Будівельний трикутник: як Кличко, громада Києва та Stolitsa Group вирішують проблему "Аркади"

У серпні 2020 року банк "Аркада" визнали неплатоспроможним. Цьому передував кількарічний конфлікт керівництва фінансової установи з Нацбанком та київською владою. Заручниками ситуації стали 10 тис осіб, які інвестували кошти у фонди фінансування будівництва, підконтрольні "Аркаді".

Характерна особливість житлових комплексів "Аркади" – низька як для столиці ціна, панельне будівництво 25-поверхівок економ-класу. Серед інвесторів такого житла – люди з низькими доходами, внутрішньо-переміщені особи та інші сім'ї, які гостро потребували вирішення питання з житлом.

ЕП уже писала, що добудувати об'єкти "Аркади" зголосився великий київський забудовник – Stolitsa Group. Компанія хоче отримати п'ять великих ділянок у Дарницькому районі Києва, що належали "Аркаді", і в тому числі завдяки цьому добудувати два інші комплекси банку з високим рівнем готовності.

Однак на заваді стала громада Києва, яка пропонує на місці тих п'яти ділянок створити парки та природні заказники. Депутати Київської міськради та міський голова Віталій Кличко підтримують ідею створення еко-парку "Осокорки".

Який варіант буде обраний та на яких умовах новий забудовник надасть квартири інвесторам без доплат, з'ясовувала ЕП.

"Таємний" аудит забудовника

Про те, як вирішуватиметься кейс з недобудованим житлом компанії "Укрбуд девелопмент", стало відомо відразу: президент Володимир Зеленський доручив справу холдингу "Київміськбуд", 80% акцій якого належать громаді Києва. Президент компанії Ігор Кушнір не зрадів, але відмовити Зеленському не зміг.

З недобудованими житловими комплексами банку "Аркада" ситуація склалася інакше. Після визнання банку неплатоспроможним Кличко доручив "Київміськбуду" провести юридичний, технічний та фінансовий аудити об'єктів.

Результати аудитів досі не опубліковані. У пресслужбі "Київміськбуду" ЕП повідомили, що результати направили до КМДА, і саме вона є розпорядником інформації. Київська адміністрація відповіді на запит видання не надала.

Проте результати "таємного" аудиту недавно були опубліковані у Facebook-групах інвесторів "Аркади". Вони, зокрема, свідчать, що чистий грошовий дефіцит будівельних майданчиків "Аркади" становить 4,2 млрд грн.

Довідка. На момент банкрутства "Аркади" та компаній з орбіти банку будувалися три ЖК: "Патріотика", "Еврика" та "Патріотика на озерах".

"Патріотика" – житловий масив на Позняках, що має складатися з 33 будинків. Недобудованими залишаються дев'ять будинків.

"Еврика" – ЖК біля станції метро "Іподром", у складі якого повинно бути 30 будинків. Недобудованим залишається 21 будинок.

"Патріотика на озерах" – перспективний проєкт забудови зелених зон, луків та озер на південь від станції метро "Позняки". На цій ділянці "Аркада" встигла лише намити пісок під влаштування фундаменту перших будинків.

натиснути для збільшення

Як у цій історії з'явилася Stolitsa Group

Найімовірніше, вирішувати проблему недобудов буде приватна компанія Stolitsa Group. Про такий сценарій ЕП повідомила в грудні 2020 року.

"Київміськбуд" не висловив готовність взяти на себе відповідальність. Stolitsa Group побачила в собі сили, ініціювала комунікацію з нами.

Якщо результати аудиту відповідатимуть їх очікуванням, новий забудовник візьме зобов'язання з добудови житлових комплексів "Аркади", – повідомив ЕП представник громадської організації "Об'єднання інвесторів ЖК "Еврика", "Патріотика" та "Патріотика на озерах" Віталій Щербаков.

ЖК "Патріотика"

джерело: DOMIK.UA

За його словами, Stolitsa Group погодилася передати квартири інвесторам без доплат. Чому компанія вирішила закінчити зведення недобудов?

Гендиректор Stolitsa Group Едуард Соколовський переадресовує це питання до Владислави Молчанової, яка, схоже, ухвалює ключові рішення в компанії і опосередковано є її співвласницею разом з литовськими громадянами.

В історії з добудовою об'єктів "Аркади" Молчанова діє не тільки як модераторка, а і як одна з керівниць і бенефіціарних власниць Stolitsa Group.

Що наразі відомо? Вирішувати проблему забудовник буде за сприяння влади. Юристи Stolitsa Group, Молчанова та інвестори житлових комплексів "Аркади" підготували документ, покликаний "розморозити" будівельні майданчики.

