Как людям самим возвести высотный дом

Действующие финансовые и организационно-правовые инструменты возведения многоквартирных домов содержат значительные риски для будущих владельцев жилья. Это связано не только с недостатками законодательства, но и с практиками в сфере строительства жилья и его первичной продажи. В то же время заказчики и инвесторы (будущие владельцы жилья) ограничены в выборе альтернативных инструментов строительства.

Эффективный путь преодоления имеющихся рисков должен включать внесение изменений в законодательство и разработку более прозрачных и безопасных инструментов. Наличие таких инструментов не только даст альтернативу будущим владельцам жилья, но и в определенной степени побудит застройщиков изменить практики традиционных для Украины инструментов строительства, чтобы сделать их более привлекательными для покупателей.

Какое альтернативное решение может усовершенствовать инструменты строительства жилья?

Жилищно-строительные товарищества

Действующее законодательство не является дружественным для совместного строительства жилья его будущими собственниками и жильцами. Объединение финансовых ресурсов для строительства или приобретения многоквартирного дома сейчас возможно в рамках либо традиционных механизмов, прежде всего по закону "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", либо других не менее сложных конструкций, таких как договор о совместной деятельности.

Для совместного строительства многоквартирного дома можно создать потребительский кооператив. Тем более, что такая организационно-правовая форма объединения финансовых ресурсов соответствует цели самостоятельного строительства жилья гражданами.

Однако общие правила деятельности кооперативов в целом и потребительских кооперативов в частности не являются достаточными для защиты прав и законных интересов граждан, которые объединяют средства для совместного строительства жилья. Это подтверждено нередкими случаями злоупотреблений со стороны учредителей таких кооперативов.

Учитывая все риски, для совместного строительства или приобретения жилья физическими лицами, которые намерены в нем проживать, целесообразно ввести отдельную организационно-правовую форму юридического лица: жилищно-строительные общества.

Хорошо забытое старое

Как показывает практика, наиболее эффективный подход к использованию совместных средств основывается на принципе "собственные ресурсы на собственные нужды". Именно такой подход логично применять к организации совместного строительства жилья. То есть те, кто вносят средства на строительство, должны иметь возможность непосредственно контролировать их направление и совместно принимать важнейшие решения по строительству.

По действующему законодательству, организационно этот принцип легче всего реализовать индивидуальному застройщику. Он единолично принимает решение, покупает земельный участок, привлекает подрядчиков. Если же свои усилия и финансы объединят несколько человек, то для строительства им потребуется соответствующая организационно-правовая форма. Такая потребность обусловлена необходимостью "защиты всех от злоупотреблений одного" в условиях долгосрочного объединения средств участников общества.

Итак, сейчас, когда необходимо восстанавливать разрушенное войной жилье, на законодательном уровне следует предусмотреть возможность применения такого подхода: ввести новую организационно-правовую форму - жилищно-строительное общество.

Такие общества могли бы занять пустую нишу жилищно-строительных кооперативов, ведь создание юридических лиц в такой организационно-правовой форме не предусмотрено законодательством. Очевидно, что для введения предлагаемой организационно-правовой формы нужен отдельный закон, который будет определять статус, порядок создания, деятельности и прекращения работы таких обществ.

Такие общества должны будут получить специальное правовое регулирование, которое будет отвечать на специфические вопросы, связанные с самостоятельными совместными строительством и эксплуатацией жилья. Общее видение концепции создания жилищно-строительных товариществ таково: это должны быть юридические лица, непредпринимательские общества со статусом неприбыльной организации.

Их уставной целью целесообразно определить обеспечение жилищных потребностей участников этих обществ путем строительства или приобретения и дальнейшей эксплуатации жилого дома (или домов). Значительное внимание необходимо уделить гарантиям управляемости и непосредственного контроля за деятельностью обществ со стороны их участников, а также недопущению использования жилищно-строительных обществ для скрытой предпринимательской деятельности и спекуляций на рынке недвижимости.

Введение такой системной альтернативы действующим моделям строительства в сочетании с точечным усовершенствованием законодательства будет способствовать повышению качества строительства и внедрению новых стандартов энергоэффективности.

Конечно, внедрение предложенной модели организации совместного строительства жилья не может заменить действующие инструменты. Это может быть один из вариантов, приемлемый для решения жилищных вопросов отдельных граждан.

Для введения жилищно-строительных товариществ государственная поддержка была бы хорошей вещью, но это не обязательное условие. Есть достаточно граждан, заинтересованных в совместном возведении многоквартирного жилья. Эти люди способны организоваться, купить землю и вкладывать средства. Это сознательные граждане, которые понимают, что построить многоквартирный дом дешевле, чем каждому отдельно возводить усадебный.

От государства им нужны правила игры, чтобы все были защищены от каждого, и каждый - от всех, чтобы закон определил баланс индивидуального и коллективного интереса.