Службове житло як яблуко розбрату

Українське житлово-комунальне господарство - царина неймовірних контрастів.

З одного боку, вже невдовзі на нього чекає руїна, бо абсолютна більшість співвласників багатоквартирних будинків не має ні можливості, ні досвіду, а іноді і бажання відповідати за свої будинки, як передбачено законом.

Люди не бажають усвідомлювати, що без комунікацій, підвалів, дахів, горищ і сходів їх квартири є нічого не вартим повітрям між стінами будинку, від відповідальності за який вони так палко прагнуть відхреститися.

З іншого боку, те ж законодавство є настільки недосконалим, що часто-густо робить свідомих співвласників багатоквартирних будинків власниками лише того самого повітря між стінами, а сам будинок з його об’єктами їм доводиться в прямому сенсі відвойовувати у тих, хто зазіхає на все це майно.

Що належить власникам квартир

За частиною 2 статті 382 Цивільного кодексу власникам квартир у багатоквартирному будинку належать всі комунікації та допоміжні приміщення.

Постановою Вищого господарського суду №38/131 від 20 липня 2010 року встановлено, що для посвідчення цих майнових прав їм не потрібно отримувати ніяких правовстановлюючих документів.

"Економічна правда" вже писала, як місцева влада своїми рішеннями захопила за допомогою власних рішень горища та підвали майже у всіх приватизованих багатоповерхівках, а потім продавала ці приміщення на свою користь.

Також частина 2 статті 42 Земельного кодексу дозволяє передавати у власність або користування об’єднанню власників багатоквартирного житлового будинку земельну ділянку, на якій розташований сам будинок.

Слід зазначити, що серед правознавців точаться суперечки з приводу того, кому саме треба надавати у власність ці ділянки: ОСББ чи самим співвласникам.

Ці два моменти стосовно спільного майна власників багатоповерхівок вітчизняне законодавство ще більш-менш врегульовує. Однак є ще один не менш цікавий пункт, який через відсутність чітких норм і чітких тлумачень дозволяє всім охочим без зайвих зусиль привласнити деяке цінне майно.

Йдеться про службові квартири в новобудовах. КМДА щороку видає розпорядження, де встановлюється відсоток житлової площі - 1-2%, який забудовник повинен передбачити для обслуговування потреб будинку.

Фото poltava.pl.ua

Ці квартири потрібні для розміщення управляючого будинком або керівних органів ОСББ, двірників та інших робітників організації, що обслуговує будинок.

Зрозуміло, що вартість службового житла забудовники закладали у вартість квартир, що йшли на продаж, і це виправдано.

Відтак, де-факто такі службові приміщення є власністю покупців квартир, адже побудовані за їхні гроші.

Втім, тут є проблема, яку неможливо розв’язати в межах чинного законодавства.

Для того, щоб квартири використовувалися за призначенням, КМДА в розпорядженнях зазначає, що вони повинні передаватися "на баланс" експлуатуючим організаціям - комунальним чи приватним ЖЕКам або ОСББ.

Проте в законі ніде не закріплено, хто має право власності на ці службові квартири. Крім того, навіть якби було зазначено, що службові квартири є спільним майном власників багатоквартирного будинку, вони все одно не змогли б зареєструвати своє право власності на ці приміщення.

Справа в тім, що на одну квартиру в Україні видається один правовстановлюючий документ, куди заносяться імена всіх власників. Тобто у правовстановлюючий документ на кожну службову квартиру доведеться внести всіх співвласників багатоквартирного будинку, яких може бути кілька сотень чи навіть тисяч.

До того ж, за діючими нормами цей документ треба буде переоформляти щоразу, коли якусь квартиру в будинку перепродадуть, бо тоді змінюється склад власників.

Цікаво, що з огляду на ці обставини, поняття "передачі на баланс" стає абсурдним, адже відповідно до статті 1 закону "Про житлово-комунальні послуги" мати майно на балансі може або його власник, або юридична особа за угодою з власником.

Слід також зазначити, що днями Верховна рада ухвалила зміни до згаданого закону, які усувають поняття балансоутримання.

Що трапляється із службовими квартирами

У зв'язку з викладеними обставинами навколо службових квартир постійно трапляються конфлікти між ЖЕКами, забудовниками та ОСББ.

Найпоширеніша причина - службові квартири під час передавання будинку "на баланс" ОСББ часто залишаються у попереднього "балансоутримувача", частіше за все ЖЕКу, або ж забудовники оформлюють право власності на ці квартири на себе різними напівлегальними способами.

Ці схеми стають можливими через те, що закон не визначає справжніх власників квартир і не дає їм механізму, аби вони могли зареєструвати своє право власності.

Фото 20minut.ua

Наприклад ОСББ "Флагман", що керує будинками у Києві по вулиці Драгоманова, 8А та 8Б, змушене додатково просити КМДА закріпити за ним службові квартири.

Причина - керівництво ОСББ угледіло, що приватний ЖЕК, котрий експлуатував будинок раніше, має намір вивести частину квартир із статусу службового житла.

Київське ОСББ "Просперіті хоум", що є управителем житлового комплексу по вулиці Російській, 45-Б,В кілька років судилося із забудовником ВАТ "Проектно-будівельний комплекс "Схід" за право користування службовою квартирою в житловому будинку по вулиці Російській, 45-Б.

Управителем фонду фінансування будівництва житлового комплексу по вулиці Російській, 45-Б,В було ТОВ "ФК "Укрреставрація", яке разом із забудовником ВАТ ПБК "Схід" входить до корпорації "Укрреставрація".

Як розповіла голова ОСББ "Просперіті хоум" Євгенія Барабан, у березні 2007 року компанія "Схід" передала на баланс ОСББ житловий будинок по вулиці Російській, 45-Б в тому числі і одну службову квартиру, площа якої становила 1,6% від загальної площі квартир у будинку.

