Мифы Древнего Моратория: опровергнуть цифрами

Міфи Стародавнього Мораторію на землю, на відміну від міфів Стародавньої Греції, не розповідають історію цивілізації, а граються з чутливою темою і вводять в оману.

Міфи завжди оповивають складні теми, приховують тіньові схеми, працюють на те, щоб невигідні й неправильні рішення вважалися правильними, подекуди навіть жертовними.

Так і з Міфами Стародавнього Мораторію: вони формувалися упродовж усього існування заборони на продаж земель, проте корені мають надзвичайно глибші, від часів загальної колективізації. Тож позбутися їх може також означати позбавитися від посткомуністичних упереджень.

Резонним є запитання: навіщо держава узагалі дала землю людям у власність, а потім заборонила нею повноцінно розпоряджатися? Щоб формально стати країною, де приватна власність (74%) на землі сільськогосподарського призначення переважає державну (26%)?

Отже, перший крок — самоусвідомлення і деміфологізація.

Міф 1. Землю масово викуплять іноземці, Україна позбудеться національного багатства

Дослідження передумов та земельних реформ у 60 країнах дозволяє зробити стійкий висновок: у жодній з держав, що мають повністю лібералізований ринок, ризик масового скуповування земель іноземцями не реалізувався. В середньому лише 10% земель стали власністю іноземних інвесторів.

При цьому відкритість ринку й відсутність обмежень для іноземців прямо впливають на вартість ділянок. Ціни на ринках, закритих для закордонних інвестицій, в середньому становлять 4 тис дол за га, відкритих, але з обмеженнями — 8-9 тис дол, повністю лібералізованих — понад 19 тис дол.

Як бачимо, ціна відкритого ринку у п'ять разів перевищує вартість ділянок у закритому. Тож побоювання, втілені у формулюванні цього міфу, необґрунтовані.

Міф 2. Потрібно протидіяти монополізації обмеженнями граничної площі

У 41 країні з 60 досліджуваних площу не обмежують, для них середній показник вартості — 15 505 дол за га. Ще п'ять країн встановлюють регіональні обмеження й фіксують середню ціну на рівні 4 038 дол за га. Ті країни, що прямо лімітують максимальну площу у власності, мають середній показник вартості 7 458 дол за га.

Тобто прямі обмеження площі зменшують ціну вдвічі.

Прив'язування монополізації до скасування мораторію нівелює той факт, що вона вже існує, тільки у формі оренди. З низькими ставками легше консолідувати землі, ніж готувати грошові активи для придбання ділянок.

Якщо заборону скасують, орендна монополізація розвалиться, адже у землевласників з'явиться альтернатива. Таким чином, мораторій тільки сприяє зосередженню земель в руках агрохолдингів, та ще й за невеликі гроші.

Отже, скасування мораторію матиме зворотний ефект, ніж той, що його прогнозують поширювачі міфу про всевидющий контроль держави за концентрацією. Скасування заборони дасть ринку шанс на саморегулювання.

Міф 3. Потрібно регулювати ціни, інакше землі продаватимуть за безцінь

Створення вільного ринку землі в більшості досліджуваних країн спричинило зростання вартості земель.

Тож теза про регулювання цін, "щоб вберегти землевласників від продажів за заниженими цінами", походить з території політичного компромісу, де людям звикли щось обіцяти, аби вони відчували себе в безпеці. Проте реальний ефект такого захисту не завжди базується на цифрах.

Так, упродовж перших років після скасування мораторію ціни на аграрні ділянки для країн Центрально-Східної Європи середньорічно зростали приблизно на 20%, зокрема в Румунії — на 37,5%. Натомість країни, що використовують нормативні ціни — Киргизстан, Казахстан, Молдова, — мають не найвище з-поміж досліджуваних країн середнє значення вартості: 2 196 дол за га.

Країни, об'єднані за критерієм цінових обмежень на регіональному рівні або на основі ринкової ціни за попередній період — Австрія, Німеччина, Франція, Швейцарія, Азербайджан, — досягають високих значень середньої вартості: 20 688 дол за га. Втім, ці п'ять країн з 60 є радше винятками з правила.

