Держава створює єдиний Земельний банк. А це взагалі хороша ідея?

Відкриття ринку землі залишило в минулому схеми торгівлі нею. Утім, один з найбільших розсадників корупції – державні землі – досі в тіні. Влада вирішила, що державна рілля не продається, хоча саме з нею пов'язані найбільші схеми розкрадання. За 20 років країна втратила мільйони гектарів, що розчинилися в оборудках різних політичних сил та чиновників, дотичних до цього сектору.

Скасування заборони на відчуження державної землі не обговорюється, його немає на порядку денному і не було до великої війни з Росією. Тож з державної землі продовжують отримувати тіньову ренту всі, хто має доступ до ресурсу.

Найбільш показовий приклад – землі Національної академії аграрних наук, оборудки з якими, за даними правоохоронців, могли приносити посадовцям до 20 млн дол на рік. Таких історій безліч. Накладається на це також те, що держава досі достеменно не знає, якою кількістю землі фактично володіє.

Що вирішила влада? Вона прагне зосередити державні землі в одних руках для створення єдиного земельного банку. Передбачається, що управителем мільйона гектарів сільськогосподарських земель держави стане Фонд держмайна.

У липні парламентарі ухвалили закон, який має вивести частину землі з тіні та скасувати подаровані державним підприємствам привілеї. Що це означає і чи варто забирати землі в одних державних установ і передавати їх іншим?

Хто управляє державними землями

За даними Держгеокадастру, у 2017 році держава володіла 10,4 млн га аграрних земель – чверть від усіх земель сільгосппризначення в країні. Проте наведені цифри виявилися фікцією, тому що великою частиною цих земель держава насправді давно не володіла.

За 20 років земельного мораторію частину державних земель через різні схеми вивели в приватну власність, частину після 2017 року передали громадам у ході реформи децентралізації. "Країна розграбована. Залишилося надзвичайно мало: близько 2 мільйонів гектарів передаємо в об'єднані територіальні громади і лишається вільних 0,75 мільйона гектарів", – скаржився три роки тому колишній керівник Держгеокадастру та ексміністр аграрної політики Роман Лещенко.

Ця заява викликала неабиякий резонанс, але суспільству досі ніхто не пояснив, як країна втратила мільйони гектарів і про що саме говорив колишній чиновник. Наразі Фонд державного майна декларує, що держава має у власності 750 тис га аграрних земель на підставі права постійного користування.

Понад половину земель, 465 тис га, припадають на підприємства Національної академії аграрних наук (НААН), свідчать дані Рахункової палати. Ці площі перейшли до НААН у спадок від СРСР. Мова йде про території з цінними ґрунтами, на яких академія мала б проводити наукові дослідження.

Іншими великими користувачами державними землями є підприємства Міністерства освіти, а саме – вищі навчальні заклади, а також Міністерства юстиції, передусім установи пенітенціарної системи.

У чому особливість права постійного користування державними земельними? Крім того, що воно безстрокове (припиняється лише за певних підстав), перевагою для користувачів є можливість сплачувати до місцевих бюджетів символічний податок – 1% від нормативно-грошової оцінки (НГО) ділянки. Це притому, що річна оренда таких же ділянок коштує близько 8% від оцінки.

Такі податкові преференції стимулювали створення схем, а керівництво згадуваного НААН уже не раз опинялося в центрі журналістських розслідувань та кримінальних проваджень. Серед найпопулярніших схем – так звана спільна обробка землі.

Як вона працює? Підприємства НААН не можуть здавати землі в оренду чи суборенду, проте окремі ДП, які входять в структуру, це робили. Під приводом спільного користування угіддями з ДП приватні компанії обробляли їх, сплачуючи у вісім разів менше податків.

У липні в президента НААН Ярослава Гадзали правоохоронці провели обшук через передавання 150 тис га земель академії в обробіток приватним особам. Для порівняння – це площа, на якій можна розташувати два такі міста, як Київ.

До якості управління академією землями виникало багато питань. У звіті Рахункової палати зазначається, що врожайність на землях НААН нижча за середню в Україні. При цьому площі, якими управляють підприємства академії, мають особливо цінні ґрунти, які повинні були використовуватися в наукових цілях.

Про які цілі мова – невідомо. Річ у тім, що понад половину бюджету НААН на наукові розробки у 2018-2019 роках йшло на утримання установ академії. Ці витрати немалі: у 2019 році – 1,3 млрд грн, у 2023 році – 1,8 млрд грн. Тож потреба змінювати підхід до управління державними землями визріла давно.

Що зміниться 

У липні 2022 року в парламенті зареєстрували урядовий законопроєкт, покликаний перекрити схеми тіньової оренди державних земель і наповнити місцеві бюджети доходами від земельного податку. 27 липня 2023 року депутати його ухвалили і наразі він перебуває на підписі президента.

Документ запроваджує дві зміни: дозволяє державним підприємствам здавати в суборенду землі, якими вони управляють на умовах постійного користування, а Кабміну – передавати неефективні держпідприємства до інших відомств.

Як пояснює заступниця міністра агрополітики Людмила Шемелинець, за цим документом, держпідприємство, яке має в постійному користуванні понад 100 га землі, протягом року має корпоратизуватися, тобто перетворитися на ТОВ або акціонерне товариство з повним збереженням частки держави у власності.

Після цього землі в користуванні новоствореного підприємства мають бути переоформлені в оренду під ставку 12% нормативно-грошової оцінки. "Підприємств платитиме 12% податку до місцевого бюджету", – говорить Шемелинець. Максимальний термін оренди буде обмежений 50 роками.

