Дмитро Васильєв, Архіматика: Побудовані у 2000-х київські райони перетворяться на гетто

Нові станції метрополітену Дніпра будуть побудовані за проєктом британського архітектурного бюро Zaha Hadid Architects. Ця новина схвилювала багатьох українців, які не звикли до хорошої архітектури.

При цьому жителі великих міст вимушені споглядати приклади поганої архітектури. Перевищення висотності, конфлікт з навколишнім середовищем, псевдоісторизм – неповний перелік претензій до новобудов.

ЕП зустрілася з головним архітектором бюро "Архіматика" Дмитром Васильєвим, щоб поговорити про київський ринок житлової нерухомості, архітектуру як про бізнес, заробітки девелоперів і збереження історичної спадщини міст.

"Архіматика" – одне з найвідоміших бюро в Україні. Його проєкти показували на презентаціях Apple, публікували на головній сторінці Instagram і навіть використовували в роликах PornHub.

В інтерв'ю ЕП Дмитро Васильєв розповів, як вирішити проблему несмаку в містобудуванні, яка альтернатива точковій забудові і що буде з цінами на житло.

"Архитекторы, учащиеся за границей, в Украину не возвращаются"

— Что такое "Архиматика"?

— "Архиматика" – это проектная группа, объединяющая разных специалистов, что позволяет нам делать полный комплекс проектирования. Специализируемся, в основном, на крупных и сложных объектах, больших жилых комплексах.

Команда насчитывает около 300 человек. Это отдельные специалисты или небольшие компании, с которыми мы вместе работаем уже десятилетиями.

— Чем вы отличаетесь от других архитектурных бюро?

— Немного компаний в Украине в состоянии тянуть сложные, большие объекты в комплексе: выполнять архитектуру, конструкции, инженерное дело, благоустройство и дендрологию.

— Сколько таких компаний?

— "БИП-ПМ", "Мастерская Андрея Пашенько", AIMM, львовская АVR. Наверное, все.

— Где получают образование люди, которые у вас работают?

— В Украине. Есть люди со Львова, Полтавы, Харькова, Днепра, Крыма.

— Учился ли кто-то за границей?

— Те, кто учатся за границей, сюда не возвращаются.

— Как отличить хорошего архитектора от плохого?

— По результатам работы: хороший проект или плохой.

— Как отличить хороший проект от плохого?

— Хороший проект учитывает интересы всех групп, которые в нем увязаны, и в первую очередь – заботится о человеке.

— Хорошими архитекторами становятся или рождаются?

— Становятся.

— Возьмем двух выпускников КИСИ (Киевский национальный университет строительства и архитектуры. – ЭП). Один из них проектирует панельные 25-этажки, второй – комфортную квартальную застройку. В каком месте первый свернул не туда?

— Вопрос в его принципах, что он будет отстаивать в своей работе: прибыль, квадратные метры и себестоимость или нужды человека, его комфорт.

— Талант важен?

— Конечно. Вкус, я бы сказал. Важно понять, что у тебя получается лучше всего.

Проектирование – это взаимосвязь разных специальностей. Кто-то занимается эстетикой, кто-то – интерьерами, кто-то – градостроительством, кто-то – урбанизмом, кто-то – деталями и элементами, кто-то – узлами, кто-то – документацией.

Найти себе применение могут люди с разными способностями.

— У "Архиматики" есть конструктивные критики?

— Конечно, есть. Зарождающаяся прослойка блогеров, урбанистов, общественных деятелей и профессиональный слой архитекторов, которые в этом разбираются.

— У блогеров есть экспертиза в архитектуре?

— У них есть сравнительная база. Они могут поехать в Копенгаген, а потом сказать: "Давайте делать, как они".

— За что вас чаще всего критикуют?

— За то, что делаем проекты закрытых территорий. За простые фасады.

Застройщики критикуют за то, что мы дорогие. "Архиматика" считается самой дорогой компанией на рынке, но это обусловлено количеством специалистов и количеством времени, которое они тратят на создание проекта.

— Какие недостатки вы видите в своей сфере?

— Хотелось бы более четких правил. Чтобы городские власти или городская община, которая выражает себя через городские власти, имела больше принципиальных позиций и устанавливала более четкие правила по созданию городской застройки.

