Друга річниця ринку землі: чи витіснила земля улюблену однушку біля метро в портфелі інвестора?

І хоча на початку консервативний український інвестор віднісся до нових можливостей досить стримано: складні бюрократичні процедури і головне не розуміння (якщо ти ніколи не цікавився агро), яка земля є насправді перспективною для інвестування.

То вже незабаром повною мірою зміг оцінити всі переваги земельних інвестицій. І вже сьогодні попит в рази перевищує пропозицію.

Чому земля стала одним з найбільш популярних інструментів в портфелі українського інвестора?

• Земля — це вичерпний ресурс, на який завжди є і буде попит.
• Низький поріг входження в порівнянні навіть з найдешевшою нерухомістю: одна ділянка розміром 2 - Га може коштувати від 4500 доларів.
• Майже вся земля с/г призначення вже перебуває в оренді, а значить приносить дохід з першого дня придбання.
• Не потрібні витрати на ремонт і благоустрій.
• Ризики військових дій мінімальні: навіть при прямому влучанні, земля досить швидко відновлюється до придатного для обробки стану.
• Якість та родючість землі в Україні найкраща в Європі.
• Стабільний щорічний прибуток від оренди 4 - 7%

Зростання вартості активу: прогнози  зводяться до коридору 15-30% середньорічного приросту.

Хтось з експертів більш оптимістичний, хтось менше, але якщо брати досвід європейських країн сусідок, то середньостатистичні показники показують що за перші 5 років - вартість землі подвоїлась, через 7 років - потроїлась, за 10 - збільшилась майже в 5 разів і продовжує зростати.

Стійкість до криз: попри війну українська земля не тільки не втратила у вартості, але в більшості регіонів зросла в середньому на 20% за останній рік. І це якщо брати в доларовому еквіваленті.

Еволюція попиту на землю до і під час війни

Як було до війни?

З самого початку відкриття ринку землі попит в центральних регіонах був найбільший. Це пов’язано з тим, що статистично там більша кількість ділянок, більше областей, районів, більша конкуренція серед агрокомпаній.

Та й взагалі, сам регіон більш інформаційно "прокачаний": всі знають що Вінниця - це аграрний край, а Полтавщина найкращі чорноземи, рілля та поклади газових родовищ на додачу.

Але якщо порівнювати якість землі, кількість опадів, можливість заробітку фермерам з одного гектару, то Чернігів і Суми завжди були трохи недооцінені. Такої розкрутки  як по центральних регіонах там не було, але по якості ґрунтів і по перспективі господарської діяльності орендарів ці області є дуже привабливими.

Тут і вартість ділянок в перерахунку на гектар трохи нижча ніж в середньому по Україні та площі самих ділянок значно більші. Тобто пропозиції в північних регіонах були цікавіші з точки зору зростання вартості. І багато хто з інвесторів приставав на таку вигідну пропозицію.

До війни найбільша кількість угод були на Полтавщині, Київщині та Вінниччині.

А за площами землі, щодо яких зафіксовано правочини лідирували: Харківська, Полтавська і Кіровоградська області.

Що зараз?

Коли після тотальної зупинки проведення будь-яких угод з відчуження майна в червні 2022 року ринок потихеньку почав відновлювати свою роботу, то попит на північні регіони знизився ще більше. Звичайно, знаходяться такі екстремальні інвестори, які згодні купувати ділянки навіть в 50 км зоні від кордону, вони готові ризикувати задля  максимальної капіталізації.

Але це скоріше виняток із загальної тенденції. І хоч ці ділянки продовжують оброблятися: є і професійний фермер, який платить гарні відсотки по оренді, але ми розуміємо що і ризик підвищений.

Головний тренд зараз купувати землю в центральних регіонах і частково спрямований на захід. Якщо подивитися як сприймають інвестиції в с/г землю приватні інвестори, то здебільшого для них це дуже консервативний, супер надійний актив, який фактично неможливо знищити, який приносить стабільні орендні надходження і достатню капіталізацію.

Вони хочуть бути спокійними, а не гратися в рулетку з можливими надприбутками, тому і фокусуються на центральних регіонах. У лідери зараз вийшла правобережна Україна, особливо Вінниччина і Хмельниччина.

Якщо говорити про західні регіони, то земля тут коштує набагато дорожче, тут складніше знайти ділянку через високу конкуренцію.  Площа самих ділянок (через особливості розпаювання) на заході значно менша ніж в центрі або на півночі.

Як різняться ціни на хороші ділянки в розрізі регіонів?

Україна рухається шляхом поступового збільшення ціни земельних ділянок.  Військові дії сповільнюють, але не зупиняють цей процес. Звичайно в зоні наближеної до лінії фронту та до кордонів з росією чи білоруссю є певне дисконтування, але якщо брати в цілому по всій Україні, то з початку 2023 року ціна землі сільгосппризначення зросла в середньому на 15 - 20%.  Сьогодні хороші ділянки  по вартості досягають:

• Вінницька, Тернопільська, Хмельницька області до 2800-3000 за 1 Га
• Полтавська область до 2600  $ за 1 Га
• Чернігівська - Сумська області в районах з високою конкуренцією наближаються до показників у  2400 - 2500 $ за 1 Га

Як змінився портрет інвестора до війни та зараз?

Основним інвестором до війни були  підприємці середнього і вище рівня, більшість яких заходили з інвестицією від 30 і більше гектарів. Коли ж почалась війна, головною турботою підприємців став порятунок власного бізнесу, а питання інвестицій відійшло на задній план.

