Майнові конфлікти: забудовники та інвестори

Майнові конфлікти між інвесторами та забудовниками зазвичай виникають навколо спільної власності: горищ, підвалів, службових квартир, паркінгів, прибудинкових територій.

Зовні все виглядає просто. Багатоквартирний будинок будується за кошт інвесторів, тому вони є його власниками.

Стаття 382 Цивільного кодексу закріплює за власниками квартир право власності на інженерні комунікації у будинку, допоміжні приміщення, опорні конструкції, а стаття 331 - право власності на решту майна, збудованого на їх кошти.

Разом з тим закон передбачає, що реєструвати право власності можна тільки на квартири та нежитлові приміщення на кшталт офісних.

Проте на практиці відсутність правовстановлюючих документів і різне розуміння норм закону призводить до конфліктів між інвесторами та забудовниками за горища, службові квартири і навіть самі будинки.

Приклад 1. Багатоквартирний будинок

Найбільший спір, який можуть вести власники квартир у багатоповерхівках з кимось, це спір за право власності на сам багатоповерховий будинок.

Яким би абсурдом це не здавалося, але українське законодавство складено так, що при бажанні у ньому можна найти підстави стверджувати, що юридично квартира у багатоповерхівці не є частиною цієї багатоповерхівки. Відтак, будинок і квартира в ньому можуть бути двома різними об'єктами.

Частина 2 статті 382 Цивільного кодексу надає у власність власникам квартир у будинку комунікації, конструкції, допоміжні приміщення і решту складових будинку.

Проте у цій статті нема слова "будинок". Через це суд та юристи не завжди роблять одні й ті ж висновки. У підсумку, квартири та "начиння" багатоповерхівки належать власникам квартир, а сам будинок - комусь іншому.

"Економічна правда" вже розповідала про два київські будинки на вулиці Чаадаєва, 2А та 2Б, право власності на які належить забудовнику - фірмі ТММ. Квартири там компанія продала ще під час будівництва наприкінці 1990-х років.

Мешканці будинків спробували через суд анулювати свідоцтва про право власності на будинки, які ТММ отримала у 1990-х роках. Проте безуспішно: суди першої та другої інстанції вважають, що право власності однієї особи на багатоквартирний будинок не порушує право власності іншої особи на квартиру.

Тоді постає питання: які частини багатоповерхівки з приватними квартирами належать особі, що має свідоцтво про право власності на весь будинок?

Фото dom2000.com

Міністр будівництва та ЖКГ Геннадій Темник з цим рішенням судів згоден.

Спочатку в одному з інтерв'ю він зазначає, що за статтею 382 ЦКУ утримувати та модернізувати будинки повинні власники квартир, адже після приватизації чи купівлі квартир вони отримали у власність і частку інших складових будинку.

Проте, відповідаючи на наступне питання, вже говорить, що "будинки з приватизованими квартирами перебувають у комунальній власності територіальної громади". Отже, те саме питання до міністра Темника: які саме фізичні частини багатоповерхівки знаходяться у комунальній власності?

Тим більше, є рішення Вищого господарського суду про те, що місцева влада протиправно зарахувала багатоповерхівки з приватизованими квартирами до комунальної власності. Однак в Україні багатоповерхівки не сприймаються як цілісний майновий комплекс. Це підтверджує лише закон "Про ОСББ".

У власників квартир також нема правовстановлюючих документів, які б засвідчували, що саме із загального майна будинку їм належить. Виникає враження, що квартири та решта складових будинку існують окремо від нього, і суб'єктів законодавчої ініціативи це не бентежить.

Тимчасом ці різночитання закону породжують низку суперечок між місцевою владою, забудовниками та власниками квартир.

Приклад 2. Допоміжні приміщення

В ОСББ "Чаадаєва-2" виник конфлікт з ТММ щодо підвалу в одному з будинків. Суд першої інстанції визнав за ТММ право власності на одне з приміщень на підставі свідоцтва про право власності на багатоквартирний будинок.

Проте апеляційний суд скасував рішення першої інстанції в цій частині, визнавши право власності на підвал за власниками квартир. Підставою для цього стала частина 2 статті 382 ЦКУ та переконання судді в тому, що ця норма закону дає власникам квартир право власності на весь будинок.

Суперечки за підвали та горища трапляються не тільки у Києві. За словами адвоката Романа Лихачова, у Харкові подібні конфлікти - звична справа. "Тільки наша адвокатська компанія веде десяток таких справ", - говорить він.

Спори навколо права власності на допоміжні приміщення доходять до того, що зацікавлені особи намагаються через суд скасувати реєстрацію ОСББ, яке відсудило ці приміщення. В результаті виникає ризик, що будинок буде відключено від комунальних послуг, на які укладало договори це об'єднання".

Геннадій Темник

Такий конфлікт між забудовниками та співвласниками будинку стався у Харкові навколо підвалу у житловому комплексі "Павлове поле", вулиця Леніна, 77.