— "Архиматика" прибыльна?

— Да, за исключением кризисных годов: 2008-го, 2014-го и 2020-го.

— В каких еще странах вы представлены?

— Сейчас мы представлены только в Осло, столице Норвегии.

— У вас был офис в Москве?

— Был.

— Сейчас его нет?

— Сейчас это отдельная компания. Там были партнеры, с которыми мы начинали, они и остались.

— С чьей стороны исходила инициатива разорвать связь?

— Не то чтобы разорвать, просто сейчас невозможно работать в такой "складке".

— По политическим причинам?

— В том числе.

"Мнение о том, что кирпич лучше газоблока, – это стереотип"

— Кто ваш крупнейший клиент?

— 70% занимает компания "КАН девелопмент".

— Сколько стоят ваши услуги и как формируется тариф?

— Тариф формируется от себестоимости наших работ, плюс налоги и норма прибыли.

— Если говорить о цифрах, то от чего отталкиваться?

— Застройщикам удобнее всего считать на квадратный метр продаваемой или сдаваемой в аренду площади.

Если говорить о наших расценках, то работы по проектированию обходятся девелоперам в 3% от себестоимости строительства.

— Участники рынка говорят, что у "КАН девелопмента" высокомаржинальный бизнес. Возможно, эта маржа обеспечивается не столько качеством строительства, сколько проектированием, архитектурой и ландшафтным дизайном?

— Ничего не могу говорить о "КАН девелопменте" и их бизнесе, потому что я не в курсе.

— В Киеве есть спрос на качественное жилье. "Архиматика" его удовлетворяет с точки зрения проектирования. Компании "КАН девелопмент" не обязательно строить качественно, потому что люди все равно будут покупать создаваемую вами концепцию.

— В строительстве задействованы застройщик, инвестор, город, городская община, проектировщики, архитекторы. Никто из них отдельно не может создавать или кардинально влиять на проект.

Застройщик здесь играет главенствующую роль, потому что какие бы я "оболочки", формы и виды ни придумывал, без желания застройщика я это реализовать не смогу.

Есть заказчики, которые стремятся сделать что-то хорошее, и которые не стремятся. Они или за добро, качество, классный продукт, или за низкую себестоимость, высокий выжим площадей с участка, прибыль.

Мы стараемся работать с заказчиками, которые хотят делать что-то хорошее, и не работать с теми, которых интересует только прибыль.

— Справедливо ли ставить высокую маржу при продаже квартир, если эта маржа обеспечивается объемом работ, которые стоят 3% от себестоимости строительства?

— Я не совсем понимаю вопрос. Что значит "справедливо"? Я не "КАН девелопмент", я не знаю, что они там зарабатывают и какую маржу ставят.

— Согласны ли вы, что именно сотрудничество с "Архиматикой" позволяет "КАН девелопмент" ставить высокую наценку?

— Нет. Ставить такую высокую наценку им позволяет не только сотрудничество с нами, а и желание делать хорошо и удовлетворять запросы потребителей, которые хотят жить комфортно. Именно их желание обеспечивает нам возможность делать хорошие проекты.

Посмотрите на благоустройство КАНа. Это же они решают покупать семиметровые деревья и тратить много денег на автополивы, геопластику.

— Сколько стоят "семиметровые деревья" в себестоимости строительства?

— Я не занимаюсь реализацией, не владею этими бюджетами. Некорректно с моей стороны обсуждать то, что не является моей специализацией.

— Считаете ли вы комфортным жилье, построенное из газоблоков?

— Да. Газоблок ничем не хуже кирпича.

— Он хуже по звукоизоляционным параметрам.

— Для наружных стен газоблок – идеальный вариант. Легкий и теплый материал с закрытыми порами, там прекрасная шумоизоляция. Межквартирные стены в наших проектах заполняются кирпичом либо пустотным бетонным блоком.

Купівля квартири: з чого будують житло в Україні та як перевірити якість

— В Украине строят качественные жилье, если говорить не о бизнес-классе?

— Давайте определимся с критерием качества.

— Как минимум, построенный из красного кирпича.

