У 2019 році головною дійовою особою на ринку столичної нерухомості була компанія "Укрбуд", яка збанкрутіла через дії менеджменту та бенефіціара Максима Микитася.

В інформаційній тіні залишилися події навколо іншого забудовника – банку "Аркади" і пов'язаних з ним компаній.

Останнім часом "Аркада" призупинила будівельні роботи на майданчиках трьох великих житлових масивів. Кількість інвесторів житлових комплексів "Патріотика", "Еврика" та "Патріотика на озерах" перевищує 10 тис осіб, як і в "Укрбуду".

Навесні 2020 року події навколо "Аркади" загострилися. Банк і пов'язані з ним компанії почали конфліктувати з НБУ та київською владою.

У чому причина суперечки? Чи означає це, що на київському ринку нерухомості з'явився новий "Укрбуд"? До чого тут Національний банк? Що може допомогти десяткові тисяч сімей отримати оплачені квадратні метри?

Хто така "Аркада" і що вона будує

У 1993 році керівник будівельної корпорації "Київміськбуд" Володимир Поляченко створив банк "Аркада" для фінансування житлового будівництва. Саме ці дві організації стали творцями перших схем із залучення коштів населення для будівництва житла. Сьогодні цим механізмом користується більшість забудовників.

У 2003 році банк пішов у вільне плавання, а акції "Аркади" перейшли від структур "Київміськбуду" до інших акціонерів. Головою правління банку став Костянтин Паливода.

"Київміськбуд": історія загарбницького руху

У 2015 році під час реформування банківського сектору "Аркада" не раз змінювала інформацію про свою структуру власності. На сайті Національного банку документ із структурою власності "Аркади" містив 344 сторінки.

До 2019 року структура стала істотно прозорішою, Паливода опосередковано сконцентрував близько 75% акцій банку. Тоді ж він став його президентом, а головою правління – Тетяна Ковальчук.

Пов'язані з "Аркадою" компанії "Контактбудсервіс", "Будеволюція" та "Аркада-будівництво" зводять в Києві житлові комплекси "Патріотика" в районі Осокорків та "Еврика" – на землях Київського національного університету імені Тараса Шевченка біля Теремків.

У списку поточних проєктів значиться також ЖК "Патріотика на озерах". Його планували побудувати поруч з "Патріотикою" на місці зеленої зони навколо озер Тягле й Небреж.

Саме після старту "Патріотики на озерах" в "Аркади" почалися проблеми з добудовою інших проєктів.

Сам банк має стосунок до припинення будівництва не тільки через пов'язані будівельні компанії, він також керує фондами фінансування будівництва. Фактично банк – посередник між забудовником та інвесторами.

Президент і власник банку "Аркада" Костянтин Паливода

джерело: iportal.rada.gov.ua

Чому зупинилися будмайданчики

У 2005 році Київрада передала в оренду на 15 років компанії "Контактбудсервіс" п'ять земельних ділянок у Дарницькому районі Києва загальною площею 176 га.

У 2009 році на одному із засідань Київради під головуванням секретаря Олеся Довгого о 3-й годині ночі "з голосу" винесли на погодження детальний план території Осокорків-центральних, який передбачав будівництво мікрорайону на місці зеленої зони.

ДПТ, що суперечив Генеральному плану, ухвалили без обговорення.

ЖК "Патріотика на озерах", який планували побудувати саме на цій території, повинен був складатися з 43 житлових будинків заввишки 26-27 поверхів, лікарні, трьох шкіл, дитячих садків і двох торгових центрів. Планувалося, що в новому мікрорайоні будуть жити 30 тис мешканців.

Проте з початком будівельних робіт не поспішали. Протягом 12 років "Контактбудсервіс" сплачував оренду 176 га столичної землі. За даними джерел ЕП, ця сума становила 3% від оціночної вартості ділянок. З 2017 року орендна плата сплачувалася не в повному обсязі.

