Итоги рынка недвижимости в 2025 году
2025-й стал для рынка недвижимости в Украине первым годом, когда можно более-менее уверенно сказать: отрасль перестала жить в режиме постоянного пожара и начала двигаться в направлении восстановления. Спрос стал более предсказуемым, инвесторы – более осмотрительными, а девелоперы – более дисциплинированными в своих решениях.
Несмотря на войну, перемещение миллионов людей, рост стоимости стройматериалов и логистические ограничения, рынок продемонстрировал, что способен не только удержаться, но и адаптироваться к новой реальности. Главная тенденция года – медленное, но системное возвращение доверия, без которого невозможно ни одно масштабное восстановление.
Строительство: от хаотичного восстановления к структурированному развитию
После резкого падения в 2022 году, когда значительная часть строительства фактически остановилась, отрасль постепенно выходила из ступора. 2023-й и 2024-й стали годами частичной разморозки проектов, а вот 2025-й показал, как рынок ведет себя в условиях длительной неопределенности, но уже без паники.
По данным первого полугодия этого года, темпы ввода жилья в эксплуатацию несколько замедлились по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. В Украине ввели в эксплуатацию 51 557 квартир (-6,7% год к году) общей площадью 4,27 млн квадратных метров (-6,4%). В Киеве за этот период объемы введенного жилья упали на 22% – до 0,49 млн квадратных метра, тогда как Киевская область вышла в лидеры по количеству новых квартир, пересекая отметку почти десяти тысяч.
Статистики за весь 2025 год еще нет, однако, с большой вероятностью, по результатам года страна пересечет диапазон в 7,5-8 млн квадратных метров введенного жилья. Это ниже довоенных показателей и, вероятно, даже меньше чем в 2024-м. Однако важен не только абсолютный объем, а то, что сектор стабилизируется в новых условиях. Рынок переходит от хаотичного "достраиваем все, что можем" к более структурированному подходу – с приоритезацией проектов, отбором локаций и учетом платежеспособности конечного покупателя.
Почему восстановление не является равномерным
Разница между регионами в 2025 году стала еще заметнее, чем в 2024-м. Западные области, Киев с областью, центральные города и прифронтовые регионы живут, по сути, в разных реальностях.
Львов, Ивано-Франковск, Закарпатье – превратились в один из главных центров демографического веса. В 2022–2024 годах эти области приняли миллионы внутренних мигрантов, и часть этих людей не просто осталась, а начала планировать жизнь здесь на годы. Это создало постоянный спрос и на покупку, и на аренду жилья.
Те, кто изначально рассматривал переезд как временный, постепенно переходили к решениям о приобретении квартир. К этому добавляется еще один важный фактор – именно здесь работают самые стабильные логистические маршруты для стройматериалов из Европы, что также поддерживает активность строительства.
В Киеве другая картина. Спрос в столице возвращается, но медленнее, чем ожидалось два года назад. Ввод жилья в 2025 году, скорее всего, останется на уровне 2024 года или даже будет немного ниже. Новые регуляторные требования, цифровой реестр и более жесткий контроль сократили количество рисковых застройщиков, но в определенной степени замедлили запуск новых очередей.
Добавим сюда тот факт, что Киев – один из самых дорогих регионов для строительства, где себестоимость и риски особенно ощутимы. Не все девелоперы готовы начинать новые проекты в таких условиях. Значительная часть покупателей, в свою очередь, предпочитает подождать, следя за курсом гривны, и отдает предпочтение готовому жилью, а не квартирам "на котловане". Это заставляет застройщиков вести себя максимально осторожно.
В центральных областях – Днепре, Полтаве, Виннице – спрос не исчез, но стал намного сдержаннее. Часть покупателей переориентировалась на вторичный рынок, где можно найти готовые квартиры с меньшей ценой входа. Другая часть занимает выжидательную позицию, надеясь на запуск масштабных программ отстройки и новых инструментов поддержки. В результате первичный рынок здесь растет очень осторожно – на 1-3% в год, а инвестиционная активность остается приглушенной.
Самая сложная ситуация в прифронтовых регионах. Здесь новые проекты фактически не стартуют, а ввод в эксплуатацию происходит эпизодически. В большинстве случаев речь идет о достройке старых, довоенных объектов или реализации государственных программ реконструкции поврежденного жилья. Именно государственные инициативы, а не рыночный спрос, сегодня поддерживают здесь хоть какое-то движение.
Квадратный метр подорожал: полная картина себестоимости
Рост цен на жилье в 2025 году был умеренным, но стабильным. Это не "ценовой шок", но и не стагнация. Все это прямое следствие формирования новой модели себестоимости строительства.
После 2022 года Украина потеряла часть крупных производственных площадок на Востоке, а многие материалы стали импортозависимыми. Импорт всегда означает большую волатильность и чувствительность к логистике. В 2025 году подорожало все: бетон прибавил около 15%, металл – более 20%, отделочные материалы – 8-12%, электричество и кабельная продукция – около 20%.