— Из красного кирпича тоже можно херню построить. Причем здесь он? Это стереотип, который пришел из истории, что кирпичная "хрущевка" лучше, чем панельная.

— Как часто застройщики заказывают у вас концепцию, а потом уходят в другое бюро?

— Аналитику не подсчитывал. Примерно 30% концепций не реализуются, еще 20% реализуются без нас.

— Почему?

— Застройщик считает, что можно сэкономить на проектировании, и это значительно улучшит себестоимость проекта и повысит его прибыль.

Разработку рабочей документации можно передать более дешевым проектировщикам, сэкономить на этом 1% и надеяться, что проект сохранит свою прибыльность. Как правило, это себя не оправдывает.

"Многие дома 2000-2010-х годов постройки превратятся в гетто"

— Генеральный директор "Ковальской" Сергей Пилипенко рассказывал, что ему "стыдно и страшно" за то, что было построено в 2000-2010-х годах. Что с этим наследием делать?

— Со временем его придется перестраивать. По прочности к ним претензий нет. Вопрос по качеству жилья.

Как происходит в США? Строится новый район, заезжают жители. Арендуют, покупают. Через десять лет по соседству строится новый район с учетом новых тенденций. Туда переезжает более богатое население.

В старый район переезжают индусы и мексиканцы. Еще десять лет район живет как "средний". Потом индусы и мексиканцы переселяются в следующий, а в самый старый заезжает темнокожее население, и район постепенно превращается в гетто.

Перспектива киевских районов, построенных в 2000-х, примерно такая же. Платежеспособные люди, купившие квартиры в плохих домах по незнанию или по необдуманному решению, будут постепенно уезжать. Постепенно будет меняться портрет населения, и районы будут превращаться в не совсем комфортные.

Сергій Пилипенко, "Ковальська": Для деяких забудовників криза 2020 року – це початок кінця

— Украина по сравнению с США – более бедная страна. В панельных "хрущевках" и сейчас живут приличные люди. Им квартира досталась в наследство от бабушки и они не могут позволить себе купить жилье в новом доме.

— Вы давно не были в панельных "хрущевках".

— Оттуда выезжают?

— Там, к сожалению, остаются пенсионеры, студенты, рабочие и социально неблагонадежные люди, которые дружат с алкоголем или имеют другие вредные привычки.

Сейчас люди, которые думают о приобретении квартиры, как правило, пытаются купить ее в новом доме. К старым домам есть вопросы по прочности, теплоизоляции, инженерным системам. Покупка жилья там – вынужденная мера.

Мне кажется, со временем эти дома будут забрасываться, стоять полупустые или сдаваться за копейки, грубо говоря.

— К вопросу о наследии. В те времена обращались к Сергею Бабушкину (главный архитектор Киева в 1996-2003 годах. – ЭП), потому что не было альтернативы?

— Вопрос не в этом. Вопрос в критериях, по которым тогда принимались решения. Вопрос в культуре, "за что боролись". Не хватало понимания, что такое "хорошо". Даже целей не было сделать хорошо.

Когда строили первые монолитные дома, никто не думал о том, как в них потом жить и как они будут функционировать через десять лет. Когда мы делали "Комфорт таун", это был противовес всей застройке, которая тогда велась.

— Существует ли альтернатива точечной застройке в Киеве?

— Альтернатива точечной застройке – это комплексная застройка. Вопрос в наличии земельного участка.

— Как сделать так, чтобы не строили 25-этажки на десяти сотках?

— Надо ввести правило, которое запрещает 25-этажку на десяти сотках. Город же в состоянии это сделать, сказав: "В этом районе можно строить только девять этажей, простите".

Хаос исходит из абстрактных регуляторных политик. Например, Лыбедская площадь сложилась как район высотной застройки: "Французский квартал" (9-25 этажей. – ЭП), Central Park (23-24 этажа. – ЭП), Taryan Towers (31 этаж. – ЭП).

Вся эта зона до сих пор пребывает в историческом ареале. По правилам, там до сих пор нельзя строить выше 27 метров (стандартный девятиэтажный дом. – ЭП). Так что мы там охраняем?

Давайте скажем по-честному, что в этом районе можно строить высотные здания, а охранять будем улицы Рейтарскую, Ярослав Вал, Круглоуниверситетскую.