Крім того, у 2015 році понад 11 тис киян підписали петицію з вимогою створити парк навколо озер Тягле і Небреж та захистити екосистему від забудови.

Причини громадської ініціативи такі: запит жителів Позняків-Осокорків на повноцінну зелену зону, збереження екосистеми водно-болотних угідь і заплавних лугів, потенційний колапс соціальної і транспортної інфраструктури Дарницького району.

74-мільйонний борг "Контактбудсервісу" із сплати оренди і вимоги громадськості змусили Київраду розірвати договір оренди з власником землі в січні 2019 року.

Поки "Аркада" відстоювала право на будівництво "Патріотики на озерах" в судах, до літа 2019 року будівництво інших двох ЖК – "Патріотики" та "Еврики"– було остаточно "заморожено".

Як випливає з листа голови НБУ Якова Смолія на адресу прем'єр-міністра Дениса Шмигаля, який є у розпорядженні ЕП, "Аркада" не ввела в експлуатацію 24 будинки, які обіцяла побудувати до кінця 2019 року.

До травня 2020 року будівельний альянс "Аркада" не виконав зобов'язання перед 10 883 інвесторами.

Бухгалтерські вправи

Банк "Аркада" каже, що "був змушений" зупинити будівництво житлових масивів, і звинувачує у цьому Нацбанк та Київську міську державну адміністрацію.

"Найбільш вагомим чинником, який негативно вплинув на фінансування будівництва, є обмежувальні заходи, які були застосовані НБУ до банку "Аркада" як управителя фондів фінансування будівництва", – заявили в банку.

Так, у січні 2019 року Нацбанк заборонив "Аркаді" залучати депозити фізичних осіб до 2021 року, у тому числі шляхом розміщення депозитних сертифікатів. Окружний адмінсуд Києва підтвердив правомірність рішення НБУ.

Чим мотивує своє рішення НБУ? Основною підставою для застосування обмежувальних заходів регулятор називає набуття "Аркадою" статусу спеціалізованого банку довірчого управління.

У 2017 році НБУ зменшив граничне співвідношення між обсягом операцій довірчого управління та сукупними активами банку із 100% до 50%.

Натомість обсяг операцій "Аркади" за договорами довірчого управління становить 72,36% сукупних активів банку, що може бути віднесено до ризикової діяльності. До того ж, це порушує вимоги закону "Про банки і банківську діяльність".

Сама "Аркада" не вважає себе спеціалізованим банком.

"Ми вважаємо, що ми банк універсальний, оскільки крім операцій довірчого управління ми маємо право кредитувати і надавати послуги в розрахунково-касовому обслуговуванні", – заявила голова правління "Аркади" Тетяна Ковальчук.

НБУ непохитний: "Депозитів фізосіб в "Аркади" близько 380 млн грн, а сума залучених коштів довірителів – 8,9 млрд грн. Хоча банк пропонує розрахунково-касові та інші послуги, значна частка діяльності зосереджена на роботі з довірителями".

Засідання НБУ. У центрі – голова установи Яків Смолій

джерело: Національний банк

"Це не Нацбанк вирішив, що "Аркада" така. Це банк обрав свою бізнес-модель", – зазначила директор департаменту нагляду за фінансовими установами НБУ Наталія Дегтярьова на зустрічі представників регулятора, "Аркади", її інвесторів та КМДА.

"Банк порушив правила бухгалтерського обліку і вважає, що формально не належить до банків довірчого управління. Ми закликаємо керівництво не займатися бухгалтерськими вправами. Не робіть те, що суперечить законодавству, і регулятор не буде накладати на вас обмеження", – наголосила Дегтярьова.

Запобігти "піраміді"

В НБУ є претензії і до операційної діяльності банку. На думку регулятора, в "Аркади" немає ефективної системи управління ризиками. Крім того, регулятор вважає, що "Аркада" прогнозує нереалістичні фінпоказники.

"Це підтверджує нездатність до генерації доходів у 2019-2020 роках, що загрожує своєчасному виконанню банком зобов'язань перед вкладниками", – стверджує Нацбанк.

