Арендованная или своя: стоит ли покупать квартиру?

Покупка нового жилья в Киеве — тема, которая мало кого оставляет равнодушным.

Для одних квартира в новостройке остается пусть и желанным, но дорогим удовольствием, для других — это привлекательный объект для инвестиции.

Во многом это обусловлено тем, что даже в сложных экономических условиях столичный рынок жилья имеет огромную перспективу для дальнейшего роста.

Взглянем на простую статистику: на каждого из почти 3 млн жителей Киева приходится чуть больше 22 кв м жилой площади. Это без учета официально незарегистрированного населения, которое, по оценкам экспертов и властей, составляет еще по меньшей мере миллион жителей.

В то же время, в европейских странах на одного человека в среднем приходится 42 кв м жилья. То есть до достижения комфортных показателей Европы жилому фонду столицы предстоит вырасти почти в два раза.

Кроме того, старое советское жилье имеет ограниченный ресурс и стремительно устаревает. Зачастую оно не соответствует современным требованиям безопасности, энергоэффективности и комфорта, не говоря об эстетике. Большая его часть в дальнейшем тоже потребует замены.

Хотя огромная часть спроса на квартиры в новостройках — это отложенный спрос, востребованность нового жилья будет сохраняться долгие годы.

Как результат рынок жилой недвижимости демонстрирует стабильность и хорошие темпы роста. Так, у корпорации "Укрбуд" в Киеве в 2018 году общее количество сделок выросло более чем на 11%. Особенно востребованы квартиры доступного комфорт-класса — за год их продажи повысились на 20%.

Такие тенденции не проходят мимо внимания инвесторов, для которых покупка — это не решение квартирного вопроса, а возможность приумножить капитал. Речь идет не только о внутренних инвесторах, но и об иностранных, которые с каждым годом увеличивают объем вложений в киевскую недвижимость.

Раньше иностранные инвесторы больше интересовались коммерческими помещениями, но за последние два года фокус сместился в сторону жилья.

В 2018 году основными иностранными инвесторами в объекты недвижимости Киева стали представители стран Западной Европы и Азии.

В столичное жилье, которое строит "Укрбуд", инвестировали граждане Германии, Италии, Австрии, Франции, Швейцарии, Израиля, Китая, Индии. В целом в киевский рынок вкладывают представители более двух десятков государств.

Иностранных инвесторов привлекает высокая эффективность вложений. В западных странах прибыльность инвестиций в новое жилье составляет несколько процентов в год, в Украине этот показатель намного выше.

Максимальным доход будет при инвестировании на ранних этапах строительства, когда квадратный метр предлагается по самой низкой цене. По мере продвижения строительства стоимость постепенно повышается. Разница в цене между стартом продаж и готовым домом в пересчете на доллар в среднем составляет 30%.

Средний срок строительства в Киеве — до трех лет. Соответственно, годовая доходность инвестиции на этапе котлована будет не менее 10%. Такой эффективности не даст ни один долларовый депозит.

К слову, опытные инвесторы прекрасно понимают преимущества инвестирования на раннем этапе. У корпорации "Укрбуд" в Киеве при введении дома в эксплуатацию обычно остаются свободными не больше 5% квартир.

Не стоит забывать и об общей тенденции — росте стоимости жилья в столице. За последний год средняя цена квадратного метра на первичном рынке повысилась на 8%. Участники рынка прогнозируют, что в 2019 году рост продолжится как минимум в том же темпе. Очевидно, инвесторы только выиграют.

Впрочем, инвесторы покупают жилье не только для того, чтобы быстро "снять сливки" при его перепродаже после окончания строительства. Многие выбирают путь рантье, приобретая жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду.

В этом случае не обязательно покупать дорогое жилье. Хороший возврат от инвестиций можно получить, вкладывая в однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах комфорт-класса, расположенных недалеко от метро.

Чтобы понять, за сколько такая инвестиция окупится, вооружимся калькулятором и смоделируем ситуацию. Предположим, инвестор приобрел на этапе котлована пять однокомнатных квартир комфорт-класса, вложив эквивалент 100 тыс долл.

После сдачи дома он вложил еще 50 тыс долл в отделку, меблировку и обеспечение жилья бытовой техникой, после чего начал сдавать жилье в аренду.

Средняя стоимость аренды в столичной новостройке в хорошем месте составляет около 500 долл в месяц. За пять квартир удастся получить 2,5 тыс ежемесячно или 30 тыс долл в год. Учитывая, что общая сумма инвестиций составила 150 тыс долл, инвестор вернет свои вложения всего за пять лет.

То есть его вложения полностью себя окупят и начнут приносить чистый доход самое большее через восемь лет с момента инвестирования или даже быстрее: арендные ставки в столице в последние годы тоже постоянно повышаются. В итоге инвестор будет ежегодно получать минимум 30 тыс долл дохода.

Впрочем, любая инвестиционная деятельность несет элемент риска, и чем выше доходность, тем выше риск. Опытные инвесторы научились изучать репутацию девелопера, проверять разрешительную документацию на строительство.

К сожалению, даже добросовестная компания может не рассчитать свои силы и не пережить очередной кризис. Поэтому деньги стоит доверять только тем девелоперам, которые способны справиться с любой непредвиденной ситуацией.

Если застройщик на рынке давно и имеет большой запас прочности, если он достойно прошел предыдущие кризисы, если он достраивает дома и не оставляет клиентов без квартир, лучшего знака для потенциального инвестора не найти.