— Все, что вы говорите, уже прописано в новых государственных строительных нормах?

— Да, есть понятие "голубой линии". Осталось только применить это.

— Застройщики уже адаптируются к новым нормам?

— Нормы далеки от совершенства. Новые государственные строительные нормы пишутся не исходя из практики, а исходя из понимания полуумерших советских институтов либо по видению чиновников. И то, и то является нонсенсом.

Практиков, которыми мы являемся, и застройщиков не привлекают к созданию норм. Есть формальная процедура: круглые столы, обсуждения. Можно вносить предложения, но что с ними потом происходит, никому не понятно.

Сейчас этот процесс (создание ГСН. – ЭП) увлеченно идет, потому что можно получать бюджетные деньги институтам и пиариться чиновникам, что они обновляют нормативную базу. К сожалению, суть не меняется лучшую сторону.

— Несколько дней назад ZIM Group снес дом Уткина на улице Петлюры. Ранее "Киевгорстрой" уничтожил модернистское здание бассейна на Воскресенке. На Гончара, 71 Saga Development хотела убрать усадьбу Осипа Родина. Киевляне возмущаются, но ничего не могут с этим поделать.

— Пусть требуют от городских властей четких правил.

Есть районы со сложившейся исторической застройкой, которые нужно охранять. Если вмешиваться, то очень корректно, с соблюдением пропорций, этажности, линии застройки, парцелляции элементов здания.

Иногда доходит до абсурда: охраняют единственное историческое здание среди хрущевских девятиэтажек.

Мы его охраняем с какой целью? Верим, что это настолько выдающееся здание, что на Татарку туристы поедут смотреть на особняк бывшего киевского помещика? Охранять особняк на пять окошек только потому, что он построен в 19 веке?

Нужно охранять ансамбли, сложившиеся районы. Думаете, получится снести одно здание из ансамбля на Крещатике?

— Если не охранять остатки исторического наследия, то ничего не останется.

— Останется весь центральный район, Подол, Крещатик, Липки, то есть сложившиеся массированные элементы застройки.

— Застройщикам плевать на историческое наследие?

— Не всем.

— Дело принципов и культуры?

— Вы же понимаете, чем отличается бандит от нормального человека. У них разные критерии оценки хорошо-плохо и разные принципы жизни.

— Много ли в строительном бизнесе "небандитов"?

— Наверное, вопрос к правоохранительным органам.

"Понятийки" "смотрящих"? Для меня это набор слов"

— У "Архиматики" есть "красные линии" в вопросе сотрудничества с застройщиками?

— Да. Мы не будем делать плохих проектов. Если желания застройщика выходят за грани разумного или он не может сделать хорошо, мы не будем с ним работать.

Я не буду строить на стадионах, застраивать детские площадки, сносить исторические здания и бла-бла-бла. Там очень много вещей. Все это у меня образуется критерием "хорошо и плохо".

— Для вас имеет значение, за чьи деньги будет строиться жилой комплекс?

— Какие есть варианты?

— Вороватые чиновники.

— Они, как правило, не занимаются строительством.

— Бандиты из 1990-х?

— Тоже не занимаются. Чтобы заниматься строительством, нужно иметь знания и опыт. Не так просто прийти с улицы и сказать: "Я сейчас буду строить жилой комплекс". Это иллюзия.

— Такие люди, как Денис Комарницкий, Вадим Столар, Степан Черновецкий, имеют знания и опыт в строительстве?

— Я ни разу не работал ни с одним из них.

Сховані за "фасадом". Хто насправді володіє будівельним бізнесом у Києві

— Проект White Lines строится за деньги Степана Черновецкого.

— Честно говоря, мне об этом ничего не известно. У меня есть заказчик – Алексей Баранов, представитель компании A Development, с которым я непосредственно работаю.

— BUD Development строит за деньги Вадима Столара. Вы с ним тоже не знакомы?

— Там есть Евгений Кобзарев, люди, которые руководят проектом, которые задумывают девелопмент, с нами его реализуют.

— То, что детали по многим проектам ЖК расписываются в "понятийках" "смотрящих", вас не беспокоит?

— "Понятийки", "смотрящие" – для меня это набор слов. Ничего об этом не знаю.

