Завершить долгострои и защитить инвесторов: миссия выполнима

Для середнього українця придбання житла можна прирівняти до народження дитини: люди купують квадратні метри один-три рази за все життя.

Це відповідальний вчинок, адже мова йде про вкладення величезного капіталу. Люди хочуть бути впевненими, що їх не ошукають.

На жаль, українські реалії не дають таких гарантій. Десятки тисяч людей, віддавши зароблене, не отримують квартири або отримують житло набагато гіршої якості.

Проблему ошуканих інвесторів за роки незалежності України на законодавчому рівні ніхто не вирішував, а ми налаштовані розрубати цей Гордіїв вузол.

У 2018 році українці інвестували в будівництво житла майже 35 млрд грн або 6% від загального обсягу капітальних інвестицій в Україні. Приватні особи будують 70% житла від його загальної кількості. Проте ці високі показники не гарантують, що інвестори отримують свої помешкання або отримують їх такими, як хотіли.

Випадків, коли українці вклали шалені гроші в будівництво, а натомість отримали черговий довгобуд, на жаль, тисячі. Кількість обдурених інвесторів тільки у Києві настільки велика, що для забезпечення їх квартирами столиця мусила би віддати їм усе побудоване житло за останні 3,5 року.

Ця проблема не з'явилася нізвідки. Протягом всіх років незалежності України недобросовісні забудовники завдяки корупційній складовій почувалися зручно і вільно, а влада, своєю чергою, ігнорувала цю проблему.

Законодавство розглядає людину, яка хоче придбати житло на етапі будівництва, як інвестора. Це не власник майбутньої квартири, а особа, яка просто дає гроші на цеглу, цемент, вікна, двері, оплачує роботи і зарплату персоналу. Власником житла людина стає лише після введення будинку в експлуатацію.

Інвестор не може контролювати діяльність замовника будівництва через свою абсолютну безправність у відносинах з ним. Компанія, що залучає гроші, нічого, крім прописаних в договорі прямих обов'язків, не повинна робити і не робить. Інвестор перебуває в "інформаційному вакуумі" і не може захистити свої активи.

Через недоліки законодавства українці не можуть ефективно відстоювати свої права при виникненні негараздів у забудовника — умисних чи ненавмисних. На практиці таке "інвестування" спричиняє низку серйозних ризиків.

Серед них — зміни технічних характеристик об'єкта, подвійний перепродаж об'єкта, оскарження права власності на нерухомість, яку повинні збудувати і передати власнику шляхом купівлі-продажу майнових прав.

Крім того, при укладенні договорів, що передбачають фінансування будівництва, більшість інвесторів має обмежену інформацію щодо об'єкта. Зокрема, люди не знають, чи має забудовник право на виконання будівельних робіт, чи є у нього проектна документація. Таким чином, замовнику легко вводити людей в оману.

Невже держава зовсім не захищає інвесторів? Ошукані люди можуть відстоювати свої права в суді, однак через недосконалу законодавчу базу права таких інвесторів закон захищає лише декларативно. У законодавстві України навіть нема чіткого розподілу між поняттями завершеного і незавершеного будівництва.

Простого рішення проблеми не існує. Я шукала шляхи її вирішення, ще працюючи в BRDO. У 2017 році ми підготували законопроєкт, який повинен був зупинити зведення незаконних будинків і захистити права інвесторів. Цю ініціативу навіть зареєстрували у парламенті і включили до порядку денного, але відклали.

Ми втратили два роки. Нині я вирішила повернути це питання до порядку денного. Як заступниця голови комітету з питань організації державної влади, самоврядування, регіонального розвитку та містобудування я ініціювала створення профільного підкомітету, що вже працює над цим питанням.

Ми активно спілкуємося з постраждалими інвесторами і представниками будівельних компаній. Усі говорять про будинки Войцехівського, але через відсутність будь-яких бар'єрів для появи нових проблемних ЖК велика частина інших житлових комплексів перебувають під загрозою.

Наприклад, інвестори об'єктів "Аркади" можуть поповнити ряди жертв "Еліта-центру". Не важливо, хто забудовник. Важливо, що людям потрібна допомога.

4 листопада ми зробили перший великий крок до вирішення проблеми ошуканих інвесторів. Разом з експертами, депутатами, активістами та інвесторами ми зібралися на комітетські слухання і шукали відповіді на запитання, хто і як повинен захистити людей та як запобігати незаконним забудовам.

У січні 2020 року на чергових парламентських слуханнях ми презентуватимемо законопроєкти з питань захисту інвестицій в житлову нерухомість. Профільний комітет вже має ідеї щодо такого акту. Щоб прискорити його ухвалення, проєкт можуть внести до порядку денного ще до проведення парламентських слухань.

Документ пропонує заборонити продаж квартир до завершення їх реєстрації у спеціальному реєстрі. Таку реєстрацію можна буде здійснити тільки при наявності повного пакета дозвільних документів. Можливо, забудовник зможе почати будівництво без них, але продавати або отримувати гроші від інвесторів не зможе.

Гадаю, слід створити такі умови, коли забудовнику буде не вигідно працювати без документів. Ще законопроєкт спрощує процедуру банкрутства забудовника, щоб полегшити для інвесторів процес можливої добудови споруди.

Тимчасом ми дали нашому комітету низку завдань: від запровадження механізму держреєстрації права власності на об'єкти незавершеного будівництва і до скасування положень закону про інвестиційну діяльність, що передбачають фінансування будівництва житла з використанням недержавних коштів.

Завдання отримали Кабмін (там повинні створити робочу групу з напрацювання стратегії вирішення проблем інвесторів, організувати робочі зустрічі, розробити та внести на розгляд Верховної Ради проект закону щодо сприяння добудові проблемних об'єктів та оформленню речових прав інвесторів), Верховний Суд, Міністерство розвитку громад та територій, органи місцевого самоврядування.

Ми запускаємо процеси, які допоможуть захистити українців. Ми розробимо законопроєкт, у центрі якого буде людина, яка вкладає гроші в будівництво житла, а не просто інвестує. Людина повинна бути власником майбутньої квартири. Саме ці юридичні тонкощі допоможуть більш ефективно захистити права людей.

Одночасно ми почистимо будівельну сферу від корупції, що дозволить запобігати проблемі в майбутньому. Якщо забудовники прозоро отримуватимуть документацію, вони вчасно будуватимуть і здаватимуть об'єкти в експлуатацію.

Звичайно, це дуже спрощена картина. Насправді в майбутньому законопроекті будуть враховуватися численні тонкощі цього питання. А нині є внутрішня впевненість, що ми йдемо правильним шляхом. Очікую на підтримку українців.