю, особливо одразу після відкриття ринку.

Я не інвестаналітик, однак, орієнтуючись на динаміку ставок оренди, можна зробити висновок, що надалі ціна на землю зростатиме.

Мої поради адресовані лише тим, хто вже прийняв рішення про продаж і не мав можливості реалізувати його через дію мораторію.

Ринок землі відкрили, мораторій скасували: що треба знати про новий закон

Отже, що потрібно зробити в найближчі місяці, щоб мати можливість 2 липня 2021 року закрити операцію з продажу свого паю?

1. Почати процес передпродажної підготовки варто з перевірки: чи зареєстрована ваша ділянка в Державному земельному кадастрі.

Зробити це дуже просто, ввівши у вікно пошуку на порталі Публічної кадастрової карти її кадастровий номер.

Найімовірніше, на цьому етапі багато власників для себе з'ясують, що такого номера у них нема. Ті, у кого він є, і хто бачить свою ділянку на карті, можуть переходити відразу до пункту № 3.

2. Якщо ділянка не внесена в Кадастр, доведеться пройти процедуру її реєстрації. Тут виникає дві опції:

2.1 У випадку якщо земельній ділянці присвоєно кадастровий номер та відповідна землевпорядна документація є у громадянина, або у місцевому відділі Держгеокадастру, необхідно буде лише подати заявку про внесення відомостей до Державного земельного кадастру.

2.2 В іншому випадку необхідно укласти договір із землевпорядною організацією на виготовлення технічної документації.

На все це знадобиться приблизно місяць. Зрештою ви отримаєте витяг, який підтверджує внесення ділянки до Державного земельного кадастру та в якому вказано її кадастровий номер.

3. Перевірити, чи внесені дані про вас, як про власника ділянки, до Реєстру речових прав на нерухоме майно. Мін'юст надає такі дані онлайн за символічну плату.

3.1. Якщо ви володіє ділянкою на правах спільної власності, наприклад, успадкували його навпіл з вашим родичем — це відображено у Реєстрі, і  вам потрібно заручитися згодою співвласників на угоду. Згода власників сусідніх ділянок вам не потрібна.

4. Ознайомитися з нормативною грошовою оцінкою своєї ділянки. Відповідно до закону, це той ціновий мінімум за якого угода може здійснюватися.

Дані про НГО доступні на Порталі нормативної грошової оцінки по всіх областях України.

Хочу підкреслити, що цього недостатньо, щоб об'єктивно оцінити пай, адже, у такий спосіб, ви просто дізнаєтеся мінімальну ціну на нього.

Я рекомендую моніторити оголошення про продаж ділянок з подібними характеристиками в інтернеті, або замовити експертну грошову оцінку.

5. Делікатне питання відносин з орендарем. Закон не встановлює переважного права орендаря на викуп ділянки.

Це логічно, оскільки орендар найчастіше є юридичною особою, яка на першому етапі на ринок не допускаються.

Однак його права в разі зміни власника ділянки захищені і зберігаються повною мірою, що також, безумовно, правильно і дозволяє забезпечити стабільність в АПК.

Проте будь-які зміни  — апріорі стрес для бізнесу, тому я рекомендую дотримуватися правил чесної гри, і попередити партнера про майбутній продаж, аби зробити процес комфортним для всіх сторін.

6. Перевірити реєстрацію договору оренди на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав. Така реєстрація необхідна для того, щоб надалі уникнути судових спорів.

Купуючи ділянку, покупець бере на себе договірні зобов'язання попереднього власника і орендаря, в договорі купівлі-продажу цей момент буде окремо прописано.

На практиці зобов'язанням зареєструвати договір іноді нехтують, щоб не включати державу в "затишні господарські взаємовідносини".

Тому якщо ваш договір оренди раптом не зареєстрований і "за паперами" ділянка продається без обтяжень, то див. попередній пункт.

7. Виберіть нотаріуса. Зазвичай покупець переймає ці турботи на себе, але повірте, краще спиратися на перевіреного фахівця, якому ви довіряєте.

Я свідомо не згадую про формат угод "під ключ", коли покупець приносить гроші, бере розписку і забирає  документи на ділянку, беручи на себе всі майбутні формальності, включаючи сплату податків.

Така "угода" займе 10 хвилин і може видатися дуже привабливим варіантом для заклопотаного власника.

Напевно, такі випадки будуть, але рекомендую питання своєї власності завжди контролювати самостійно.

Як бачите, це нескладно.