Не наступили на граблі. Чому провал закону Офісу Зеленського про призначення землі – це добре

У 2020 році журналісти ЕП записували інтерв'ю з Олександром Сергієнком, якого учасники будівельного ринку та представники влади називали одним з творців корупційних схем у Державній архітектурно-будівельній інспекції (ДАБІ).

Наприкінці тієї розмови він торкнувся теми, яка випадала із загального контексту. Сергієнко наголосив, що скоро почнуться процеси розподілу земель сільськогосподарського призначення під забудову.

"Незабаром постане питання розподілу землі… Ми побачимо епопею під Києвом, величезні території сільськогосподарської землі будуть випадково входити до складу населених пунктів, рішенням сесії будуть ділитися, хтось буде їх забудовувати і буде йти "драка", – сказав тоді співрозмовник.

Через два роки картина стала яснішою. Будівельне лобі у Верховній Раді "розправило плечі" і зробило кілька кроків для спрощення життя забудовникам.

Спочатку законодавча і виконавча гілки влади лібералізували архітектурно-будівельний контроль, що позбавило девелоперів необхідності витрачати ресурси на отримання дозволів та погодження документації.

Другим кроком стало протягування законопроєкту, який давав забудовникам нові козирі у взаємодії з громадськістю, органами охорони культурної спадщини та непоступливими архітекторами.

Третій крок – подання законопроєкту, який спрощує процедури зміни цільового призначення землі. Рудиментарна норма багато років стає перепоною для девелоперів, які хочуть будувати більше і з меншими витратами.

Розгляд останнього 22 лютого анонсував заступник голови Офісу президента Ростислав Шурма.

За його словами, цей документ мав "створити умови для приходу в Україну мільярдних інвестицій, знищити корупцію на земельному ринку та значно полегшити життя бізнесу".

Плани авторів законопроєкту пішли шкереберть. 23 лютого народні депутати провалили голосування в першому ж читанні і навіть відмовилися направляти його на доопрацювання.

"За". Версія Офісу президента

У листопаді 2022 року депутати з комітету з питань аграрної та земельної політики зареєструвала законопроєкт, мета якого – "спрощення зміни цільового призначення земельних ділянок". У січні 2023 року комітет його відхилив.

Тоді члени комітету підтримали альтернативний документ з аналогічними назвою та метою. Хоча його подали народні депутати, у колонці для ЕП Ростислав Шурма підтвердив, що цей законопроєкт вносила "його команда".

Заступник Андрія Єрмака запевняв, що Офіс президента досяг домовленості з "найбільшими інвестиційними компаніями" про інвестиції на 100 млрд дол "після нашої перемоги". Однією з перепон для залучення цих коштів є цільове призначення земельних ділянок.

"70% території України – це сільськогосподарські землі, які можуть бути використані під напрямки з набагато більшою доданою вартістю для економіки. Додана вартість з гектара, засіяного кукурудзою, становить 2-3 тисячі доларів. Земельна ділянка, яку використовують в індустрії, даватиме від 100 тисяч до 1 мільйона доларів", – писав Шурма.

Він вважає, що будівництво житлових будинків, індустріальних комплексів, логістичної та енергетичної інфраструктури "спотикатиметься" об категоризацію земельних ділянок та "неадекватні ціни" на ділянки від приватних власників.

Наразі зміна цільового призначення сільськогосподарської ділянки на землю для забудови займає, за словами Шурми, до 12 місяців і містить корупційні ризики для потенційного інвестора.

"Процес переведення сільськогосподарської землі можливий лише через розробку нової містобудівної документації на рівні територіальних громад.

Фактична доступність до земельного ринку регулюється групою чиновників різних рівнів і з різних відомств, що створює штучне завищення вартості земельної ділянки", – вважає заступник голови Офісу президента.

Новий законопроєкт пропонував зменшити кількість погоджень і виключити процес розробки містобудівної документації. За словами Шурми, це дозволить інвестору "будувати підприємство на будь-якій земельній ділянці" і скоротити процедуру отримання її у власність до двох-трьох місяців.

Автори документа стверджували, що в разі його ухвалення громади та міста не втратять контроль за плануванням територій за схемами розвитку.

"Міста зберігають за собою абсолютно всі основні елементи контролю через видачу містобудівних умов та обмежень, де вони визначають, що і як можна будувати", – писав Шурма.

