Киевский девелопмент. Война. Спрос падает, цены растут
Девелопмент в Киеве во время Великой войны — безошибочный тест на жизнеспособность бизнеса. После начала полномасштабного вторжения значительная часть застройщиков заморозила строительные площадки, а целые команды перенесли центр своей деятельности в западные регионы, где риски меньше, а спрос более стабилен. Те же девелоперы, которые остались строить в столице, столкнулись с беспрецедентными вызовами: дефицитом кадров, разорванными логистическими цепочками, сложной энергетической ситуацией.
Об опыте устойчивого развития, внимании к городскому контексту, о том, как удается поддерживать высокие стандарты качества, справляться с годовой инфляцией стоимости стройматериалов в десятки процентов и что это означает для будущих покупателей, – рассказывает Роман Иваненко, управляющий партнер группы компаний Urban Development Group (UDG), вошедшей в рейтинг ТОП-100 застройщиков Украины по версии ЛУН.
Ценовой парадокс: почему квартиры будут дорожать, несмотря на нестабильный спрос
Сейчас столичный рынок недвижимости работает в условиях экстремальной волатильности. Спрос остается нестабильным: продажи на одном объекте могут непредсказуемо колебаться от единицы до десятков сделок в месяц. В таких условиях девелоперы вынуждены поддерживать динамику строительства преимущественно за счет собственных финансовых резервов.
Главным фактором ценообразования сегодня является стремительный рост себестоимости. По данным UDG, только в течение 2026 года базовые строительные материалы, в частности бетон и арматура, подорожали на 50%. Следствием такого скачка себестоимости является неизбежный пересмотр цен. Эту тенденцию подтверждает текущая статистика: по данным ЛУН, по состоянию на октябрь 2026 года медианная цена квадратного метра в столичных новостройках выросла на 18% за год. Но это только начало реакции рынка на рост себестоимости.
"К весне 2027 года цены на первичном рынке вырастут примерно на 25% в валютном эквиваленте. Это произойдет не из-за высокого спроса, а потому, что в противном случае новое строительство теряет экономический смысл, – объясняет Роман Иваненко. – На рынке больше не осталось "запасов" материалов или объектов, которые можно было бы реализовывать по старой себестоимости".
ЖК Chalet: как удержать высокую планку, когда рынок экономит
По оценкам экспертов "УкрИнвестКлуба", в столице постепенно формируется дефицит предложения в сегментах выше "эконом-класса", что делает такие объекты перспективным инструментом для инвесторов. Однако реализация подобных проектов в условиях войны требует от девелопера значительной финансовой устойчивости и принципиальности в соблюдении первоначальной концепции без удешевления первоначальных инженерно-архитектурных решений.
Показательным является кейс ЖК Chalet в Святошинском районе, где концепция проекта построена на его уникальном природном и историческом контексте. Здание гармонично вписано в территорию с вековыми дубами и соснами, а также расположено рядом с сохранившимися памятниками архитектуры — здесь чувствуешь себя одновременно и в городе, и на лоне природы. Концепция "горного отдыха в мегаполисе" подкреплена соответствующими элементами: лобби, над дизайном которого работал Андре Тан, выполнено в эстетике альпийского шале, реализована уникальная стена из "дикого" необработанного гранита.
"Мы начали этот проект накануне большой войны, мечтая о возвращении к качественной застройке в формате рекреационной зоны Святошина, — комментирует Роман Иваненко. — Да, спрос сейчас сместился в более низкий сегмент, но мы завершаем проект в 2027 году именно так, как и задумывали. Мы считаем это частью нашей социальной ответственности перед городом и районом: снизить качество сегодня – означало бы обесценить историю места и инвестиции наших покупателей".
ЖК Campus: удвоение капитализации и адаптация к новым энергетическим реалиям
В сфере девелопмента успешность проекта наиболее точно измеряется ликвидностью квартир на вторичном рынке через несколько лет после ввода в эксплуатацию. ЖК Campus стал показательным примером ревитализации бывшей промзоны. Цифры говорят сами за себя: двукратный рост стоимости квадратного метра как реакция на качество и удобство объекта.
