Анатолій Лещенко: продавець та покупець нерухомості матимуть справу тільки з нотаріусом

Ходило багато чуток, що звичні для мільйонів мешканців України бюро технічної інвентаризації (БТІ) чи то закривають, чи то передають на баланс іншого відомства. Згодом з'ясувалося, щ з 1 січня наступного року БТІ не матимуть права реєструвати права власності на нерухоме майно.

"Економічна правда" заглибилась в це питання. Дійсно, з 2013 року українці будуть реєструвати майнові права на квартири, будинки, земельні ділянки тощо за новими правилами, які мають спростити для споживачів процедуру оформлення майнових прав та упорядкувати облік цих прав.

Сьогодні майнові права на землю та будівлі, що знаходяться на ній, мстяться у різних реєстрах, які, в відповідно, ведуться різними реєстраторами. Що стосується землі — цим займається Держземагентство, а будівель — комунальні підприємства БТІ.

Але починаючи з 2013 року, реєструвати майнові права і на землю, і на споруди буде новостворена Державна реєстраційна служба (Укрдержреєстр), яка має вести єдиний державний реєстр майнових прав та обтяжень на нерухоме майно. Новий порядок хотіли запровадити ще з нинішнього 2012 року, але Верховна рада не підтримала цю ідею, і тому реформу відклали на рік. До того ж сам Укрдержреєстр виявився неготовим до початку роботи.

Також наприкінці 2011 року з боку юристів та інших фахівців було досить багато негативних прогнозів стосовно того, що, принаймні на початковому етапі роботи нового реєстру, систему реєстрації майнових прав може паралізувати. А це значить що люди не зможуть продати чи купити ані земельну ділянку, ані квартиру або ж якусь іншу нерухомість.

Причинами називали як недосконалість і непродуманість нової системи, так і банальну нестачу кваліфікованого персоналу в Укрдержреєстрі. Також дехто стверджував, що ні БТІ, ні Держземагентство просто не віддадуть інформацію із своїх реєстрів, адже для корумпованих чиновників з цих установ, торгівля такими даними — прибутковий бізнес. Інформація про майнові права в Україні є конфіденційною, і не може розголошуватися, але в той же час вона користується великим попитом. За нового ж порядку до цих даних буде мати доступ тільки Мінюст, тобто цей корупційний бізнес може перейти цілком до одного відомства.

Перелік "безкоштовних" послуг БТІ. Фото "Сегодня"

Аби унеможливити корупцію реєстр майнових прав треба зробити відкритим, як це зроблено у багатьох розвинених країнах. Але у в Україні подібні ініціативи навряд чи колись знайдуть підтримку, адже в такому разі разом широкий загал дізнається, хто володіє колишніми державними дачами і шикарними маєтками в Конча-Заспі та Пущі Водиці.

Після оголошення реформи вже пройшло майже півроку, але й досі нічого не відомо про те, що саме відбувається в Державній реєстраційній службі і коли вона буде готова до роботи. Про все це "Економічна" правда розпитала Анатолія Лещенка, заступника директора Департаменту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України. Як виявилося, доволі багато речей, які потрібні для нормальної роботи реєстраторів та взагалі функціонування рієлторського ринку, ще й досі знаходяться у стані законодавчих ініціатив, тобто законопроектів.

*******************************

- Чи створено вже Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а саме на земельні ділянки та об’єкти, що розташовані на них?

- Так, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) як єдина державна інформаційна система, що має містити відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав, вже існує. Наразі проводиться його дослідна експлуатація, тобто перевіряється налагодженості системи передачі даних тощо.

- Чи вже перенесені в нову систему відомості про власників нерухомого майна тощо?

- Ні, Державний реєстр прав наразі не містить інформації про речові права на нерухоме майно. Його почнуть наповнювати відомостями з 1 січня 2013 року, коли буде запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно за новими правилами. А саме по "заявочному" принципу., тобто державні реєстратори будуть наповнювати Реєстр поступово, за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав.

Типова база даних БТІ. Фото atn.ua

- Яким чином буде відбуватися передача інформації із старих реєстрів до нового?

- Відповідно до законодавства у сфері державної реєстрації прав державні реєстратори будуть мати "он-лайн" доступ до Реєстру прав власності на нерухоме майно, реєстраторами якого наразі є БТІ, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, тобто до реєстрів держателями яких є Міністерство юстиції та Державна реєстраційна служба.

Що стосується Державного земельного кадастру, то передбачається, що інформація про земельні ділянки та речові права на них буде отримуватися державним реєстратором у режимі "запит-відповідь" за допомогою електронних каналів передачі даних. Саме зараз Укрдержреєстр разом із Держземагенством, адміністраторами Державного реєстру прав та Державного земельного кадастру розробляють проект спільного наказу Міністерства юстиції та Міністерства аграрної політики та продовольства щодо технічної регламентації цієї процедури.

- А як буде запитуватися інформація, яка поки що не міститься в електронних реєстрах? Адже, як відомо, в реєстрі, який ведуть БТІ, ще й досі не занесено всю наявну інформацію.

- Нажаль, це дійсно так. Але більшість БТІ наповнюють електронний Реєстр прав власності на нерухоме майно за "заявочним" принципом ще з 2003 року. Можна сказати, що в середньому по країні до вказаного реєстру вже внесено близько 70% інформації. Проте є й такі БТІ, зокрема у місті Києві, Севастополі та ще у деяких населених пунктах, які підключилися до електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно лише у 2010 році. Звісно там відсоток внесеної інформації щодо права власності на нерухоме майно є значно меншим.