А от роздрібні інвестори, які працюють за наймом або на фрилансі, навпаки переорієнтували свої портфелі з класичної житлової нерухомості на землю с/г призначення. Оскільки нерухомість має високі ризики руйнування внаслідок військових дії, а земля як актив майже позбавлена такого недоліку. Принаймні їй точно не загрожує тотальне знищення.

Так на сьогодні серед клієнтів компанії майже 65% представники напрямку IT, 15,8% це підприємці, збільшується частка інвесторів - військових, яких вже близько 10%.

Відрізняється і підхід в інвестуванні: зазвичай АйТішник спочатку обирають 1 -2 ділянки, так би мовити, тестують новий інструмент на собі. А вже згодом докуповують ще декілька ділянок, поступово нарощуючи свій портфель земельних інвестицій. Наприклад, доля таких повторних покупок в компанії Твоє коло складає приблизно 35%.

Скільки землі зараз в середньому купує один інвестор?

Якщо відкинути угоди з великими чеками по 50 і більше гектарів, частка яких не є дуже вагомою, то в середньому один  інвестор купує від 3 ділянок площею по 2 га. Тобто приблизно на одного інвестора приходиться 6 Га. Та слід зважати й на повторні закупи, на які припадає кожен третій випадок.

Які стратегії інвестування обирають інвестори сьогодні?

• Придбати велику ділянку по одній угоді. Але слід розуміти, що максимальні розпаювання яке зустрічається на практиці - це по 5 - 6 Га на ділянку. І такі випадки трапляються дуже і дуже рідко. Більші ділянки можна пошукати в Чернігівській, Житомирській або Сумський області.
• Розумною альтернативою пошуку великої ділянки може стати концентрація на підборі ділянок поруч в одному регіоні: тоді коли ринок відкриється для великих агрокомпаній і конкуренція на землю зросте, такі ділянки матимуть більший попит. Тоді у власника буде сильніша переговорна позиція і по оренді й за ціною  продажу.
• Максимальна капіталізація: ця стратегія включає вибір ділянок в регіонах де через ризики військових дій ціни найнижчі.
• Придбати ділянку яка знаходиться в оренді в одного із ТОП 5 великих агрохолдингів.
• Обирати  лише орендарів з числа агрохолдинги з іноземним капіталом.
• Інвестори з великою сумою для інвестування прагнуть максимально диверсифікувати земельний банк за областями та під різними агрокомпаніями.

Навіщо інвестору потрібна керуюча компанія?

Інвестори, які вперше приходять на ринок землі  спочатку намагаються переносити свій попередній досвід з традиційної житлової нерухомості на землю. Здавалось би ну що тут складного: обери ділянку на маркетплейсі, заплати комісію брокеру, оформ угоду на право власності, договір оренди та радій отримуючи свої відсотки.

Начебто схема проста. Але з часом виникають питання: чому не відбувається індексація орендної плати або гірше - взагалі не сплачується оренда, чому при спробі продати, покупці пропонують мізерні ціни, коли начебто аналогічні ділянки  в тому самому районі купують значно дорожче?

Насправді обрати дійсно перспективну, інвестпривабливу землю, якщо ти не професіонал в земельних питання, справа не з легких. Потрібно розуміти і яка конкуренція в регіоні, і яка якість ґрунту, і які наміри в орендаря щодо цієї ділянки, і чи достатньо в регіоні опадів, і якій там рельєф, і чи вся ділянка обробляється, і які умови договору оренди.

Додайте до цього процедури юридичних перевірок, дотримання переважного права орендаря та отримаєте купу нервів і часу для розв’язання усіх цих питань.

Але і на цьому інвестиційна робота не завершується, адже потрібно слідкувати за станом регіону, рівнем оренди, попитом на землю, дотриманням договірних умов, передомовлятися про їх покращення.

Зазначимо, що більшість договорів оренди укладені багато років тому новий власник просто стає їх правонаступником. Трапляються також ситуації, коли майданчик з продажу в день угоди чи раніше перекладає договір оренди на 15+ років з умовами не на користь інвестора.

Сьогодні договори оренди дуже криві: відсоток виплати рахується від нормативно-грошової оцінки, більша частина це просто стала цифра в гривнях без прив’язки до індексації, інфляції чи курсу долара, часто мають дуже нецікаві умови для інвестора.

Щоб перевести їх в конкурентні площину, додати пункти про відповідальність орендаря, справедливий перегляд умов, індексацію потрібна постійна системна робота і сильна переговорна позиція. Одному інвестору орендар нізащо не стане переглядати умови угоди, а от коли до нього звертаються сотні орендодавців з тим самим запитом - це інша справа.

Саме в цьому і полягає робота керуючої компанії - представляти інтереси всіх інвесторів перед орендарем. Чим більше землі знаходиться в управлінні керуючої компанії, тим сильніша і переговорна позиція.

Коли ви співпрацюєте з керуючою компанією, то всі перелічені проблемні питання вирішує вона. Все що потрібно інвестору: визначитися з бюджетом, стратегією і сформувати побажання, критерії підбору для менеджера компанії. А далі за справу візьмуться професіонали.

Фахівці команди Твоє коло працюють кожен день,  щоб інвестувати в землю було легко, прозоро і вигідно.

Єгор Лісничий, комерційний директор Твоє Коло