"Проти". Версія критиків

Законопроєкт про спрощення зміни цільового призначення землі – це продовження скандальних "будівничих" законопроєктів, вважає керівниця відділу департаменту аналітичної та правової роботи Верховного Суду Людмила Козловська.

У колонці для ЕП вона поділилася побоюваннями щодо наслідків переведення землі в новий статус "майже без будь-яких застережень". Громади могли втратити контроль за своєю землею, писала Козловська.

За її словами, для зміни цільового призначення аграрних ділянок на землі житлової та громадської забудови було б достатньо заяви власника чи користувача і рішення органу місцевого самоврядування, а для державних чи комунальних земель – рішення відповідного органу.

Процедура відбувалась би не тільки без розробки документації із землеустрою та містобудування, а й без внесення інформації до Державного земельного кадастру та без обмежень складу земель чи їх розмірів.

Антикорупційний комітет парламенту попереджав, що спрощенням процесу зміни цільового призначення сільськогосподарських ділянок скористаються забудовники, які почнуть будувати на землях пасовищ і сіножатей, розташованих на узбережжі водойм.

"Забудовники заповідного Жукового острова (Конча-Заспа під Києвом – ЕП) кусають губи від заздрощів. Вкладені величезні кошти, рішення судів, які потрібно ламати новими судовими справами, постійна увага екологів та журналістів, безкінечні позови прокуратури… Усе набагато простіше: потрібно просто ухвалити закон", – пише Козловська.

Головними вигодонабувачами змін до законодавства представниця Верховного Суду називала власників ділянок у прибережних зонах та лісах, розташованих поблизу великих міст та в мальовничих місцях.

Експерти Головного науково-експертного управління апарату Верховної Ради побоювалися, що в разі ухвалення законопроєкту почалось би неконтрольоване зведення житлових будинків, об’єктів промисловості та інфраструктури, особливо навколо великих міст, "ситуація із забудовою яких і так критична".

"Реалізація запропонованих у проєкті закону новел збільшує корупційні ризики в цій сфері, оскільки чіткі та однозначні критерії, на підставі яких призначення земельних ділянок може бути змінене із сільськогосподарських на інше, у проєкті не визначені", – писали експерти.

Парламентська аналітикиня руху "Чесно" Вікторія Олійник помітила, що автори законопроєкту також пропонували внести зміни до Земельного кодексу, щоб закріпити положення законопроєкту не тільки на час післявоєнної відбудови, а на постійній основі.

"Де-факто війна та відбудова можуть стати лаштунками для недоброчесних забудовників і сприятливих для них норм законодавства", – вважає Олійник.

Асоціація міст України в проваленому законопроєкті критикувала недотримання правил співвідношення між видом цільового та видом функціонального призначення ділянки.

Це призвело б до "хаотичної забудови територій на місцях без урахування громадських інтересів" та змарнованих дарма коштів, витрачених на упорядкування стратегічного розвитку територій.

Натомість асоціація пропонувала інвестувати в індустріальні парки з пільговим оподаткуванням для ведення промислового бізнесу.

Голова НАЗК Олександр Новіков заявив, що цей законопроєкт був "сповнений корупційних ризиків", як і "земельні" законопроєкти №8225 та №7588.

Два останні пропонують примусово вилучати ділянки під час відновлення країни. Експерти так само критикували ці документи. Верховна Рада поки що не виносила їх на розгляд депутатів.

Замість висновку

Ухвалення скандального законопроєкту №5655 дорого обійшлося головній його авторці голові партії "Слуга народу" Олені Шуляк і позначилося на її репутації. Аби проштовхнути документ, його ініціатори використовували тиск, залякування та делегітимізацію критиків.

Набрати необхідну кількість голосів за нього "Слузі народу" допомогли депутати, які раніше входили до проросійської "Опозиційної платформи – за життя". Фінальна версія документа досі не опублікована на сайті Верховної Ради – через 2,5 місяця після ухвалення.

Депутати не стали ухвалювати відверто спірний проєкт про спрощення зміни цільового призначення земельних ділянок. Шурма не став діяти методами Шуляк. Тиск суспільства на ранньому етапі дозволив уникнути ще одного скандалу.

У статті про обшуки в IT-компанії MacPaw ЕП висловлювала думку, що земельний та водний кодекси слід переглянути й осучаснити. Те саме стосується історії з цільовим призначенням землі. Владі потрібно подумати, як це зробити з урахуванням інтересів усіх зацікавлених сторін.