Как работает теневой рынок земли и кому он выгоден

Будь-яка реформа ґрунтується на зміні існуючого порядку речей. Однак зміни зазвичай подобаються не всім. Особливо їм противляться ті, кому як то кажуть "і так добре живеться".

Не виключенням стала й земельна реформа, яку серед інших ініціатив взялася реалізовувати нинішня влада.

У серпні цього року президент Володимир Зеленський публічно заявив про намір запустити ринок земель сільськогосподарського призначення у 2020 році.

І вже за місяць уряд на чолі з прем’єр-міністром Олексієм Гончаруком представив відповідний законопроект щодо обігу сільськогосподарських земель. 

Урядовий варіант є досить ліберальним і визначав серед переліку можливих покупців земельних ділянок громадян та юридичних осіб України, зокрема, власниками яких можуть бути та іноземні компанії або громадяни. Це одразу спричинило сплеск критики і протести. 

Основними противниками такого варіанту є дрібні фермери та середні с/г підприємства, які бояться або не хочуть конкуренції.

До них також долучилися деякі політичні партії, адже тема продажу землі завжди була невичерпним джерелом популістичних гасел, маніпуляцій та спекуляцій. 

Насправді ж ринок сільгоспземель існує вже давно і уряд просто запропонував його легалізувати та надати всім рівні права та можливості придбати земельні ділянки, а власникам земельних ділянок за бажання продати їх за справді ринковою ціною. Давайте розберемося, як же виглядає ринок зараз і хто купує та продає землю.

З 42 млн га сільгоспземель України близько 27 млн га були передані в процесі розпаювання наприкінці 90-х в приватну власність майже 7 млн працівників колишніх колгоспів.

У середньому кожен отримав земельний пай розміром близько 4 га. Більшість цих земель нині знаходяться в оренді у с/г підприємств, зокрема і фермерських господарств.

Частину земель колгоспів не паювали і залишили у власності держави, як землі запасу і резерву.

Саме на ці землі і був накладений мораторій на продаж в 2001 році, який вводився тимчасово до 2004 році. Але, як то кажуть, немає нічого більш вічного, ніж тимчасове, і ось уже 18 років мораторій щорічно подовжували і відкладали земельну реформу на потім.

Крім передачі колишнім працівникам колгоспів, сільськогосподарську землю також надавали в розмірі до 2 га в приватну власність працівникам соціальної сфери в селах (вчителі, медики і т.д.), а останні роки активно розподіляли державні землі учасникам АТО.

Статус цих земель визначено як землі "для ведення особистого селянського господарства" (ОСГ), однак це не заважає здавати їх в оренду с/г підприємствам для товарного виробництва.

Парадокс в тому, що на землі ОСГ приватної власності не розповсюджується дія мораторію і їх можна купувати і продавати.

Тобто може бути поруч два однакових поля: перше - у власності пайовиків, друге - у власності ОСГ, обоє полів може обробляти одне й те ж сільгосппідприємство, при цьому на першому полі власники не можуть продати свою ділянку, а на другому - можуть.

Де логіка? Частину земель ОСГ дійсно викупили с/г виробники, однак більшість земель ОСГ все ж залишається у початкових власників і здається в оренду.

Мораторій став суттєвою перепоною на ринку землі, однак обійти її, як виявилося, все ж можна, і шляхів знайшлося декілька.

Для здійснення фактичного продажу підмораторних земельних ділянок використовують декілька схем, зокрема договори емфітевзису, оренди на 49 років (деякі з написанням заповіту на покупця), договори міни і т.д.

Основним варіантом є продаж по договору емфітевзису. По договорам емфітевзису власник передає земельну ділянку у користування іншій стороні (покупцю) на дуже довготривалий термін (до 2018 року практикували терміни 100-300 років), отримуючи при цьому разову винагороду при укладенні такого договору.