Логистика стала не только дороже, но и менее прогнозируемой. Маршруты доставки материалов из ЕС несколько раз менялись, часть из них зависела от ситуации на границе или с безопасностью. В результате транспортная составляющая в некоторых проектах подорожала на 20-30%. При этом западные регионы, ближе к границам ЕС, испытывали это давление в меньшей степени, чем центр или юг. Это частично объясняет, почему западная Украина смогла строить активнее и с меньшей финальной ценой квадратного метра.
Отдельная тема – дефицит рабочей силы. С 2022 года значительная часть украинских строителей выехала за границу. Чтобы удержать тех, кто остался, и постепенно привлекать новых, компаниям пришлось поднимать зарплаты в среднем на 12-15%, а в отдельных регионах – и больше. Это неизбежно отражается на себестоимости.
К этому добавляются новые стандарты безопасности. После 2023 года укрытия, автономные генераторы или солнечные панели, усиленные конструкции, энергоэффективные фасады и системы вентиляции с рекуперацией перестали быть опцией и стали нормой, которую ожидает покупатель почти во всех сегментах первички. Комплекс таких решений добавляет еще 10-13% к общей себестоимости проекта. И в конце-концов, девелопер просто не может игнорировать эту реальность, если планирует работать долго.
Вторичка дорожает быстрее, а первичка – медленнее
В 2025 году общие цены на жилье выросли в среднем на 8-12% в гривне. Но за этим средним показателем скрываются два разных рынка – первичный и вторичный, которые движутся с разной скоростью. В отличие от нескольких довоенных лет, именно вторичный рынок подорожал больше, и это имеет логическое объяснение.
Во-первых, на вторичке сохранялся дефицит качественного предложения. Владельцы современных квартир в новых жилых комплексах с подземными паркингами, нормальными укрытиями и устойчивой инфраструктурой не спешили выходить на рынок. В то время как нагрузка на крупные города вроде Киева, Львова или Ивано-Франковска только росла, объем действительно ликвидных объектов оставался ограниченным.
В такой ситуации именно готовые квартиры, в которые можно вселиться сегодня, стали главным магнитом для покупателей. Люди, которые еще в 2020-2021 годах были готовы зайти на раннюю стадию строительства, теперь все чаще выбирают вариант "меньше риска, больше определенности".
Во-вторых, в 2025 году на вторичку постепенно вернулись инвесторы. Они не массовые, но их стало достаточно, чтобы повлиять на ценообразование. Для инвестиции они выбирают не котлован, а готовую квартиру в городе с высокими арендными ставками. Аренда в Киеве и Львове выросла настолько, что капитализация этого дохода автоматически подняла и рыночную стоимость самих объектов. Когда однокомнатное жилье в столице сдается за 17-18 тыс. грн в месяц, собственник уже не готов продавать его по довоенным ценам.
На этом фоне первичный рынок прибавлял в цене значительно скромнее. Фактически себестоимость строительства росла, но девелоперы не могли механически переложить все подорожание на конечного покупателя. Верхняя граница цены на первичке определяется платежеспособностью, а она ограничена и уровнем доходов, и стоимостью ипотеки.
В 2025 году кредитные ставки оставались относительно высокими, поэтому резкое повышение цен просто отфильтровало бы значительную часть потенциальных клиентов. Застройщики, которым нужно продавать, вынуждены были балансировать между реальными затратами и психологической готовностью покупателей платить. В итоге первичка подорожала на 5-9%, а вторичка в отдельных сегментах и регионах прибавила 10-12% и более.
Кто покупал в 2025 году
2025 год стал периодом, когда на рынке окончательно сформировался структурный спрос. Люди перестали покупать жилье "на всякий случай" и все чаще делали это с четко артикулированной целью – для жизни, релокации бизнеса или стабильного дохода от аренды.
Основной силой остались покупатели для себя – 60-70% всех сделок. Речь преимущественно о семьях, которые либо уже переехали в другой город, либо окончательно закрепились там, где оказались после 2022 года. Для них жилье не столько инвестиция, сколько базовая потребность. Они смотрят на автономность дома, наличие укрытия, близость к работе, школам и садикам, доступность общественного транспорта. Стоимость квадратного метра в этом сегменте играет роль, но не всегда является решающим фактором. Важнее, чтобы жилье соответствовало новым стандартам безопасности и комфорта.
Инвесторов в 2025 году стало меньше, чем в пиковые доковидные и довоенные годы, но они не исчезли. Их поведение изменилось. Теперь они гораздо более избирательны: смотрят на репутацию девелопера, степень готовности дома (от 70% и выше), понятный график сдачи и прогнозируемую арендную доходность. Оценочно на инвестиционные сделки приходится 15-20% рынка, но именно эта группа часто задает тон в сегменте самых ликвидных объектов.
Отдельным важным блоком являются внутренне перемещенные лица (ВПЛ). Для них покупка жилья не только экономическое, но и психологическое решение. Часть ВПЛ, которые не планируют возвращаться в свои города в ближайшее время, сделали ставку на долгосрочную жизнь в западных регионах и Киеве. Их доля на рынке покупки жилья оценивается в 10-12%. Именно они часто формируют спрос на компактные, но качественные квартиры с хорошей транспортной развязкой и минимальным расстоянием до ключевых сервисов.