Якщо підприємство не захоче або не зможе обробляти всі свої землі, після корпоратизації воно зможе здавати їх в суборенду лише через електронні аукціони на платформі "Prozorro.Продажі". Відсоткова ставка за суборенду буде починатися з 12% від НГО і зростатиме в ході торгів. У такому разі дохід від суборенди буде доходом підприємства, а орендна плата піде в місцевий бюджет.

Якщо корпоратизоване підприємство не подасть заявку на переоформлення землі з постійного користування на оренду, то закон дозволяє Кабміну вилучати такі сільгоспземлі без погодження з НААН, уповноваженим органом управління чи самим підприємством і передавати їх в оренду через "Prozorro.Продажі". Зауважимо, що це не стосується підприємств Міноборони та інших військових формувань.

Можливість уряду передавати аграрні державні підприємства іншим відомствам дає підстави для створення земельного банку. Ідея об’єднати державні сільськогосподарські землі під одним дахом вписується в прагнення нинішнього керівництва ФДМ централізувати всі державні активи.

Процес уже почався: 14 серпня уряд передав фонду 25 держпідприємств, якими управляла НААН. Тепер земельний банк ФДМ становить 370 тис га. У структурі академії перебувають 200-300 підприємств, чимала кількість яких збиткові.

Аукціони із суборенди ділянок можуть початися 1 січня 2024 року. До того моменту можуть відбуватися процеси корпоратизації держпідприємств та переоформлення земель в оренду, уточнила Шемелинець. У ФДМ порахували, що ефект від прозорої оренди може становити 7 млрд грн на рік.

У Фонді держмайна також зазначають, що офіційно затвердженого чіткого графіку та термінів передачі держпідприємств немає, а розпорядження про передачу ДП уряд видає раз на три місяці за погодження з різними органами влади.

Як пояснює керівниця відділу взаємодії з органами влади "Prozorro.Продажі" Марія Захаренко, для запуску аукціонів слід додати класифікатор "суборенда", а для запуску торгів уряд має ухвалити постанову, що може спричинити затримку.

Зрештою, перші аукціони на отримання права користування ділянками сільськогосподарського призначення через Prozorro.Продажі ФДМ планує вже у лютому 2024 року. У Фонді порахували, що ефект від прозорої оренди може становити 7 млрд грн на рік.

Найкраще з доступного

Централізація будь-яких державних активів під одним дахом може створювати корупційні ризики. Проте коли йдеться про землю, до них додаються проблеми, які існують на земельному ринку десятиліттями. Усі ризики можна поділити на дві категорії: повнота земельного кадастру та спроможність Фонду держмайна.

Перший полягає в тому, що цифра 750 тис га земель в управлінні держпідприємств враховує площі на тимчасово окупованих територіях, тому не всі поля можуть бути одразу передані до земельного банку. Навіть після деокупації землі певний час будуть забруднені вибухонебезпечними об’єктами.

За даними Держгеокадастру, земельний кадастр в частині сільгоспземель наповнений лише на 75%. Достеменно невідомо, скільки земель з тих, на які розраховує ФДМ, наявні і можуть перейти до земельного банку. Разом із тим у Мінагро припустили що близько 15% земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні, не внесені до кадастру.

Другий ризик полягає в спроможності ФДМ забезпечити швидку корпоратизацію державних підприємств, а надалі – укладення договорів про оренду та проведення прозорих аукціонів на суборенду. Коли йдеться про десятки підприємств, це вимагатиме значних зусиль для контролю за процесами.

"На ФДМ лежать два завдання: щоб кожен квадратний метр державної землі отримав реєстраційні документи і потрапив у кадастр і щоб кожен метр здавався в оренду лише через "Prozorro.Продажі". Якщо це не буде зроблено, то це лише розмови, які десятиліттями точиться навколо державної землі для прикриття схем", – каже очільник аналітичної організації Statewatch Гліб Канєвський.

Засновник KSE Agrocenter професор Олег Нів’євський визнає, що консолідація активів під одним дахом не є найбільш ефективним варіантом, проте може бути оптимальним, адже покращить ситуацію з управлінням.

Найкращий варіант, вважає він – продаж цієї державної землі у приватну власність.

Чи буде попит

Хоча наразі невідомо, які площі землі будуть доступні для оренди відповідно до нового закону, співрозмовники ЕП переконані, що попит на таку оренду буде.

Гендиректор компанії ІМК Алекс Ліссітса пояснює це тим, що в оренду здаватимуться масиви по 100-150 га. Така пропозиція буде цікава для ринку, особливо в центральних регіонах та областях, розташованих далеко від боїв.

За словами заступника голови Всеукраїнської аграрної ради Дениса Марчука, значна кількість товаровиробників, які виїжджали з окупованих територій, вивезли свою техніку. Такі аграрії можуть брати участь в аукціонах на оренду, а потім обробляти цю землю і використовувати свої досвід та потенціал.

До того ж існує досвід попередніх земельних торгів, на які виставлялися державні та комунальні землі для оренди. За словами Нів’євського, динаміка передавання в оренду таких земель через онлайн-аукціони в останні місяці зростала, тож можна припустити, що суборенда в державних підприємств теж матиме попит.

Хоча після довгих років тіньової оренди земель академії передбачити їх стан складно, у Фонді держмайна кажуть, що обовʼязково проводять аудит земель під час прийняття аграрних підприємств. Учасники аукціонів зможуть ознайомитися з технологічними картами обробки земель і зрозуміти реальну цінність пропонованих ділянок.