Перша опублікована версія проєкту "Меморандуму щодо вирішення соціального питання добудови та передавання квартир інвесторам ЖК "Еврика", "Патріотика" та "Патріотика на озерах" містила дев'ять сторін.

КМДА, Київський міський голова Віталій Кличко.

Владислава Молчанова, модератор.

ТОВ "Столиця груп", новий девелопер.

ГО "Об'єднання інвесторів ЖК "Еврика", "Патріотика" та "Патріотика на озерах".

Депутат Дмитро Ісаєнко, представник профільного комітету Верховної Ради.

Фінансова компанія "Гарант капітал", новий управитель фондів фінансування будівництва.

ТОВ "Домобудівельна компанія "Фундамент", виробник залізобетонних панелей для будинків "Аркади".

Комунальне підприємство "Житлоінвестбуд", організація, що відповідає за будівництво в Києві.

ГО "Еко-парк "Осокорки".

Передбачалося, що в разі згоди всіх сторін з умовами документа Stolitsa Group відновить будівництво житла для 10 тис осіб.

Ви нам – землю, ми вам – будинки

Навіщо Stolitsa Group брати участь у збитковому проєкті?

Соколовський запевняє, що джерел фінансування добудови об'єктів "Аркади" буде багато. Про гроші пропонує поговорити згодом, а зараз – якнайшвидше підписати меморандум. "Це дорожня карта, яка закріплює наміри сторін. Усі цифри з'являться після проведення аудитів", – заявив він ЕП.

Інвестори "Аркади" усвідомлюють, що шахрайство з боку Костянтина Паливоди та причетних до банку осіб зробило добудову їх житла збитковим проєктом.

"Звісно, Stolitsa Group буде нецікаво з фінансової точки зору добудовувати тільки "Патріотику" та "Еврику". Ці ЖК – чистий дефіцит. Вони не окупляться.

Дефіцит коштів можна покрити завдяки державній підтримці або кредитам. Ще одним джерелом може бути забудова ділянок на Осокорках. Нам пощастило, що в банку залишилися такі активи", – каже представник інвесторів Щербаков.

Серед можливих джерел фінансування – надходження від дебіторської заборгованості фондів фінансування будівництва, кошти від продажу вільних площ та від неоплачених квадратних метрів, проданих на виплат. Сторони розраховують заручитися і фінансовою підтримкою держави.

Ключовою умовою підписання меморандуму є безкоштовне передавання новому забудовнику корпоративних прав або поновлення оренди 176 га землі ЖК "Патріотика на озерах" на Осокорках. Десятьма відсотками прибутку від забудови цієї ділянки планується перекрити дефіцит "Патріотики" та "Еврики".[BANNER1]

Бог любить трійцю

На шляху до перехресного фінансування будівництва житлових комплексів існує кілька перепон. Головна – позиція громадськості.

Згадані п'ять земельних ділянок загальним розміром 176 га протягом 15 років, до вересня 2020 року, орендувала підконтрольна "Аркаді" компанія "Контактбудсервіс". Тепер ці ділянки повернулися в комунальну власність.

Щербаков каже, що у квітні 2020 року "Аркада" звернулася до КМДА для продовження термінів оренди. За його словами, юридична особа, яка орендувала ділянку і належним чином виконувала свої обов'язки, має пріоритетне право на продовження договорів.

"КМДА тоді не надала відповіді, й орендар звернувся до суду. Щодо першої ділянки рішення Господарського суду Києва вже є. Згідно з ним, оренда продовжена на тих же умовах до 2035 року", – каже Щербаков.

З формулюванням "належне виконання обов'язків орендаря" не погодилися депутати Київради, які в січні 2019 року розірвали договір оренди з "Контактбудсервісом" через борг 74 млн грн.

"Ми надали "Контактбудсервісу" можливість... сплатити борги місту, припинити судитися щодо зменшення орендної плати та досягти порозуміння з територіальною громадою щодо забезпечення інфраструктури та зелених зон... Але забудовник вирішив проігнорувати громаду", – наголосив тоді Кличко.

У 2019 році банк "Аркада" відстояв право забудувати осокорківські луки у Верховному суді. Інвестори кажуть, що остання інстанція визнала незаконність розірвання договору оренди землі і підтвердила цільове призначення цієї земельної ділянки – для житлової забудови.

За словами представника ГО "Еко-парк "Осокорки" Максима Стравінського, наразі на території згаданих земельних ділянок створено два ландшафтні заказники місцевого значення: "Озеро Тягле" та "Осокорківські луки".

