Второе дыхание. Почему в Киеве стали популярными старые квартиры

Что происходит на рынке квартир? Почему цены растут, но нормальных вариантов нет? Эти вопросы журналист ЭП услышал от нескольких человек.

Во время, когда рынок первичной недвижимости находится в глубоком кризисе и лишь частично поддерживается государственной ипотечной программой "еОселя", почти вся деловая активность переместилась на старый жилой фонд.

Спрос на недвижимость в столице создают внутренне перемещенные лица из восточных и южных регионов, местные жители, которые накопили средства на жилье, и инвесторы, для которых вложение в "кирпич" является безальтернативным вариантом приспособления свободных денег. Почему все они предпочитают старое жилье?

Квартиры продаются вдвое быстрее

В 2021 году в Украине заключили 325 тыс. нотариальных сделок по купле-продаже квартир и одноквартирных домов, в 2024 году - более чем вдвое меньше. В отдельных регионах фиксируется умеренный рост активности на рынке вторичной недвижимости. В 2024 году в Киеве заключили на 6% договоров больше по сравнению с 2023 годом, в области - на 14%, свидетельствует анализ аудиторской компании EY данных Минюста.

С начала 2025 года эта тенденция усилилась, утверждают опрошенные ЭП эксперты. Так, за первые пять месяцев 2025 года медианная экспозиция квартиры на вторичном рынке, то есть то, как быстро она продается, уменьшилась с 80-ти до 45-ти дней, то есть почти вдвое, рассказывает руководитель "ЛУН статистики" Людмила Кирюхина.

"Это может свидетельствовать о росте спроса. Одной из причин может быть сезонность, которая на рынке недвижимости имеет сильное влияние. В 2024 году с января по май медианная экспозиция уменьшилась на 30%: с 63-х до 48-ми дней", - говорит она.

"OLX недвижимость" рассчитывает спрос на квартиры на вторичном рынке как количество откликов на объявления. Этот показатель рос с января по апрель, а в мае снизился относительно апреля на 5%. Всего с начала года интерес покупателей вырос на 14%.

В компании ЛУН отмечают, что средняя цена по выставленным объявлениям на продажу растет. Это может свидетельствовать о том, что продавцы выставляют более дорогие квартиры, а оптимальных вариантов по соотношению "цена-качество" не хватает.

Почему популярна "вторичка"

Популярность вторичного рынка растет из-за кризиса первичного. Продажи квартир в новостройках в 2024 году составили 17% от показателей 2021-го, посчитали в ЛУН. По разным оценкам, от 20% до 60% спроса на новое жилье создавали инвесторы - для перепродажи или сдачи жилья в аренду. Сейчас в Киеве только 13% квартир покупают в качестве инвестиции, а вот во Львове и Ивано-Франковске - 23% и 27% соответственно.

Значительная часть инвесторов перетекла на вторичный рынок. С начала 2025 года спрос на квартиры вырос больше, чем предложение, говорит руководитель сектора по развитию продаж "OLX недвижимость" Оксана Остапчук. Причины - миграция украинцев и возвращение в города, где нет активных боев. Киев подпадает под эти параметры.

Одним из главных драйверов на рынке покупки жилья остается государственная программа "еОселя", добавляет Остапчук. По данным оператора программы "Укрфинжитло", 49% кредитов выдали в Киеве и области. 64% согласованных ипотечных займов выдали на квартиры на вторичном рынке, 28% - на готовые квартиры у застройщика и лишь 8% сделок приходятся на инвестирование в строительство жилья.

"Покупка на вторичном рынке вызывает больше уверенности у покупателей. Это в основном готовые к заселению квартиры в обжитых микрорайонах - вариант для тех, кто не ориентируется на рынке недвижимости и не хочет рисковать покупкой новостройки, понимая военные риски и задержки при сдаче", - говорит Остапчук.

Эра молодежи и пенсионеров

Мобилизация военнообязанных привела к колоссальному дефициту рабочей силы в строительной отрасли, говорят в Конфедерации строителей. Стихийный рынок услуг по ремонту квартир переживает аналогичный кризис.

Цены на ремонт квартир выросли как минимум вдвое в долларовом эквиваленте по сравнению с 2021 годом, говорит не под запись владелец одной из компаний, управляющей бригадами штукатуров, укладчиков плитки и сантехников.

"Всех строителей забрали в армию. Сейчас золотое время для молодежи, а также для пенсионеров, которые еще могут что-то делать. Мы можем называть любые расценки. Часть людей, кому обязательно нужно делать ремонт, все равно на них согласится. Календарь у нас расписан на месяцы вперед", - говорит предприниматель.

По его словам, стоимость ремонта "под ключ" в новостройке с материалами и работой составляет от 800 долл. за кв. м, что сопоставимо с ценой жилья. Два года назад расценки стартовали от 600 долл. за кв. м. Капитальный ремонт старой квартиры до состояния "белые стены" без мебели будет стоить 300-400 долл. за кв. м.

Реагируя на вызовы, все больше застройщиков предлагают жилье с ремонтом. Впрочем, покупатели таких квартир часто жалуются на плохое качество выполненных работ.

Из-за неготовности вкладывать до 100% стоимости квартиры в ее ремонт соискатели жилья предпочитают вторичный рынок с готовым ремонтом. По словам Остапчук, качественные квартиры с ремонтом в удобных районах Киева быстро продаются.

"Спрос растет, варианты с ремонтами рядом с метро на рынке надолго не задерживаются. Предложения с завышенной ценой, в плохом состоянии, с неудобными планировками и локациями обычно продаются дольше", - говорит эксперт.

Она добавляет, что среди покупателей распространены завышенные ожидания: "Люди хотят приобрести за 100 тысяч долларов квартиру в ближнем центре с готовым ремонтом без вложений и возле метро. Это сложная задача".

Цены на "вторичке"

За последние полгода цены на одно-трехкомнатные квартиры в Киеве прибавили 8,5-9% в долларах, посчитали в ЛУН. "С января 2025 года цена однокомнатной квартиры выросла с 60 тысяч до 65 тысяч долларов, двухкомнатной - с 96 тысяч до 100 тысяч долларов, трехкомнатной - с 139 тысяч до 150 тысяч долларов", - говорит Кирюхина.

По данным "OLX недвижимости", медианная цена на квартиры на вторичном рынке за пять месяцев 2025 года поднялась почти на 10% и составляет 117 тыс. долл. Средняя цена выросла на 9% до 186,7 тыс. долл.

"Ситуация на рынке жилья будет зависеть от даты завершения войны, экономической и демографической ситуации, развития программ льготного ипотечного финансирования, количества кадров и инвестиционной привлекательности Украины", - резюмируют в EY.