У 2007 році забудовник ТОВ "Макрос девелопмент Україна" на підставі рішення Харківського міського голови зареєструвало право власності на низку підвальних приміщень у цьому комплексі.

Як випливає з рішень суду, забудовник не вважав ці приміщення допоміжними, бо вони начебто не підпадають під таке визначення відповідно до будівельних норм.

Проте ОСББ надало суду експертний висновок, що в цих приміщеннях є інженерні комунікації, які обслуговують весь будинок і потребують регулярного технічного обслуговування. В результаті Вищий господарський суд став на бік ОСББ.

Приклад 3: Службові квартири

ЕП вже писала, що за участі управляючих компаній - ЖЕКів - право власності на службові квартири оформляли на третіх осіб і перепродавали їх. Тепер до переліку претендентів на цю нерухомість додалися забудовники.

Щороку Київська міськдержадміністрація видає розпорядження про встановлення відсотка площ, яке треба відвести для службового житла. Ці "метри" передаються на баланс ЖЕКам чи ОСББ, зазвичай - 1-2%.

Це житло призначене для обслуговування потреб будинку. ЖЕКи селять туди двірників, сантехніків, електриків. Якщо у будинку створюється ОСББ, ЖЕКи передають ці квартири йому на баланс.

Будуються службові квартири за рахунок коштів інвесторів, тому відповідно до 331 статті ЦКУ - набуття права власності на новостворене майно - належать їм.

Однак реєстрація права власності на службове житло, як і на допоміжні приміщення, не передбачена. Квартири "висять у повітрі" і лише за клопотанням ЖЕКу чи забудовника переводяться в розряд службових рішенням місцевої влади.

Заявити права на службову квартиру вирішив забудовник "Київміськбуд", який сперечається через це з мешканцями будинку на вулиці Вишняківська, 9.

У 2006 році "Київміськбуд" та його "дочка" - управляюча компанія "Новобудова" передали новоствореному ОСББ чотири службові квартири. У деяких з них жили працівники "Новобудови", що обслуговували будинок. Вселяли цих людей без ордера, тому ОСББ через суд домоглося їх виселення.

Фото livejournal.com

Проте 2013 року колишня мешканка однієї з квартир подала позов про визнання за собою права власності на квартиру за набувальною давністю, стаття 344 ЦКУ, оскільки вона нібито живе в цьому помешканні більше десяти років. Відповідачем у справі позивачка визначила "Київміськбуд".

Забудовник подав зустрічний позов, де заперечує проти цих вимог і просить суд визнати право власності за ним. Вимога обґрунтована тим, що відповідно до статті 876 ЦКУ саме замовник будівництва, "Київміськбуд", є власником об'єкта будівництва. Суддя передав спірну квартиру на зберігання "Київміськбуду".

Проте суд залишив поза увагою рішення Верховного суду від 4 березня 2009 року, який встановив: усі службові квартири будинку на вулиці Вишняківська, 9, в тому числі і квартира, на яку претендує забудовник, є неподільним загальним майном, яке належить на праві спільної часткової власності всім співвласникам будинку.

Це рішення ґрунтувалося на тому, що будинок зводився за рахунок інвесторів, і службові квартири у ньому - також. Це підтверджують і листи керівництва "Київміськбуду" до ОСББ "Вишняківська, 9".

Однак тепер "Київміськбуд" у відповіді на запит ЕП пише, що спірну квартиру  було передано мешканцям будинку помилково, і ОСББ не може бути її користувачем.

Якщо "Київміськбуду" вдасться виграти цю справу всупереч попередньому рішенню Верховного суду, з'явиться прецедент, який дозволить цій компанії та іншим забудовникам заявляти свої права на службові квартири. Адже на них правовстановлюючих документів не має ніхто.

Як вирішити проблему

Які норми закону потрібні, щоб ніхто не сумнівався у праві власності на будинок і його складові? Вирішити це завдання непросто. Юристи мають купу варіантів.

Одні наполягають на необхідності формалізації багатоквартирних будинків як цілісних майнових комплексів з визначенням приватних і спільних об'єктів.

Забудовники, мовляв, повинні розуміли, що продають не просто квартиру, а частку у майновому комплексі. При цьому кожен співвласник повинен отримати свій правовстановлюючий документ із зазначенням його частки у майновому комплексі.

Інші юристи вважають цю ідею нежиттєздатною через велику кількість і часту зміну його співвласників, а також необхідність обмеження права на розпорядження часткою у такому майні. Вони пропонують оформляти право власності на спільне сумісне майно на об'єднання співвласників.

Адвокат Тетяна Козаченко вважає, що проблему службових квартир можна вирішити за допомогою правовстановлюючого документа про те, що таке житло є спільною сумісною власністю мешканців будинку.

Фото ЕП

"Видавати такі папери можна обслуговуючій організації - ОСББ, проте в документі треба зазначати, що вона не може відчужувати об'єкт", - говорить адвокат.

Правники резюмують, що джерелом таких майнових конфліктів є інертність та необізнаність співвласників будинків, а також пасивність законодавців.