"Екологічна комісія Київради затвердила створення ще двох природних заповідних фондів і двох парків, які повністю охоплюють території, що були в оренді компанії з орбіти "Аркади", – наголошує він.

На найбільшій ділянці "Аркада" двічі намагалася почати будівництво першої черги "Патріотики на озерах" і почала намивати пісок. Уперше роботи припинилися після кризи 2008 року, удруге – після гострої стадії конфлікту у 2018 році. Чотири інші ділянки – це екосистема з комплексу озер та луків.

Стравінський каже, що новий забудовник може отримати 176 га землі двома способами: через поновлення оренди або передавання корпоративних прав.

У першому випадку Паливода повинен вивести "Контактбудсервіс" із стану банкрутства і подати документи на продовження договорів оренди. У другому – Київрада повинна узгодити новому забудовнику відведення земель і затвердити новий детальний план території. Також слід провести громадські слухання.

"У законний спосіб це зробити надзвичайно важко. Ми готові подавати в суди на КМДА, ДАБІ чи на будь-яку іншу структуру, яка, порушуючи процедури, виділятиме землю. Також готуємося до можливого відстоювання в суді можливих подовжень договорів оренди", – заявив Стравінський.

Допомогти Stolitsa Group отримати бажані ділянки можуть "свої люди" у Київраді. Постійну комісію з питань екологічної політики, яка займається питаннями зелених зон, очолює Денис Москаль з фракції "Батьківщина".

Москаль є бізнес-партнером Молчанової, яка раніше очолювала столичний штаб "Батьківщини" і є однією з головних спонсорок партії.[BANNER2]

Еко-парк розбрату

Соколовський каже, що "Еко-парк "Осокорки" періодично виходить з діалогу щодо врегулювання ситуації. Співзасновник ГО Стравінський переконує, що автори проєкту меморандуму не виходили на контакт з активістами.

"З нами не велися перемовини стосовно меморандуму. Ми жодним чином не залучені до його розробки", – заявив ЕП представник еко-парку.

Згідно з текстом меморандуму, Stolitsa Group зберігає зелену та рекреаційну зони. Стравінський упевнений, що угода між забудовником і довірителями не може стосуватися ні еко-парку, ні діяльності його громадської організації.

"Еко-парк – це насамперед проєкт із збереження зелених територій. Згідно з проєктом забудови, на цих землях хочуть намити пісок висотою 10-12 метрів на 90 га землі та підсипати озеро Небреж (орієнтовний об'єм піску, який повинен насипати забудовник, становить 3 млн куб м. – ЕП).

Про яке збереження природи може йти мова за такої суттєвої зміни ландшафту? Розмови Stolitsa Group про збереження природи мені видаються блефом", – заявив співзасновник еко-парку.

Стравінський усвідомлює важливість добудови житла для тисяч сімей, але додає, що ГО не буде підписувати меморандум у чинній або іншій редакціях.

"У складі нашої організації є ошукані інвестори "Патріотики", які також постраждали від дій Паливоди. Проте ці люди працюють над створенням парку і відстоюють саме цю позицію. Ми категорично проти використання земель еко-парку для наповнення бюджетів для завершення будівництва", – заявив він.

Як покрити дефіцит? Представники еко-парку пропонують "потрусити" акціонерів "Аркади", щодо яких відкриті кримінальні провадження і підтверджені факти виведення коштів довірителів, а також використати інші ресурси банку "Аркада" для фінансування дефіциту на будівельних майданчиках.

Такими ресурсами вони називають земельні ділянки у Київській області, що перебували у власності банку. Як повідомили ЕП у пресслужбі Фонду гарантування вкладів, "Аркаді" належали 34 земельні ділянки у Бучі, Броварах та Михайлівці-Рубежівці загальною площею 241,5 га.

Проте віддати ці земельні ділянки новому забудовнику не вийде, наголошують у фонді. Ці активи входять до складу ліквідаційної маси банку і будуть виставлені на прозорі аукціони. За розрахунками ЕП, загальна вартість земельних ділянок банку на Київщині оцінюється 317 млн грн.

Скажи, хто твій друг

Банкрутство "Аркади" стало підставою для зміни управителя Фонду фінансування будівництва. Новим управителем стане "Фінансова компанія "Гарант капітал". Одним з її власників є юрист Олексій Прокопенко.

Як розповідала ЕП, Прокопенко є директором асоціації, учасники якої будують ЖК під брендом bUd development. Це один з найбільших девелоперів столиці.

За словами джерел ЕП, фінансують будівництво об'єктів bUd development народний депутат з фракції ОПЗЖ Вадим Столар, президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір і співвласниця Stolitsa Group Владислава Молчанова.