Окремий акт приймання-передачі службової площі забудовник не підписав. Через півтора року, в вересні 2008 року, забудовник оформив на себе свідоцтво про право власності на службову квартиру та вже у жовтні того ж року переоформив її за договором купівлі-продажу на іншу особу.

ОСББ "Просперіті хоум" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до "Сходу" про скасування його свідоцтва про право власності на службову квартиру та до Дарницького районного суду міста Києва про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Як розповідають в правлінні цього ОСББ, в господарській інстанції справа пройшла два кола, причому у Вищому господарському суді України обидва рази розгляд справи проводила одна і та ж колегія суддів.

Позовні вимоги ОСББ задовольнила тільки апеляційна інстанція під час першого кола. Всі інші ОСББ відмовили, мотивуючи своє рішення тим, що в об’єднання співвласників як у юридичної особи немає права подавати такий позов.

Фактично суд визнав, що власники квартир у будинку є власниками і службових квартир, і тому вони самі, а не юрособа, мають захищати своє право власності.

В "Просперіті хоум" говорять: враховуючи таку позицію Вищого господарського суду України, співвласники службової квартири, власники квартир житлового будинку по вулиці Російській, 45-Б, подали позов до Дарницького районного суду у місті Києві вже як фізособи з вимогами визначити їх частку в праві спільної часткової власності на службову квартиру. Справа знаходиться в апеляції.

На щастя, весь цей час службова квартира залишається у користуванні ОСББ.

Отримати коментар від ВАТ "Проектно-будівельний комплекс "Схід" ЕП не вдалося.

Фото frontzmin.ua

Проте, мабуть, найцікавіша історія трапилася з ОСББ "Авангард-добробут", що керує житловим будинком на проспекті Бажана, 1М. Це ОСББ було створене у 2007 році. Тоді ж ЖЕК, що обслуговував будинок, передав його "на баланс" ОСББ "Авангард-добробут" разом з п’ятьма службовими квартирами.

Право власності на них зареєстрував забудовник - ТОВ "Агробудпереробка - Лтд". Проте у 2008 році на вимогу ОСББ Головне управління житлового забезпечення КМДА скасувало ці свідоцтва, а їх реєстрація в БТІ була анульована.

І от, як розповіла член правління ОСББ "Авангард-добробут", адвокат Тетяна Козаченко, у травні 2012 року до їх будинку несподівано прийшов державний виконавець відділу державної виконавчої служби Дарницького районного управління юстиції з документами щодо відкриття виконавчого провадження на п’ять службових квартир, які свого часу було передано ОСББ.

Як з’ясувалося, у квітні Васильківський міськрайонний суд Київської області ухвалив рішення у справі між двома сторонніми фізичними особами щодо службових квартир в зазначеному будинку.

Суть справи: одна людина, яка нібито є власником п’яти службових квартир, подала позов проти іншої людини, якій нібито здала на три місяці ці квартири в оренду. Позивач вимагав примусового стягнення з відповідача орендної плати. Договір оренди надавав орендарю право здавати квартири у суборенду.

Васильківський суд задовольнив цей позов, постановивши виселити із усіх п’яти квартир людину, яка назвалася орендарем, і будь-кого, хто на цей час там проживає. Позивача, відповідно, постановлено вселити у всі п’ять квартир.

Як правовстановлюючий документ позивач надав суду інвестиційний договір, який він нібито уклав з "Агробудпереробкою - Лтд" у 2005 році. На підставі цього паперу суд визнав за позивачем право власності на ці п’ять квартир.

В тому, що позов було задоволено, немає нічого дивного, адже в БТІ право власності на ці квартири не було зареєстровано з наведених вище причин, а часових меж для реєстрації права власності в Україні не існує.

При цьому, як стверджують в ОСББ "Авангард-добробут", і позивач, і відповідач у цій справі ніколи не жили в даному будинку, не були членами цього ОСББ і навіть не зареєстровані у Києві чи Київській області.

Наразі навколо цих службових квартир триває судова тяганина - розглядається апеляційна скарга, яку подало ОСББ "Авангард-добробут".

На жаль, "Економічній правді" не вдалося поспілкуватися з позивачем у цій справі, адже на засідання апеляційного суду він не з’явився.

Натомість на це слухання прийшли колишній голова Печерського районного суду Києва Микола Замковенко та його син Олег Замковенко, який за дорученням представляє інтереси ТОВ "Агробудпереробка Лтд" і приніс заяву з проханням підтримати позицію позивача - людини, яка вважає себе власником.

Микола Замковенко. Фото news.volyninfo.com

Як повідомив ЕП Микола Замковенко, він вважає, що у цій справі порушені інтереси "Агробудпереробка Лтд", адже в ній є зустрічний позов з вимогою скасувати згаданий інвестиційний договір.

Зустрічний позов подав відповідач.

Також, за словами Замковенка, є достатньо доказів того, що документи, додані до апеляційної скарги представником ОСББ, є сфальсифікованими.

Про подробиці Замковенко говорити відмовляється, бо вважає, що це може бути розцінено як тиск на суд, який має виняткове право встановлювати справедливість.

Тетяна Козаченко ж стверджує, що фальсифікованим є саме інвестиційний договір, бо він датований 2005 роком, а паспортні дані інвестора, що містяться у ньому, - від 2009 року. Тож крапка в цій справі буде поставлена ще нескоро.

Суперечки навколо будь-якого цінного майна, що перебуває у спільній власності співвласників багатоквартирних будинків, є звичайною справою. І доки це питання не врегулює закон, громадяни не зможуть повноцінно керувати будинками.