За його оцінкою, призупинення операцій із залучення коштів від фізичних осіб "сприятиме своєчасному виконанню банком зобов'язань перед вкладниками і підтримці належного фінансового стану АКБ "Аркада".

Утім, банк наполягає, що він використовував "прозору та ефективну" модель фінансування будівництва житла: залучав депозити, які йшли на видачу населенню забезпечених іпотекою кредитів, а кошти з них направлялися на будівництво.

Правда, представники "Аркади", скоріше за все, лукавлять, коли кажуть, що в основі фінансування будівництва лежали видані кредити. За підрахунками ЕП, виданий "Аркадою" обсяг позик на купівлю житла фізособами становив 5% від розміру фонду фінансування будівництва. Близько 95% коштів вносили самі інвестори.

Вранці гроші – ввечері стільці

Ще одним рішенням Нацбанк заборонив "Аркаді" продавати нерухомість в нових будинках. Обмеження на залучення коштів в "Аркаді" називають "катастрофічним для будівництва, яке здійснюється масштабами кварталів".

"Заборона Національного банку щодо продажів нових будинків в ЖМ "Патріотика на озерах", який має з ЖМ "Патріотика" спільні мережі електро- і теплопостачання і, відповідно, спільний фонд фінансування будівництва, припинила можливості банку надалі здійснювати фінансування будівництва вказаних житлових масивів", – заявили в "Аркаді".

Так вигладяє віртуальна "Патріотика на озерах"

джерело: lun.ua

За словами керівника "Аркади" Тетяни Ковальчук, скасування заборони НБУ на продаж квартир в майбутніх будинках дозволить добудувати хоча б "Еврику" на Теремках.

"У ЖК "Еврика" непродана площа об'єктів інвестування становить 96 тис кв м. Прогнозні обсяги залучення грошей – близько 2 млрд грн. Цих грошей не вистачає для добудови "Еврики", – заявила голова правління.

НБУ відповідає, що обмеження діють на залучення грошей на нові будинки і закликає "Аркаду" завершити розпочаті об'єкти.

Як стало відомо із згаданого листа Смолія прем'єр-міністру, НБУ направив повідомлення до СБУ щодо фактів, які можуть свідчити про організовану злочинну діяльність.

Як "Аркада" заробляла на комісії

Повна зупинка робіт на будівельних майданчиках влітку 2019 року не завадила банку "Аркада" заробляти на комісії за переказ грошей інвесторів на рахунки забудовників.

Відповідно до фінансових звітів, у третьому-четвертому кварталах 2019 року і в першому кварталі 2020 року "Аркада" сумарно заробила 155,8 млн грн за внутрішньобанківські грошові перекази з рахунків ФФБ на рахунки забудовників.

"Аркада" отримувала комісійні доходи не тільки як фінансова установа, а й як управитель ФФБ. Розмір комісійних доходів "Аркади" як управителя здивував і інвесторів, і Нацбанк.

"Значна частина коштів у процесі перерозподілу осідала на рахунках банку як комісійні доходи. Відповідно, виник певний дефіцит фінансування будівництва", – заявила директор департаменту банківського нагляду Дегтярьова.

Загальний розмір комісійних доходів "Аркади" з обслуговування коштів приватних інвесторів в житлове будівництво у 2014-2019 роках становив 2,69 млрд грн. Ще 41 млн грн "Аркада" заробила в першому кварталі 2020 року, коли роботи не велися.

Законодавчі обмеження на процентні ставки і розмір комісії не встановлюються, тому "Аркада" може виставляти пов'язаним компаніям той відсоток, який вважає за потрібне.

Згідно з документами, опублікованими на сайті "Аркади", приватні інвестори "занесли" на будівництво ЖК "Еврика", ЖК "Патріотика" і ЖК "Патріотика на озерах" 13,7 млрд грн. Отже, отримані "Аркадою" комісійні становлять майже 20% від вкладених інвесторами коштів.