Ипотека: она наконец-то начала работать
Еще несколько лет назад говорить о полноценном ипотечном рынке в условиях войны казалось нереалистичным. Но 2025 год показал, что даже при высоких рисках и макроэкономической турбулентности ипотека может стать рабочим инструментом.
Коммерческие ставки по кредитам удерживались на уровне 15-17% годовых, но ключевую роль сыграли государственные программы, где ставка была существенно ниже на уровне 7-9%. Именно они дали возможность тысячам семей купить жилье, которое иначе оставалось бы недосягаемым. В результате количество ипотечных сделок выросло на 35-40% по сравнению с предыдущим годом, пусть и с довольно низкой базы.
Ипотека важна не только тем, что позволяет реализовать отложенный спрос. Она делает рынок менее зависимым от курсовых колебаний, стимулирует девелоперов достраивать объекты, а не замораживать их, поддерживает продажи как готового жилья, так и новостроек на финальных стадиях. Чем больше доля ипотечных покупателей на рынке, тем стабильнее становятся объемы сделок и тем проще девелоперам планировать новые проекты.
Гостиничные инвестиции: Карпаты и Буковель как новый магнит капитала
2025 год продемонстрировал, что гостиничный сектор, несмотря на все риски, стал одним из самых динамичных направлений инвестирования в украинской недвижимости. Карпаты – прежде всего Буковель и окружающие локации в радиусе 30–50 км – превратились в наиболее прогнозируемый туристический рынок страны. Курорт работает круглый год, стабильно генерирует трафик, и именно это создает предпосылки для появления новых гостинично-апартных проектов. Загруженность отелей в регионе в среднем достигает 65-70%, что соотносится с показателями европейских горных курортов.
Одним из доказательств привлекательности направления являются темпы развития Буковеля: в 2024 году его посетили около 2,5 миллиона туристов, а выручка бизнесов на территории курорта только за один январь превысила 1 млрд грн. Для инвесторов это означает не только стабильный поток гостей, но и возможность получать доходность в пределах 6-8% годовых в валюте при условии профессионального управления. Именно поэтому Карпаты начали рассматриваться не как эмоциональное вложение в "домик в горах", а как отдельный сегмент институциональных инвестиций.
Появился и новый тренд – профессионализация рынка. В регион зашли управляющие компании и специализированные платформы, которые работают с гостиничными и апарт-объектами как с инвестиционным продуктом: с прогнозом дохода, аналитикой загруженности, юридическим сопровождением и стандартизированными моделями управления. Это снижает порог входа для частных инвесторов и формирует более прозрачную, понятную бизнес-логику этого сегмента.
В то же время гостиничные инвестиции остаются рынком повышенной ответственности. Часть проектов переоценена, а реальная доходность в ряде случаев не совпадает с рекламными обещаниями. Поэтому 2025 год стал периодом перехода от эмоционального к рациональному инвестированию: фокус сместился на операционную эффективность, качество сервиса, управляющую компанию и потенциал локации. Несмотря на это, Карпаты остаются одним из немногих сегментов недвижимости, где спрос стабильно превышает предложение, а долгосрочный потенциал зависит скорее от скорости восстановления туризма, чем от колебаний внутренней экономики.
прогноз
2026 год имеет все шансы стать не просто продолжением осторожного роста, а годом масштабирования восстановления. Вопрос лишь в том, насколько быстро и в каком формате будет реализован потенциал, который рынок накапливал последние три года.
Ожидается, что ввод жилья в эксплуатацию вырастет до 7,8-9 млн квадратных метров. Этому могут способствовать доступ к международному финансированию, переход от точечных реконструкций к системным программам восстановления целых кварталов и городов, а также постепенное снижение рисков для девелоперов. В то же время цены, скорее всего, продолжат расти умеренными темпами – в пределах 8-10% в гривне. Рынок вошел в фазу, когда застройщики уже не могут резко поднимать прайсы, но повышенная себестоимость все равно подталкивает их вверх.
При благоприятном макроэкономическом сценарии есть основания ожидать постепенное удешевление ипотеки. Если инфляция и курс останутся под контролем, кредитные ставки могут опуститься до уровня около 13-14% годовых, а доля ипотечных сделок в общей структуре рынка вырасти. Это сделает жилье несколько доступнее для среднего класса и поддержит продажи в сегменте эконом и комфорт.
Отдельный пласт 2026 года – реконструкция. Она может стать ключевым драйвером строительной отрасли. В ряде городов объем работ по реконструкции может превысить объем нового строительства и достичь 50% рынка. Речь пойдет о восстановлении поврежденных домов, модернизации старого жилого фонда, утеплении, усилении конструкций, приспособлении домов к новым нормам безопасности и энергоэффективности. Для девелоперов и подрядчиков это отдельное, сложное, но перспективное направление.
Для страны, которая одновременно воюет и строит собственное будущее, рынок недвижимости – это не только о квадратных метрах и доходности. Это один из ключевых механизмов экономической устойчивости, от которого зависит, насколько Украина будет готова к послевоенному скачку развития. И 2025 год показал: фундамент для этого скачка уже начали закладывать.