— О Денисе Комарницком слышали?

— Нет.

"Хороший комфорт-класс вырастет в цене до 2 тысяч долларов за квадрат"

— На своей странице в Facebook вы писали, что цена "хорошего комфорт-класса" до конца 2021 года повысится до 2 тысяч долларов за квадратный метр. Чем будет обусловлен этот рост?

— В 2014 году у нас очень сильно просела стоимость недвижимости из-за турбулентности в экономике, войны, геополитических шатаний. Экономика замерла, цены очень просели.

— Просели до себестоимости?

— Честно говоря, не знаю, насколько, но по сравнению со странами-соседями мы выглядели просто смешно. Если в Польше средняя цена недвижимости была около 2 тысяч евро за метр, то у нас – менее 900 долларов.

Затем ситуация стабилизировалась, экономика пошла в рост. Недвижимость последняя из всех отраслей догоняет рост экономики. Вот сейчас мы начали активно это чувствовать.

— Продавая по 900 долларов, застройщики не работали себе в убыток.

— Зарплата выросла с того момента раза в два. Из-за девальвации гривни снизились цены на сталь и бетон. Себестоимость была абсолютно другая.

Да, экономика выросла не в два раза, но и цена просаживалась очень сильно. Мы говорим о точечных, пиковых ростах цен в определенных проектах, а не о среднем росте по рынку. В среднем рынок не поднимется в два раза, конечно.

Ликвидность высокая, денег на руках много. Проценты по валютным вкладам стремятся к нулю. Фондового рынка нет. Куда инвестировать? На чем зарабатывать?

Хорошие проекты дают высокую инвестиционную прибыльность для людей, которые покупают одну-две квартиры.

— Игорь Никонов в 2018 году начинал продавать квартиры в ЖК Respublika по 18 тысяч гривень за квадратный метр. Сейчас продает по 42 тысячи. Это органический или спекулятивный рост?

— Каждый продукт стоит столько, сколько за него готов заплатить покупатель.

Сейчас в Украине кадровый голод. Люди рабочих специальностей выезжают работать в Европу (в ЕС. – ЭП). Специалисты по сложным инженерным сооружениям уезжают бригадами, поэтому приходится повышать зарплаты.

Что касается "Республики": в проект вносятся корректировки, застройщик все время хочет что-то улучшить.

— Можно рассчитать среднюю себестоимость строительства жилья в Киеве?

— Зависит от проекта, района, класса ЖК. Я не занимаюсь стройкой, не веду бюджеты, не могу обсуждать себестоимость.

— Какова доля коррупционной составляющей в себестоимости?

— Тоже вопрос не ко мне.

— Вы этим никогда не интересовались?

— Нет. Я же не журналист, не расследователь. Я делаю так, чтобы у нас было хорошо жить и люди могли получить качественное жилье.

— Можно ли строить не 25-этажки, продавать квартиры не с неестественно высокой наценкой и зарабатывать на строительстве?

— 25-этажки – это же не зло.

— Много ли в Киеве хороших 25-этажек?

— О! Так вопрос в архитектуре этих 25-этажек. Пример: канадский Ванкувер много лет входит в тройку самых комфортных городов для жизни. В основном он застраивается 40-60-этажными зданиями.

— Человеку комфортно среди низкоэтажных домов.

— Стереотип. Да, приятнее, но высотки – это не плохо.

Можно "влупить" три панельные 25-этажки на расстоянии 200 метров. Это будет страшно. А можно сделать прекрасное здание на 60 или 100 этажей, и человек будет себя чувствовать комфортно.

— Что бы вы хотели сказать нашим читателям напоследок?

— В архитектуре важно, чтобы люди, занимающиеся застройкой, имели принципы и боролись за качество жизни человека.

Хороший проект учитывает интересы застройщика, города, инвестора и конечного потребителя. Баланс между этими интересами определяет качество проекта.

Если чьи-то интересы будут ущемлены, проект будет плохим, причем независимо от того, чьи интересы ущемлены.

Ущемите интересы города – получите несогласие жителей, ущемите интересы застройщика – будет убыточный проект, получите плохое качество среды, ущемите интересы жителя – проект никто не купит.