Здебільшого регулювання цін не діє, причому не тільки на ринку землі, а й в інших сферах — воно лише спричинює тінізацію.

Будь-які стримування працюють не на ринок з однієї простої причини: вони штучні і схожі на спроби змінити на законодавчому рівні силу гравітації землі.

Скасування мораторію зовсім не означає, що пайовики масово кинуться продавати землі. Воно лише відновить їхнє право, проте аж ніяк не може трактуватися як обов'язок або ж невідворотний факт.

З лібералізацією ринку власники навпаки отримають нові можливості: продаж, обмін, дарування, кредит під заставу. Головне — це нівелює тиск орендарів (агрохолдингів): вони більше не зможуть диктувати власні умови.

У країнах, що відкрили ринок, власники після скасування мораторію вирішили продати лише 20% землі. Інші продовжили фермерську діяльність, почали брати кредити під заставу землі та вкладати їх у розвиток свого господарства.

* * *

Попередні аргументи базуються на досвіді країн, які створили ринок землі.

На жаль, журналісти делікатно обходять як ці факти, так і "українську" природу обмеження продажу сільськогосподарських земель, зокрема неконституційність, а також реальний вплив на простих людей. Журналісти забувають, що мораторій безстроковий і щорічне його продовження потрібне лише для підігрівання теми.

Варіантів розвитку подальших подій багато. Їх можна об'єднати у чотири сценарії.

І. Залишити не можна скасувати

Перший сценарій "Мораторій — статус-кво" має українське походження. Якщо залишити все, як є, ситуація тільки погіршуватиметься. Мова насамперед про оренду. Це найпоширеніший метод отримання паїв у користування.

Цифра, що перекреслює інтенції до продовження сценарію закритого ринку, — розмір плати. Відсутність вибору у власників і тиск деяких холдингів несприятливо впливають на баланс попиту і пропозиції, унаслідок чого встановлюються невисокі ставки: вартість оренди становить близько 1 500 грн за рік.

Приблизно 55 дол за га — мізерна сума. Навіть у країнах, де на ринку існують прямі обмеження іноземного капіталу, середня вартість оренди вища: абсолютна величина — 205 дол. Натомість там, де лімітування тільки часткове, вартість зростає до 305 дол. Якщо ж обмежень нема, а ринок повністю лібералізований, вартість оренди становить в середньому 360 дол за га.

Натиснути для збільшення

Крім описаних методів, існують інші шляхи створення квазіринку.

Зокрема — через механізм продажу прав оренди, який заплутує й ускладнює ситуацію, а також через угоди емфітевзису, що зв'язують землевласників на десятки років або ж безстроково і де-факто можуть бути прихованим продажем: грошові вливання переважно здійснюють лише раз, на етапі укладення договорів.

Такі шляхи — вже реальність і вони викривляють майбутній ринок.

За дослідженням EasyBusiness, продовження мораторію матиме невеликий економічний ефект за десять років, що дорівнюватиме 13,2 млрд дол, переважно через перерозподіл надходжень, отриманих від орендних платежів.

ІІ. Проміжний сценарій: ринок, закритий для іноземців

Якщо ринок таки відкриють, але він існуватиме лише для громадян України, матимемо полегшений, проте все ж варіант консервування галузі.

У країнах, які є репрезентативними для ринку землі в Україні, підвищення вартості ділянок доводить простий закон рівноваги попиту і пропозиції. Ті з них, що прямо обмежують іноземний капітал, мають середнє значення вартості 3 833 дол за га.

Відкриття ринку для іноземного капіталу збільшує ціну майже утричі. Країни, що не лімітують доступ іноземців, проте мають низку інших обмежень (цінових чи площі), фіксують вартість земельних ділянок в середньому як 8-9 тис дол.

Тож допуск іноземців на ринок — це той рубіж, який нам варто переступити, якщо прагнемо економічного зростання села й розвитку агросектору. Переступити доведеться через міфологізовану ділянку, бо нас переконували, що доступ іноземців означає нашу колонізацію і компроміс із власною гідністю.

