Разрешительная система в строительстве: Украина и лучшие мировые практики

У рейтингу Світового банку Doing Business-2020 Україна посідає 21 місце серед 190 країн за рівнем складності дозвільних процедур у сфері будівництва.

Хоча нам ще далеко до Гонконгу, Малайзії, ОАЕ, Данії чи Сінгапуру, які перебувають на перших позиціях цього списку, але ми обігнали низку розвинених держав: Норвегію, Великобританію, США, Німеччину та Швецію.

Doing Business оцінює складність дозвільної системи на прикладі процедурних, часових та фінансових затрат для будівництва складу – від отримання дозволів до підключення до комунальної мережі.

Замовник будівництва в Україні проходить десять процедур, що порівняно небагато (у Данії – сім) і витрачає 72,5 дня (у США – 81, у Великобританії – 86, у Новій Зеландії – 93, у Німеччині – 130 днів).Чому так сталося?

По-перше, з 2015 року повноваження з надання адміністративних послуг у сфері будівництва почали переходити від Держархбудінспекції до місцевої влади. Функції надавати або реєструвати документи на виконання підготовчих та будівельних робіт, крім об'єктів вищої категорії складності СС-3, приймати об'єкти в експлуатацію тепер повинен спеціальний структурний підрозділ КМДА.

Тобто весь цикл погоджень – від отримання будівельних паспортів чи містобудівних умов та обмежень до реєстрації декларації чи отримання сертифікату прийняття в експлуатацію – зосередився в місті.

По-друге, у 2017 році дозвільну систему суттєво змінили. Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення містобудівної діяльності" замість п'яти категорій складності будівництва впровадив поняття "клас наслідків" – значний, середній та незначний.

Об'єкти перших двох класів (житлові та офісні комплекси, промислові споруди) будуються за дозволами, на отримання яких замовник подає пакет документів. Об'єкти незначного класу наслідків (приватні будинки, невеликі господарські споруди) можна зводити за повідомленнями, які не підлягають реєстрації.

Процес видачі містобудівних умов та обмежень також суттєво впорядкували. Тепер є чіткий перелік причин відмов забудовникам, що звужує простір зловживань та змушує заявників уважніше готувати документи.

По-третє, за останні роки з'явилися онлайн-сервіси, за допомогою яких замовник будівництва може не лише віддалено подавати документи, а й відстежувати їх проходження управлінськими інстанціями.

З грудня 2019 року впроваджена Єдина державна електронна система у сфері будівництва. Департамент містобудування та архітектури КМДА, модернізувавши портал містобудівного кадастру, теж приєднає його до цієї системи і тоді вони зможуть взаємодіяти.

Як працюють дозвільні системи в розвинутих країнах

У Данії первинний етап погодження полягає в розгляді муніципалітетом намірів замовника щодо будівництва. Міська влада сама перевіряє, чи відповідають ці наміри планам розвитку території та чинному законодавству.

Потім влада дає забудовнику рекомендації з коригування проєкту, а він вирішує, чи потрібен йому після цього дозвіл на будівництво. Коригування може кардинально змінити суть проєкту, після чого він може втратити сенс.

Якщо забудовник погоджується врахувати поради міської влади, він проходить лише одну адміністративну процедуру: запит дозволу на будівництво (максимальний строк відповіді – 21 день). Після завершення будівельних робіт введення споруди в експлуатацію відбувається в такий же строк.

У Новій Зеландії забудовник має справу з районною радою (протягом 20 днів надає містобудівний план ділянки, на основі якої розробляється проєктна будівельна документація), Унітарним правлінням міської ради (видає дозвіл на будівництво та проводить перевірки), організацією з постачання води.

Усі послуги, які отримує забудовник, платні. Крім того, забудовник виплачує міській раді внесок на розвиток інфраструктури (аналог пайової участі).

У Франції дозвільна система подібна до української. Перший документ – містобудівний висновок про можливість вести будівельні роботи (в Україні – містобудівні умови та обмеження). Другий документ – дозвіл на будівництво, який видає мерія (відділ містобудування або міжмуніципального планування).

Заявка подається після затвердження проєкту ліцензованим архітектором. Для приватних будинків площею до 170 кв м діє спрощена процедура отримання дозволу, яка не передбачає участі архітектора.

