Семь трендов украинского рынка недвижимости в 2025 году

Доверие - главная валюта рынка

В первые месяцы большой войны часть застройщиков исчезла, часть - поставила проекты на паузу. Именно тогда для покупателей недвижимости главным критерием выбора стало не только "что строят?", а больше "кто строит?". Это остается актуальным и в 2025 году.

Надежная репутация, открытость к коммуникации, отчетность по строительству - то, без чего девелопер просто не попадает в шортлист покупателя. Стабильность - главное преимущество в нестабильном мире.

Был пример, когда потенциальные покупатели одного из наших клиентов провели глубокое самостоятельное исследование: проанализировали существующие проекты на LUN.ua, нашли публикации о других объектах и даже проверили информацию о ключевых сотрудниках девелопера. В результате - отказались от покупки в текущем проекте.

Апарт-отели и управляемая недвижимость

До 2022 года популярным был спекулятивный подход: купил на котловане - продал после сдачи в эксплуатацию. Сейчас такая стратегия менее предсказуема. Инвесторы ищут понятную, регулярную прибыль, и поэтому выбор падает на апарт-отели с профессиональным управлением.

Предложение активно вытесняет морально устаревшее гостиничное фондовое жилье, а управляемые форматы снимают риски, связанные с самостоятельным управлением арендой. Популярность апарт-отелей обусловлена не только интересом инвесторов, но и спросом среди арендаторов, которые имеют опыт проживания в этом популярном на Западе формате.

После начала полномасштабной войны количество новых апарт-отелей, которые предлагаются рынку, выросло на 25% (по данным ЛУН). Сейчас в Украине строятся 47 гостинично-апартаментных комплексов, еще 45 анонсировано. К этим цифрам надо добавить 108 коттеджных городков гостиничного типа, которые вышли на рынок с начала 2024 года.

Курортная недвижимость Западной Украины не сдает позиций

Спрос на Карпаты и Закарпатье сформировался еще в 2022 году и усиливался с каждым годом. Сейчас интерес к региону остается относительно стабильным, а прогнозы экспертов относительно будущего разделились. Морские же регионы, в частности Одесская область, до сих пор остаются более уязвимыми, поэтому горные направления выглядят привлекательнее - как для жизни, так и для инвестиций.

В ответ застройщики выводят на рынок масштабные комплексы с высоким уровнем инфраструктуры и сервиса, ориентированные на slow living - неторопливую жизнь (еще один тренд западного мира) и получение стабильного дохода.

Стабилизация западноукраинского рынка, возвращение интереса к столичному региону

Рынок Западной Украины стабилизировался: предложение уже преобладает над спросом, особенно во Львове и Ивано-Франковске. Зато постепенно восстанавливается интерес к столичному региону. По данным ЛУН, Киев и Киевская область занимает второе место по количеству новых проектов в 2025 году (22 ЖК).

Инвесторы осознали, что война продолжается, но столица остается столицей - со спросом на комфортное жилье, рабочие места и высокое качество обслуживания.

Но несмотря на общую тенденцию, не стоит игнорировать ситуационные колебания. В последнее время Киев переживает активные вражеские атаки, а мы, соответственно, наблюдаем, как замирает в этот период заинтересованность людей в приобретении недвижимости и как меняются принятые решения.

Безопасность и автономность - новые приоритеты выбора

Автономность - уже не "плюс", а базовая потребность. По данным Visionary Service, 56% новых ЖК имеют автономное электро- и теплоснабжение, а 97% - бомбоубежища. Это стандарт действующего законодательства, без которого девелопер просто не рассматривается, а проекты не допускаются к реализации.

Новинкой в сфере безопасности являются индивидуальные бомбоубежища и сейфовые комнаты по примеру Израиля. Это еще не тренд, но учитывая продолжительность войны, многие начали задумываться над решениями, в которых война - часть жизни, а собственная безопасность - ответственность каждого.

Еще один новый вектор - отказ от верхних этажей. Если раньше именно они считались самыми престижными, то теперь покупатели все чаще выбирают нижние этажи. Причины понятны: обесточивание означает остановку лифтов, а при обстрелах более высокие этажи - в зоне наибольшего риска. Поэтому спрос смещается к 2-5 этажам, где и безопасно, и удобно.

Инклюзивность - еще один маркер качественного жилья. Согласно последнему опросу ЮНИСЕФ, 87% украинцев назвали безбарьерность одной из новых ценностей общества. Просторные входы без порогов, пандусы, лифты с широкими дверями, безопасное передвижение для людей с инвалидностью, родителей с колясками, пожилых людей - все это больше не опция, а обязательный элемент современного проекта.

Девелоперы учитывают эти требования уже на этапе проектирования, потому что комфортная доступность теперь определяет не только этику, но и конкурентоспособность.

Сокращение горизонта планирования

В условиях глобальной мировой и внутригосударственной нестабильности инвесторы не хотят ждать 3-5 лет. Популярность приобретают проекты с коротким циклом реализации - 12-24 месяца.

Рынок нуждается в простых моделях: когда можно легко просчитать стоимость, срок, доходность, риски. Это также способствует популяризации арендных моделей и укрепляет позиции девелоперов, которые могут предоставить понятную финансовую стратегию.

Маркетинг - уже не просто инструмент, а мировоззрение

Маркетинг в 2025 году - это уже не про баннеры и макеты. Это о философии жизни, которую формирует проект. Понимаю, что звучит банально, но люди хотят не просто купить стены, а найти место, в котором они узнают свой дом и главным героем которого станут. Девелоперы, которые понимают это, побеждают в конкурентной борьбе.

Также стремительно растет роль искусственного интеллекта: от создания визуального контента и текстов до работы с аналитикой, базами знаний и интеграцией умных ботов в маркетинговые команды. И хотя ИИ сегодня повсюду и действительно упрощает жизнь, на собственном опыте мы видим, насколько еще рано говорить о замене человека искусственным интеллектом.

Отличаться, действительно понимать смыслы и цель сгенерированного, находить нестандартные индивидуальные решения - для этого нужен талантливый оператор на одной стороне экрана, для которого ИИ - это не угроза, а дополнительный инструмент.

Если подытожить, то рынок недвижимости в 2025 году все еще остается достаточно нестабильным, но эта нестабильность воспринимается большинством девелоперов и инвесторов как новая норма. Конечно, сейчас не время бума, но и не время стагнации. Три главных тренда этого времени я бы очертил так: доверие, скорость и безопасность.

Доверие инвесторов к застройщикам, которое базируется на открытой коммуникации и соблюдении обязательств. Скорость реализации проектов и скорость получения дохода. И напоследок, безопасность проживания и защищенность инвестиций.