В заявленный формат "эконом-плюс" девелопер включил решения, характерные для более дорогих сегментов: от закрытого двора с премиальным ландшафтным дизайном до отделки входных групп термообработанным гранитом и деревом. Расходы на локальные проекты по изменению пространства вокруг жилого комплекса также повлияли на стоимость актива — компания за свой счет отреставрировала старое здание ТП, организовала конкурс на создание мурала "История дач Караваевых", провела ремонт площади рядом с соседним спорткомплексом КПИ.
Сегодня UDG готовится к расширению квартала с учётом военных и энергетических рисков.
"Строительство второй очереди мы планировали начать ещё весной 2022 года, на тот момент в нашем списке ожидания было 354 потенциальных инвестора, — отмечает Роман Иваненко. — Сейчас мы завершаем проектирование, концепцию пришлось значительно изменить. В новой части квартала запланированы 9-этажные дома с индивидуальным газовым отоплением. Клиент в Киеве сейчас хочет квартиры в невысоких зданиях и максимальную автономность в плане отопления".
Как локальный контекст влияет на позиционирование объектов
Этичный девелопмент начинается там, где девелопер сознательно жертвует частью потенциальной прибыли ради качества будущей среды. Например, при проектировании ЖК Chalet компания разместила объект на месте старого административного здания, площадь застройки составила 29% от общей территории. Остальная часть участка ещё до начала строительства была благоустроена как сквер. Такой же подход к сохранению киевского городского контекста компания применяет и в нейминге: "Мы никогда не привносим в район инвазивную сущность вроде "Беверли-Хиллз" или "Чикаго", – подчеркивает управляющий партнер UDG – "Все наши концепции исключительно о Киеве. Если это Campus – то только потому, что он логично завершает квартал возле Политехнического института, строительство которого началось ещё в 80-х. Если это Chalet – то это современное архитектурное посвящение историческому дачному Святошину".
Восстановление и энергетика: диверсификация деятельности
Изменения на рынке побудили искать новый формат деятельности для генерального подрядчика группы компаний UDG. До полномасштабного вторжения трест "КМБ-3" работал исключительно на коммерческих объектах группы компаний. С 2023 года предприятие помогает восстанавливать общественные объекты в Киевской области, в частности в сотрудничестве с платформой United24. Благодаря сохраненной инженерной экспертизе сотрудники предприятия задействованы в строительстве объектов энергетической безопасности. "Эти изменения мы вносили целенаправленно, понимая, что во время войны и после неё крупнейшим заказчиком на рынке строительных услуг будет государство и связанные с ним структуры. Ну и во время войны каждый должен вносить свой вклад в соответствии со своими компетенциями. Мы умели строить, но не умели работать с такими заказчиками. Сложно, иногда "в минус" из-за некомпетентности и текучести кадров у заказчиков", — комментирует Роман Иваненко.
Игра на долгосрочную перспективу: земельный банк и горизонт планирования
На рынке, где у многих игроков горизонт планирования сузился до календарного квартала, разработка проектов с циклом реализации в 3–5 лет становится главным показателем устойчивости девелопера. Операционные планы UDG на 2027 год сосредоточены на завершении ЖК Chalet и запуске второй очереди проекта Campus. В то же время девелопер работает над документацией земельного банка для строительства в будущих периодах.
"В нашем портфеле есть ещё два масштабных проекта с общей площадью застройки более 11 гектаров, наш основной рынок — город Киев. Сейчас мы разрабатываем концепцию и работаем над продуктом, который планируем вывести на рынок через 2–3 года, — резюмирует Роман Иваненко. – Война заставляет адаптироваться, это непросто. Внимательно следим за тем, какие изменения позволят нам интегрироваться в современную экономику города. Продолжим создавать пространства для людей".