Міська влада протягом двох місяців вивчає проєкт й ухвалює позитивний або негативний висновок. Рішення протягом двох місяців може оскаржити префект, а мер протягом трьох місяців має право скасувати власний дозвіл. У Франції рекомендують не починати роботи, поки не пройде строк остаточної апеляції.

Для зведення житлових будинків і добудов понад 20 кв м, змін в несучі конструкції або облаштування басейнів подається заявка на інший вид дозволу, що видається після обов'язкової консультації з архітектором в Раді з архітектури, містобудування та охорони навколишнього середовища.

Після завершення будівельних робіт до мерії надсилається декларація, яку компетентні служби можуть оскаржити протягом трьох-п'яти місяців. Якщо цього не сталося, то вона набуває чинності автоматично.

У Нью-Йорку (поряд з Гонконгом – перше місце в Doing Business) дозволи на будівництво видає Департамент у справах будівництва. Проєкт повинен містити креслення від ліцензованих штатом інженера або архітектора.

Чиновник департаменту ретельно їх перевіряє і за наявності вад повертає на доопрацювання. Якщо ж проєктувальник пройшов спеціальний курс самосертифікації, то департамент вивчає проєкт менш прискіпливо.

Міська установа перевіряє ще й підрядника і дає йому окремий дозвіл на ведення робіт. Без цього справа на будмайданчику з місця не зрушить.

Після завершення будівництва та інспекційної перевірки департаменту видається сертифікат про введення в експлуатацію. Для споруд, де одночасно перебуватиме понад 75 осіб, потрібен спеціальний сертифікат про придатність до експлуатації місця масового перебування людей.

Якщо для початку робіт потрібні погодження Комісії з охорони культурно-історичних пам'яток, Комісії з міського планування чи Колегії із стандартів та апеляцій, діє принцип "єдиного вікна". Замовнику не треба відвідувати ці інстанції, їх інтереси представляє Департамент у справах будівництва.

У Німеччині роботи можна почати з двома документами. Перший – містобудівний план – затверджує муніципальна рада. Для нескладних проєктів діє принцип, коли план схвалюють без змін. Для великих – на етапі погодження зауваження можуть надати різні державні та приватні установи.

Часто після таких зауважень місто просить замовника внести до проєкту зміни. Іноді процес погодження містобудівного плану може тривати роками. Саме тому більшість ділянок, що продаються в Німеччині, мають містобудівний план.

Другий документ – дозвіл на будівництво. Його оформлення триває три-шість місяців. Обов'язковою є згода на будівництво сусідів, вони навіть можуть внести до проєкту зауваження. В експлуатацію споруду приймає спеціальна муніципальна комісія (для нескладних проєктів – за замовчуванням).

Отже, узагальнимо спільні риси цих дозвільних систем.

Перша – наділення низових адміністрацій та місцевого самоврядування правом надавати адміністративні послуги у сфері будівництва, бо вони максимально наближені до людей. У когось так склалося традиційно (США), а в когось це стало наслідком децентралізації містобудівних повноважень (Франція).

Друга – диференціація дозволів за різними типами проєктів для максимального спрощення процедури для громадян, що зводять некомерційні споруди.

Третя – двоетапність дозвільної системи. Спочатку забудовник узгоджує свої плани з містобудівними правилами та містобудівною документацією, а потім на цій основі розробляє проєкт, що не суперечить принципам розвитку міста.

Україна – в руслі світових трендів

Україна йде в руслі світових трендів, проте вітчизняна система ще не ідеальна. Досі частина містобудівних повноважень залишається на центральному рівні (ДАБІ та після її ліквідації — Державна сервісна служба містобудування).

Попри запуск Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, рівень диджиталізації все ще низький. Зокрема, не існує єдиної інтегрованої бази даних для всіх державних установ, пов'язаних з містобудуванням.

Ніхто не скасовував людський фактор. Уже на стадії видачі будівельних паспортів бачимо низьку кваліфікацію деяких архітекторів, які не здатні подати документацію з урахуванням всіх необхідних вимог.

За останні роки зроблено багато, але простір для реалізації позитивних змін залишається. Київ як мегаполіс і столиця країни здатний запропонувати власне бачення перетворень, що можуть стати прикладом для всієї України.