Почему долевое участие сдерживает рынок жилой недвижимости

Киян варто привітати з бодай невеличкою, але перемогою.

Депутати Київради одностайно прийняли безпрецедентне рішення: з 1 січня 2017 року в столиці набуває чинності новий порядок сплати забудовниками пайової участі на розвиток інфраструктури.

Відтепер розмір ставки становитиме 4% від кошторисної вартості будівельних робіт проти 10%, як за старим законом "Про регулювання містобудівної діяльності". І ця ставка буде рівною для забудовників усіх об’єктів – як житлових, так і комерційних.

Більше того, з метою підвищення інвестиційної привабливості ринку вирішено, що весь 2017 рік діятиме пільговий коефіцієнт на рівні 2%.

Чому ця подія важлива не лише для бізнеса, а й для киян

У першу чергу застосування нового нормативу істотно зменшить фінансове навантаження на забудовників. Відповідно, з'явиться ресурс, який раніше закладався у вартість житлових квадратних метрів і, в кінцевому підсумку, лягав на плечі інвесторів.

Відповідно, ці кошти можуть бути реінвестовані у суміжні проекти, наприклад, розвиток прибудинкової інфраструктури, яку і раніше забудовник будував власним коштом. А зараз для цього вивільниться додатковий ресурс.

Відповідальні гравці ринку в цьому не можуть не бути зацікавлені, адже розвиток прибудинкових територій позитивно впливає на маркетинг об'єктів житлової нерухомості.

Щоправда, за депутатами залишилося право "ручного керування" процесом взаємозаліку щодо інженерних мереж, побудованих одним забудовником на різних об'єктах.

Сподіваюся, найближчим часом і ця практика стане більш регламентованою. Але те, що зроблено зі ставкою – уже чималий крок на зустріч ринкові.

Чому пайову участь варто скасувати загалом

По-перше: пайова участь в нинішньому форматі виглядає таким-собі "митом" на право підприємця розпочати роботу на об’єкті. Тобто, ти ще нічого не побудував, нічого не продав, лише позичив кошти на розробку проекту і створив робочі місця, а вже мусиш сплатити десяту частку загального кошторису в бюджет.

Згоден, в умовах підвищення тарифів на енергоносії пайова участь забудовників є критично важливою для модернізації інженерних комунікацій загального користування.

Але саме в "авансовій" формі пайова участь є несвоєчасним інструментом в умовах ринку житлового будівництва, який і без того існує на межі ліквідності.

По-друге: це в корені суперечить світовій практиці, де з правової точки зору не прийнято стягувати податки до початку комерційної експлуатації об’єкту. А синхронізація з міжнародними стандартами є сьогодні стратегічним вектором для України.

Сама вартість дозвільних процедур у будівництві в світі є щонайменше вдвічі дешевшою, ніж в Україні. У більшості країн Євросоюзу, зокрема й у наших сусідів, цей внесок включено до податку на нерухомість і прив'язано до квадратури зданих в експлуатацію площ.

Наприклад, в Естонії інвестор сплачує фіксовану вартість пайової участі з розрахунку 0,31 євро на 1 кв м.

В Україні такий податок на нерухомість було запроваджено з 2015 року. І він насправді є набагато ефективнішим, ніж те, що стягувалося місцевими органами на рівні 4-10% від кошторисної вартості будівництва.

По-третє: для того, щоб ввести в експлуатацію свій проект у найкоротший термін, сам же забудовник власними ресурсами будує левову частку інженерних комунікацій, аж потім передає їх на баланс комунальних служб.

Скажете: девелопер користується землею і за це має платити?

Але за це право він сплачує ренту. Кошти на будівництво витрачає власні або з банківського кредиту, відсоткова ставка за яким також впливає на рентабельність проекту.

І ще одне, чому це рішення Київради є корисним для киян. Річ у тім, що істотне зменшення ставки пайової участі означає запуск процесу зниження собівартості самого будівництва. Відповідно, це може спричинити збільшення обсягів будівництва.

І це є додатковим стимулом зростання прямих інвестицій в економіку.