Зважаючи на бізнес-зв'язки Прокопенка та Молчанової, стає зрозумілим, чому "Гарант капітал" з'явилася у тексті меморандуму. Проте Соколовський у розмові з журналістом ЕП заявив, що ніколи не співпрацював з "Гарант капіталом", а коментувати знайомство Молчанової з Прокопенком відмовився.

Версії щодо того, як "Гарант капітал" стала новим керівником ФФБ, різняться.

Змінює фінансову компанію суд за зверненням довірителів фонду. Інвестори банку "Аркада" кажуть, що "Гарант капітал" з'явилася в меморандумі за спільною згодою. Прокопенко стверджує, що його компанія стала стороною меморандуму з ініціативи Stolitsa Group та інвесторів.

Чому це важливо? Управитель ФФБ контролює діяльність забудовника, тому важливою умовою є його незалежність від забудовника. Прокопенко запевнив ЕП, що "Гарант капітал" "безумовно" дотримуватиметься принципу незалежності управителя ФФБ від забудовника.[BANNER3]

Правки КМДА

КМДА не погодилася з текстом першої версії меморандуму, підготовленої юристами Stolitsa Group, і в січні надіслала нову редакцію документа. Як випливає з його тексту, столична адміністрація дала мовчазну згоду на забудову земельних ділянок, які входять до "Еко-парку "Осокорки".

На запит ЕП щодо цього питання КМДА не відповіла.

Кличко вимагає від Stolitsa Group переробити проєкт забудови "Патріотики на озерах". Про кількісні параметри в меморандумі не йдеться, але на зустрічі з інвесторами міський голова повторив: "Не повинно бути "бетонних джунглів".

Київська влада обіцяє "розглянути питання будівництва об'єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури", якщо на це знайдуться кошти у бюджеті міста. Йдеться, насамперед, про будівництво дитячих садків та продовження проспекту Петра Григоренка вглиб ЖК "Патріотика на озерах".

Підстав оплачувати будівництво доріг на території комплексів у КМДА немає, такі роботи повинен фінансувати забудовник, вважає партнер Юридичної групи LCF Ігор Кравцов. За його словами, компетенція київської влади – сприяти оптимізації технічних умов будівництва, узгодженню та видачі необхідних дозвільних документів. Власне, це і передбачає текст угоди.

У другій версії меморандуму замість дев'яти сторін стало дванадцять. Київська міська адміністрація додала до переліку МВС, Нацбанк, СБУ, Фонд гарантування вкладів та компанію "ДТЕК Київські електромережі". Зникли з меморандуму КП "Житлоінвестбуд-УКБ" та "Еко-парк "Осокорки".

Співрозмовники ЕП кажуть, що еко-парк теж має бути стороною меморандуму.

Гендиректор Stolitsa Group переконаний, що треба досягти компромісу з громадою. "Сторонами меморандуму повинні бути всі, кого так чи інакше це питання стосується. Хотілося б конструктивно вирішити питання з еко-парком – змінити його кордони чи ще якось", – заявив Соколовський.

У відмові активістів підписувати документ він бачить ризик ескалації конфлікту.

Інвестори хочуть якнайшвидше провести брифінг за участю всіх сторін і підписати на ньому меморандум. Попередня дата – 5 лютого. Тепер усе залежить від державних органів, які потрапили до тексту документа вперше.

Соціально-правова дилема

Як би не розгорталися події далі, представники державних органів своїми підписами на меморандумі нічого не гарантуватимуть покупцям квартир, а тільки пообіцяють сприяти вирішенню питання. Інакше вони потраплять під дію статті Кримінального кодексу про зловживання службовим становищем.

Головна боротьба точитиметься в судах, прогнозують співрозмовники ЕП. Меморандум передбачає, що громадська організація, яка оскаржує законність процедур виділення земельних ділянок для забудови, забере свої позови. Проте цього не станеться, запевняє Стравінський з ГО "Еко-парк "Осокорки".

Ігор Кравцов з Юридичної групи LCF каже, що активісти мають право судитися з органами, які контролюють будівельну діяльність, або оскаржувати дії і бездіяльність державних органів. Також контрольні органи можуть оцінити законність потенційного передавання в оренду земельних ділянок з боку Київради, якщо є підстави вважати, що порушені охоронні зони, додає юрист.

Чи можна "заплющити очі" на невідповідність законодавству і містобудівній документації для вирішення важливого соціального питання? Стороннім спостерігачам відповісти на це запитання складно.

"Якщо зміни в генплан і детальний план території не дозволять усунути невідповідності законодавству, то добудова житла "Аркади" буде компромісом між соціально значущим питанням і нормативами", – вважає Кравцов.