Ці міфи зачіпають те сокровенне і болюче, що ми самі від себе намагаємося приховувати. Проте це не означає, що нам треба здаватися і не боротися за те, щоб жити в розвиненій країні й нарешті відпустити задавнені комплекси.

Загальний економічний ефект закритого для іноземців ринку — 41,6 млрд дол за десять років після запуску.

ІІІ. Проміжний сценарій: ринок з обмеженнями, відкритий для іноземців

Якщо ми переступимо через стратегічно важливу ділянку і впустимо на ринок іноземних інвесторів, перед нами відкриється ще одна опція контролю — ліміти.

Ринок з обмеженнями може стати новою половинчастою відповіддю на соціальні страхи. Проте, як свідчить міжнародний досвід, обмеження монополізації граничними значеннями площі переважно впливають на встановлення нижчої вартості, а регулювання цін взагалі не діє, а лише призводить до тінізації.

Якщо ж оцінювати ринок з обмеженнями загальними цифрами, то його економічний ефект становить 58,2 млрд дол.

IV. Повністю лібералізований ринок

Його принцип простий: якщо попит обмежувати чи то ціновими політиками, чи то граничними значеннями площі, це позначатиметься на вартості. В Україні реалії викривили співвідношення ризиків і переваг інвестування в актив, саме тому попит з боку українських та іноземних контрагентів не є еластичним.

З чотирьох сценаріїв тільки за повністю лібералізованого ринку матимемо найвищу динаміку цін: темпи середньорічного зростання становитимуть 10-25%. Через десять років після запуску це сформує вартість на рівні 5 тис дол за га.

Якщо умовний шістдесятирічний землевласник Петро має чотири гектари паю, з вільним ринком він може бути власником активу вартістю близько 20 тис дол. Будь-які обмеження зменшуватимуть вартість ділянки.

Для запуску ринку варто зважати ще на кілька факторів.

Серед міфів побутує сценарій, що скасування мораторію знищить малих і середніх фермерів, що вони не витримають тиску іноземців та аграрних холдингів.

У такому контексті маємо два рішення, що можуть розвиватися паралельно: допустити банки до ринкових процесів, щоб зробити землю активом, та запроваджувати державні програми підтримки малих і середніх фермерів.

Щодо банківської сфери. Слід працювати над механізмом надання кредитів під заставу землі для сільськогосподарської діяльності і над тим, як банки розпоряджатимуться таким активом, якщо він перейде у їх власність.

Державні програми з підтримки малих і середніх фермерів не надто реалізовані — про них усі говорять, але ніхто не бачив. Варто менше сперечатися щодо теми мораторію, а робити більше кроків із запуску лібералізованого ринку. У макроекономічному масштабі він може згенерувати 100 млрд дол за десять років.

Усі причетні

Мінагрополітики обстоює зважений запуск ринку, базований на принципах поетапності й обережного звуження обмежень для інвесторів.

Група народних депутатів ініціювала подання у Конституційний Суд для визнання відповідних положень Земельного кодексу такими, що суперечать Основному законові. Якщо рішення буде позитивним, воно автоматично запустить ринок землі, хоч і збереже обмеження для іноземців.

Я підтримую партнерів у стратегічному спрямуванні — загальному прагненні скасувати мораторій, незважаючи на певні неузгодження у тактичних завданнях.

Команда EasyBusiness після дослідження світового досвіду, кореляційного аналізу типів ринку, цін і доданої вартості, регіональних профілів та узагальнених сценаріїв, а також постійного спілкування з власниками паїв переконана, що тільки вільний ринок вирішить комплексну проблему у земельній сфері.

Наші тактичні неузгодження — це конфлікт між версією політичних компромісів і сценарієм економічної доцільності. Наша версія базована на дослідженні міжнародного досвіду і відстоюванні конституційних прав землевласників.

Неефективні аграрні холдинги та політики-популісти зацікавлені в консервуванні галузі. Це дозволяє одним отримувати землі за низькими орендними ставками, не накладає на них особливої відповідальності за збереження родючості ґрунтів і дає миттєвий прибуток, а для інших це уможливлює корупційні схеми.