Экономический нонсенс земельной реформы: вторая (не)провальная попытка правительства

Після вступу в силу рішення Європейського суду з прав людини у справі "Зеленчук і Цицюра проти України", який визнав мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення порушенням "Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод" та порушенням конституційних прав 7 мільйонів українських землевласників та повторного подання 69 народних депутатів до Конституційного Суду України, питання скасування цього принизливого обмеження стає справою честі та часу.

Минулого місяця Кабінет Міністрів опублікував концепцію земельної реформи, в якій існує ряд обмежень, що є продовженням грубих порушень прав українських власників землі та істотно занижують потенційну вартість цього активу.

Після 18 років знущання і глузування над правами власників, уряд просто зобов'язаний ставити їх інтереси на перше місце під час розробки реформи.

Основним інтересом власника активу завжди є вартість цього активу. Земля в цьому випадку не є винятком і основне, що уряд зобов'язаний дати 7 млн громадян, які володіють цією землею - це можливість нарешті максимізувати вартість своєї землі. Від чого ж залежить ця вартість?

У Кабміні, на жаль, досі вважають, що вартість може залежати від законодавчих директив та державного регулювання.

Цей економічний нонсенс відображений в частині концепції, яка говорить про встановлену законодавством мінімальну ціну продажу.

В історії ринкової економіки немає жодного прикладу, коли б ця норма працювала, але є незліченна кількість прикладів, коли подібні законодавчі спроби просто заганяли ринок в тінь.

Що ж насправді впливає на вартість землі? Будь-яке вивчення економічної теорії завжди починається з базового закону економіки - впливу співвідношення попиту і пропозиції на ціну. Закон вкрай простий: чим вище попит, тим вище ціна.

Якщо в процесі реформи ставити на перше місце інтереси власників землі, то держава повинна максимізувати попит за рахунок забезпечення доступу до ринку максимальної кількості економічних гравців.

Обмеживши коло покупців тільки фізичними особами уряд виключить з ринку більшу частину потенційних покупців, що призведе до заниження ціни.

 Вартість землі буде нижче потенційної рівно в стільки разів, у скільки разів менше фінансових ресурсів у покупців фізичних осіб порівняно з ринком, де присутні як фізичні, так і юридичні особи.

Більше того, уряд пішов далі, обмеживши максимальний розмір землі у одного власника, що обмежує попит, закривши доступ до ринку найбільш ефективним землевласникам у момент, коли вони досягнуть обмеження максимальної площі.

Аналітичний центр EasyBusiness вивчив і кодифікував весь релевантний для України міжнародний досвід земельних реформ, зібравши дані більше 60 країн.

У жодній з проаналізованих країн світу, де немає обмежень на розмір землі у власності або на права власності для юридичних осіб, це не призвело до негативних наслідків.

У свою чергу існує чітка залежність ціни сільськогосподарських земель від рівня відкритості ринку, який визначає інвестиційну привабливість сільськогосподарських угідь для вітчизняних та іноземних інвесторів.

Також проявляється чітка негативна залежність ціни землі від кількості обмежень попиту в тих чи інших країнах.

Відкриття ринку сільськогосподарських земель, як правило, призводить до зростання цін на сільськогосподарські землі.

Наприклад, значні позитивні зміни в напрямі лібералізації за рахунок скасування ринкових обмежень у таких країнах Центрально-Східної Європи, як Польща та Румунія, призвели до зростання цін на сільськогосподарські землі в 3-4 рази з середніми щорічними темпами зростання вартості землі від 17 до 26% в період після створення ринку.

Наразі вартість землі сільськогосподарського призначення в Польщі складає більше 10 тис. доларів за гектар, в Румунії – більше 6 тис. доларів.

В той час українські землевласники з кожним роком існування мораторію на продаж землі недоотримують внаслідок відсутності зростання вартості їх активу (середнє значення нормативної грошової оцінки землі сільськогосподарського призначення в Україні складає близько 1200 доларів за гектар).

Повернемось до запропонованої урядом концепції земельної реформи.

В Україні планується встановлення обмежень щодо максимального розміру земельної ділянки, мінімальних цінових індикативів та обмеження іноземців, що в свою чергу негативно вплине на динаміку цін.

Більше того, очевидні приклади країн, де після скасування того чи іншого обмеження ціна на землю починала рости.

 Пропоную розглянути кейси двох близьких до України за економічним потенціалом та географічними особливостями країн Центрально-Східної Європи.

Кейс №1. Румунія

У 1991 році в Румунії був прийнятий "Закон про земельні ресурси", який став основою для визначення ринку сільськогосподарських земель.

У 1998 році був прийнятий ще один закон, який регулює функціонування ринку сільськогосподарських земель.

Зі вступом країни до складу ЄС у 2007 році було прийнято рішення протягом наступних 7 років зняти мораторій, який забороняв іноземцям купувати землі сільськогосподарського призначення. Як наслідок, зняття мораторію на продаж землі іноземцям у 2014 році призвело до збільшення середньої вартості сільськогосподарських земель з 3 182 до 5 600 євро.

Поточна ціна землі сільськогосподарського призначення в Румунії становить близько 5 600 євро за гектар. Протягом перших десяти років членства в ЄС вартість землі зросла майже в 4 рази.

Разом з тим, мораторій на продаж землі іноземцям, що діяв з 2007 по 2014 рік значним чином стримував зростання ціни.

Ціна зростала в основному внаслідок впливу загального покращення бізнес-середовища в країні, що призвело до зниження відсоткових ставок, зростання ринку сільськогосподарської продукції тощо.

Кейс №2. Польща

У 1991 році в Польщі був прийнятий "Закон про державне управління землями сільськогосподарського призначення", який дав початок переходу до ринкових відносин.

У 2016 році Польща зняла обмеження на продаж сільськогосподарських земель іноземним інвесторам.

Польський ринок земель сільськогосподарського призначення був закритий для іноземних інвесторів до 2016 року.

Основними драйверами зростання ціни був приріст доходів населення, низькі відсоткові ставки та державна підтримка малого і середнього бізнесу в сільськогосподарській галузі.

Крім того, у Польщі землі сільськогосподарського призначення не обкладаються податками, що збільшує привабливість галузі.