"За 25 років роботи в довірчому управлінні комісійна винагорода банку коливалася від 5% до 70%. У середньому вона не перевищувала 30%", – підтверджує голова правління банку Ковальчук.

Вона каже, що комісійні доходи спрямовувалися не тільки на зарплату топменеджменту, а й на оплату праці рядового штату, задіяного в роботі ФФБ.

При цьому зовнішній аудитор попередив банк, що значний розмір комісійної винагороди може призвести до призупинення будівництва, втрати права користування земельними ділянками та прав на їх забудову.

Крім високого розміру комісії, є питання до термінів її виплати. Як стало зрозуміло з відкритих джерел, банк брав комісію авансом, до виконання зобов'язань перед інвесторами.

Таким чином, забудовник перекладав ризики з добудови житла на приватних інвесторів і отримував прибуток незалежно від кінцевого результату. Будівництво велося винятково за кошти інвесторів.

Така схема могла діяти за наявності стабільного попиту на нові черги будівництва і дала збій під час загального падіння попиту на українському ринку первинної нерухомості в умовах карантину.

"Ми не раз зверталися до КМДА і Мінфіну, показували фото з майданчиків. Був випадок, коли зведення будинку профінансоване на 97%, а там навіть не залитий фундамент. Куди поділися гроші?" – запитує Дегтярьова.

Умови "Аркади"

"Аркада" обіцяє відновити та завершити будівництво трьох ЖК за трьох умов.

1. Нацбанк розблоковує можливість продажу квартир у всіх будинках всіх ЖК.

2. Київська влада розраховується за своїми зобов'язаннями (560 млн грн компенсації за побудовану котельню "Позняки", магістральні мережі поза межами будмайданчика і знесену естакаду через каналізаційний колектор).

3. Київрада продовжує строк дії договорів оренди землі ЖМ "Патріотика на озерах".

Крім того, "Аркада" просить в НБУ кредит для відновлення фінансування будівництва. Утім, регулятор відмовив банку, пояснивши, що не видає гроші на фінансування будівництва.

Старший партнер юридичної компанії TOTUM Юрій Хапко нагадує, що банк має безліч джерел фінансування: власні ресурси, позикові кошти, бюджетні інвестиційні асигнування, безоплатні та благодійні внески.

"Можливо, "Аркада" використає цей інструментарій і розширить перелік схем фінансування будівництва. Також не виключений вихід "Аркади" або компаній, афілійованих з нею, на ринок капіталу", – вважає він.

До того ж, регулятор не забороняє продавати споруджувані і готові квартири. Такі будинки є тільки в ЖК "Еврика". Правда, у цьому кейсі не врегульоване питання продовження оренди землі компанією "Аркада-будівництво".

Громада Києва проти 500 інвесторів

Представники банку-забудовника звинувачують КМДА та депутатів Київради у створенні перешкод для будівництва ЖК "Патріотика на озерах". Розірвання договорів оренди земельних ділянок "Аркада" вважає безпідставними.

Хоча Київрада розірвала договір оренди, "Аркада" продовжувала продавати майбутні квартири в цьому комплексі. За даними джерел ЕП, інвесторами "Патріотики на озерах" стали до 500 осіб.

"Аркада" може піти на відкритий конфлікт і добудувати об'єкт попри відсутність дозвільної документації.

За словами радника юридичної фірми "Астерс" Анжеліки Лівіцької, будівництво, що виконується без узгодженої дозвільної документації, буде вважатися самовільним. Самовільна будова за рішенням суду може підлягати знесенню.

У лютому Верховний Суд направив справу про скасування дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції на будівництво ЖК "Патріотика на озерах" на повторний розгляд.

"Вирішення питання перебуває в судовій площині, однак без досягнення компромісу з низки спірних питань з Київською міською радою "Аркаду" може очікувати доля "Укрбуду", – вважає Хапко з TOTUM.