Однак в юридичних тонкощах власники земельних ділянок здебільшого не надто добре розбираються, і більшість розуміє, що це фактично продаж і про свою ділянку вони вже можуть забути назавжди.

Загалом за такими схемами в Україні продано щонайменше 1 млн га підмораторних сільськогосподарських земель, в основному по емфітевзису.

Тобто за останні роки близько 4% с/г земель було продано по різним схемам і такий тіньовий ринок продовжує функціонувати – в мережі можна знайти сотні оголошень за запитом "продам земельний пай". 

Основними покупцями землі за такими схемами є поточні орендарі паїв - сільськогосподарські виробники.

При цьому найбільш активними є саме відносно невеликі фермерські господарства та с/г підприємства. Це не є великий секрет і в будь-якому селі чи то в Тернопільській, чи то в Харківській області, чи на півночі, чи на півдні України, кожен, хто має земельний пай, вам скаже цілком конкретну суму, за яку місцеві орендарі пропонують викупити земельні паї у власників.

У підтвердження цього пропоную від загального обговорення перейти до конкретних прикладів та за допомогою даних з відкритих реєстрів проаналізувати ситуацію більш глибоко.

Оскільки останні 4 роки я працював в агросекторі в Сумській області, та мав справу як з пайовиками, так і з фермерськими господарствами, то відповідно, для аналізу візьмемо регіон, ситуація в якому мені добре відома.

Так, наприклад, у звичайному селі Слобода Буринського району Сумської області працює 17 сільгосппідприємств, переважна більшість з яких є фермерськими господарствами. Вони обробляють на землях цієї сільської ради близько 7 тис. га. Так от, з цих 7 тис. га, на сьогоднішній день, фермерські господарства викупили 998 га у власників земельних паїв по договорам емфітевзису та довгострокової оренди, тобто майже 15% всіх с/г земель цієї сільської ради.

При цьому активно скуповують земельні паї десять фермерських господарств – від малого до великого.

Вартість викупу по емфітевзису становить близько 40 тис. грн/га. Деякі з цих фермерських господарств вже придбали через емфітевзис понад 30% землі, що в них обробітку.

Поруч інше село – Степанівка, в якого близько 2100 га в межах сільради. Тут викуплено 460 га по договорам емфітевзису і іншим схемам, тобто 22% всіх земель.

Водночас найбільше фермерське господарство з близько 1200 га, які має в обробітку, викупило 370 га. І схожа ситуація спостерігається в решті сіл Сумщини, а також інших областей.

Покупцем по договорам емфітевзису зазвичай виступає поточний орендар земельної ділянки.

Саме орендар має сильну позицію в переговорах з власником ділянки стосовно ціни і решти умов продажу, адже для того, щоб заключити договір емфітевзису, потрібно спочатку припинити договір оренди, що зовсім не просто без добровільної згоди того ж таки орендаря.

Відповідно, власники паїв, які вирішили продати свій пай, зазвичай отримують занижену ціну, продиктовану пропозицією покупця-орендаря ділянки.

У разі запуску ринку землі, продаж ділянки можна буде робити без розірвання існуючого договору оренди, і власник землі в разі, якщо захоче її продати, матиме право запропонувати її не лише орендарю, а й тим, хто можливо заплатив би і більшу ціну.

Крім того, можливість реалізувати право продати свою земельну ділянку дозволить пайовикам також більш впевнено відстоювати свою позицію при перегляді умов оренди.

Таким чином, сільгоспвиробникам, які звикли працювати в тіні та активно використовують подібні схеми викупу, вигідно залишати все як є, не виводити ринок в відкритий формат або максимально обмежити коло потенційних покупців, щоб і надалі викуповувати землю за заниженими цінами і мати сильну позицію в переговорах з пайовиками.

Тому й висловлюють вони своє невдоволення запропонованою реформою, влаштовують протести на автошляхах та мітинги під стінами парламенту, скандуючи з трибун "Не можна продавати землю-матір", при цьому активно скуповуючи земельні паї на тіньовому ринку.