Перезапуск ринку землі або "економічний нонсенс"

Прем'єр-міністр Володимир Гройсман заявляє, що Україні варто орієнтуватися на таку модель ринку землі, де покупцями можуть бути лише фізичні особи з українським паспортом.

Так, вважає він, можна захистити землевласників та української землі від "великих агрохолдингів або умовних іноземців, які могли б приїхати в Україну і скуповувати землю". Проте це рішення не можна назвати таким, що працюватиме на користь власників —обмеження суб'єктів стримуватиме попит і впливатиме на ціноутворення.

Отже, чому іноземні інвестиції у сільське господарство важливі для економічного зростання?

На порядку денному — вже не альтернатива скасовувати чи продовжувати мораторій, а реальний запуск ринку й обговорення моделей, які може обрати Україна.

Наскільки запропоновані прем'єром заходи підпадають під поняття "лібералізація" — питання сумнівне.

У словах Гройсмана також насторожує той факт, що після 15-річного порушення конституційних прав землевласників, влада почала позиціонувати себе як захисника селян. З точки зору її представників, мораторій був і залишається засобом захисту, а не фактором консервування галузі.

Хоча насправді варто було б почати з простого — закону попиту та пропозиції. В іншому випадку, ми просто нехтуємо низкою логічних запитань.

У скільки разів буде знижено попит внаслідок прямої заборони купівлі землі сільськогосподарського призначення юридичними особами та іноземцями і наскільки він знизиться завдяки додатковим обмеженням?

Як ми зможемо максимізувати вартість активу в руках пересічного землевласника, не дозволивши ринку розвиватися належним чином? Як покращиться рівень добробуту в сільській місцевості без стимулювання інвестицій в розвиток інфраструктури та суміжних до сільського господарства галузей?

Відповідь на ці запитання є також дуже простою та логічною. Прямо пропорційно зниженню попиту падатиме і ціна на землю. Не потрібно бути економічним генієм, щоб зрозуміти цей взаємозв'язок.

Така гіпотеза вже підтверджена досвідом понад 60 країн, яким свого часу доводилося замислюватися про земельну реформу. Для прикладу, порівняймо ціни на землю в країнах, де іноземний капітал обмежений, з тими, в яких ринок є відкритий.

Серед 18 держав, де влада так само вирішила повністю обмежити ринок для іноземного капіталу — республіки колишнього СРСР (Молдова, Казахстан, Росія, Вірменія, Киргизстан), країни Балканського півострова (Албанія, Сербія, Боснія і Герцеговина), а також кілька країн Африки та Близького Сходу. Середнє значення ціни на землю тут становить 3 833 долари за гектар, орендної ставки — 205 доларів за гектар.

У той же час, більшість країн ЄС не концентрують увагу на національній приналежності покупця. Їх думку також поділяють Японія, США, Уругвай, Домініканська Республіка і Камерун. В результаті середня ціна за один гектар тут досягає 19 336 доларів, а середнє значення вартості оренди — 360 доларів.

Більше того, ціна на землю не тільки пов'язана з конкретним регіоном, а прямо корелює з рівнем відкритості ринку.

От, наприклад, досвід близької за історичним та економічним минулим до України, сусідньої Румунії свідчить про те, що повна лібералізація ринку землі призвела до щорічного зростання середньої ціни на землю сільськогосподарського призначення на рівні 37,5% протягом останніх років.

Із проаналізованих країн можна також виокремити ті, у яких обмеження іноземного капіталу існували, проте тимчасово — Чехія, Литва і Болгарія повністю або частково відкрили ринок для іноземців і є репрезентативними для України не тільки економічно, а й історично.

Литва. Після розпаду Радянського Союзу Литва, як більшість колишніх радянських республік, переживала економічну кризу. Відкриття та лібералізація ринку стали причиною стрімкого зростання цін на землю в країні. Вартість зросла втричі — від 340 доларів за гектар в 1991 році до 1100 за гектар в 2012 році. 

Чехія. Після Оксамитової революції Чехія формально пішла іншим шляхом, ніж Україна — повніше використала колгоспний спадок, але за розвитком фермерського класу прийшла до майже аналогічних результатів: приватне сімейне господарство не стало найпоширенішою формою для агробізнесу.

Великі колгоспи і радгоспи розпалися на дрібніші кооперативні господарства і продовжували працювати за старими схемами, орендуючи землі у приватних власників. Проте це не завадило Чехії відкрити ринок для іноземців у 2011 році.

Показники доданої вартості сільського господарства після такого рішення зросли до 1,9% (для порівняння — у 2010 галузь переживала спад — 16,3%).

Болгарія. Реформування земельної сфери у Болгарії за темпами та рівнем політичної впевненості співставне з українською ситуацією: основний закон про земельну реформу змінювали 35 разів, а мораторій на продаж існував упродовж трьох років.

У 2014 році, коли Болгарія нарешті зважилася надати іноземцям частковий доступ до ринку, обсяг доданої вартості сільського господарства підвищився до 4,8%. Для порівняння  —показник від 2013 року становив 3,3%. 

На прикладах Чехії, Литви і Болгарії бачимо, що із комуністичними упередженнями можна впоратися, не втративши національних багатств, а тільки зробивши національну економіку міцнішою.

Додамо до цього особливості нашого менталітету і уявімо таку картину. Реформа проведена, ринок відкритий, 7 мільйонів власників отримали довгоочікуване право розпоряджатися власним майном.

Переважна більшість серед них — доведені державою до бідності пенсіонери. Для них продаж ділянки — рідкісна можливість забезпечити собі більш-менш гідну старість, допомогти дітям, роздати борги. За встановлених вище обмежень, платоспроможних покупців замало, щоб ціна зростала належним чином.

І що тоді? Тоді ми застосовуємо власну винахідливість: мінімально необхідну ціну залишаємо на папері, а виплачуємо за домовленістю й ухиляємося від сплати повної суми податків. Частина покупців взагалі не захоче займатися подібними махінаціями, що також негативно вплине на попит, а, отже, і на реальну ціну ділянок.

Ринок, що існуватиме лише для фізичних осіб з українським громадянством, яку б крапку не намагалася поставити влада, теж матиме ризик існування обхідних методів і "тіньових схем". І ця норма не забезпечить ринок від доступу іноземного капіталу та юридичних осіб.

У підсумку, напрошується закономірне питання: в чиїх інтересах діє уряд?

Дмитро Ливч, проектний менеджер EasyBusiness