Під час зустрічі сторін в КМДА стало відомо, що проєкт "Патріотика на озерах" змінився. Зокрема, збільшилася площа зелених зон та зменшилася щільність забудови. Забудовник уже передав місту схему скоригованого проєкту ЖК.

"Враховуючи, під якою пильною увагою перебуває реалізація проєкту з боку інвестора і з боку міської влади, швидше за все, буде знайдений компроміс у вигляді корекції проєкту в бік зменшення щільності і він буде реалізований", – вважає Лівіцька.

Цивілізований вихід

"Аркада" не готова назвати суму коштів, необхідну для добудови житлових комплексів.

ЕП запитала у Національного банку, як "Аркада" легально і цивілізовано може вийти із ситуації. У Нацбанку вважають, що "Аркада" могла б передати кошти інвесторів іншому банку в управління.

"Фонд фінансування будівництва може передаватися в управління іншій фінансовій установі. До нового управителя переходять всі права та обов'язки щодо довірителів цього ФФБ та відповідного забудовника", – зазначає регулятор.

Цей маневр збереже кошти приватних інвесторів, оскільки вони в повному обсязі підуть на будівництво квартир.

"У разі ліквідації управителя ФФБ кошти на його рахунку не включаються до ліквідаційної маси управителя ФФБ і спрямовуються винятково на задоволення вимог довірителів до управителя ФФБ згідно з правилами ФФБ", – говорить НБУ.

За словами Лівіцької, "Аркада" може не передавати кошти іншому банку, а створити новий ФФБ і через нього залучати кошти на добудову.

"При цьому необхідно відзвітувати про раніше залучені кошти інвесторів і перевірити, чи вистачить нових коштів для фінансування проєкту. Можливо, будуть використані інші джерела фінансування", – вважає юрист.

Правда, у забудовника можуть виникнути проблеми із залученням інвесторів через репутаційні втрати. Співрозмовники ЕП вважають, що "Аркада" порушила свої зобов'язання щодо введення в експлуатацію будинків і взяла велику винагороду за невиконану роботу.

Ошукані інвестори могли б звернутися із заявами до правоохоронних органів, але побоюються, що питання добудови житла затягнеться на роки.

Замість тиску на акціонерів інвестори просять Нацбанк дозволити комерційному банку порушувати законодавство, а міську владу – допустити сумнівне будівництво "Патріотики на озерах".

Усе в руках президента

Національний банк заявляє, що відкритий до діалогу, але не бачить такої відкритості від мажоритарного акціонера "Аркади".

"Пан Паливода не раз запрошувався на засідання правління Нацбанку для обговорення подальших дій. На жаль, акціонер не вважає за потрібне змінювати бізнес-модель банку, яку НБУ визнав нежиттєздатною", – кажуть представники регулятора.

Також НБУ зазначає, що Паливода може внести власні гроші в капітал банку і вирішити питання.

"Якщо у банку проблема, нехай звертається до свого акціонера за додатковим капіталом. У банку три виходи: докапіталізація, відхід у Фонд гарантування або згортання діяльності", – вважають в НБУ.

Регулятор не збирається скасовувати постанову, "спрямовану на захист вкладників та кредиторів", і запропонував банку "Аркада" легальним законодавчим шляхом зареєструватися як фінансова компанія.

"Це б дозволило вийти з-під регулювання Національного банку. Воно справді дуже жорстке, оскільки спрямоване на захист інтересів вкладників і кредиторів", – пояснює представник НБУ Дегтярьова.

Справа може отримати новий поворот 1 липня 2020 року, коли повноваження з нагляду за діяльністю банків-управителів ФФБ перейдуть від НБУ до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.

У КМДА теж вважають, що банк "Аркада" повинен проявити відповідальність перед інвесторами і запропонувати шлях завершення будівництва комплексів.

"Місто в межах своїх повноважень готове виступити координатором і всіляко сприяти тому, щоб врегулювати питання навколо недобудов", – повідомила пресслужба КМДА.