Саме тому в проекті Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно", зареєстрованому у Верховній Раді України за №10365, передбачається, що державний реєстратор надсилає письмовий запит суб’єкту, який проводив реєстрацію права власності чи іншого речового права на нерухоме майно, і такий суб’єкт має дати запитувану інформацію протягом трьох робочих днів.

- Цей запит має бути зроблено на папері, звичайним листом?

- Так, принаймні поки що. Наразі БТІ здійснюють реєстрацію в Реєстрі прав власності на нерухоме майно з використанням електронних каналів передачі даних. Оскільки технологічне забезпечення Реєстру прав власності на нерухоме майно та Державного реєстру прав здійснюється одним адміністратором, то, можливо, в майбутньому відповідні канали передачі даних будуть використовуватися для передачі електронних запитів. Звісно ж, якщо буде взаєморозуміння зі сторони БТІ.

Чи залишиться бізнес з ведення реєстрів під контролем міністра юстиції Олександра Лавриновича? Фото apravda.com

- А якщо взаєморозуміння з БТІ не буде?

- Необхідно шукати шляхи, які б привели до взаєморозуміння. Ми усвідомлюємо, що зараз конче необхідно максимально спростити для громадян процедуру державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно та, відповідно, забезпечити належний рівень їх захисту.

З більшістю БТІ у нас є взаєморозуміння. Звісно це не всі БТІ, які функціонують в країні, але й з іншими слід вирішувати це питання.

- А з Київським БТІ у вас є порозуміння?

- Укрдержреєстр завжди відкритий до співпраці у сфері державної реєстрації прав, у тому числі з БТІ міста Києва з огляду на підключення його до Реєстру прав власності на нерухоме майно у 2010 році.

- Указом Президента України № 445/2011 від 8.04.2011 р. Держземагентство було призначено органом, що веде земельний кадастр і, відповідно, реєструє право власності на земельні ділянки. В той же час з 2013 року це має робити Укрдержреєстр, що суперечить згаданому Указу. Як буде вирішуватися ця проблема?

- Насамперед ніякої проблеми не існує. На сьогодні Держземагенство здійснює державну  реєстрацію  земельних  ділянок  та державну реєстрацію права власності та інших речових прав на земельні ділянки згідно Положення про нього, затвердженого Указом Президента України № 445/2011 від 8 квітня 2011 р.

Водночас відповідно до Указу Президента України № 965/2011 від 5 жовтня 2011 р., який набирає чинності з 1 січня 2013 року, повноваження Держземагенства в частині державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельні ділянки припиняються. Тобто за Держземагентством залишиться функція державної реєстрації самої земельної ділянки, як об’єкта нерухомості в Державному земельному кадастрі. У свою чергу Укрдержреєстр здійснюватиме державну реєстрацію права власності та інших речових прав на земельні ділянки.

- Тобто Земельний кадастр буде функціонувати паралельно із Державним реєстром речових прав?

- Так. Ці дві системи будуть працювати паралельно. Державний реєстр прав міститиме всю інформацію про речові права на земельні ділянки, а Державний земельний кадастр — інформацію про земельну ділянку,так би мовити "технічну інформацію". Водночас слід зазначити, що такі інформаційні системи працюватимуть саме паралельно, а не розрізнено чи в противагу одна одній. Так, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Законом України "Про Державний земельний кадастр" передбачено взаємодію органів державної реєстрації прав та органів, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру, у тому числі відомості які мають передаватися, підстави такої передачі тощо. Наразі прийнято постанову Кабінету Міністрів України №118 від 22.02.2012 р. "Про інформаційну взаємодію органу що здійснює ведення Державного земельного кадастру та органу державної реєстрації прав", яка детально регламентує таку взаємодію.

- А що буде з системою БТІ та електронним реєстром прав власності, який працює сьогодні?

- На сьогодні БТІ здійснюють державну реєстрацію права власності на нерухоме майно та проводять технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна. Як зазначалося вище Реєстр прав власності на нерухоме майно, реєстраторами якого наразі є БТІ, використовуватиметься державним реєстратором під час розгляду заяв про державну реєстрацію прав. Звісно цей реєстр буде функціонувати у "пасивному" режимі, тобто без можливості внесення нових записів.

Що ж до функцій БТІ у сфері технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, то на сьогодні ця сфера перебуває у процесі реформування. Наразі на розгляді у Верховній Раді України знаходяться два законопроекти щодо врегулювання відносин у сфері технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. А саме відповідно до одного з них (№ 10286) обстеження, обміри об’єктів нерухомості тощо будуть проводити комунальні підприємства БТІ, а відповідно до іншого (№ 10286-1) — суб’єкти господарювання, які мають відповідну ліцензію.

- Наприкінці 2011 року деякі юристи прогнозували, що на початковому етапі роботи у "Укрдержреєстру" можуть виникнути значні проблеми, що обумовлені технічними чинниками, функціонування програмного забезпечення, недостатньої кваліфікації персоналу тощо. Зокрема говорили про можливість втрати або витоку інформації, блокування доступу до реєстру на певний час тощо. Чи виправдані, на ваш погляд, такі прогнози?

- Навряд чи можна говорити про можливість виникнення значних проблем. Що стосується технічного аспекту, то на сьогодні належним чином функціонує Реєстр прав власності на нерухоме майно, а також ряд інших реєстрів (про них йшлося вище), які задіяні під час цивільного обороту об’єктів нерухомого майна. Досі не було якихось проблем, що не дозволяли б їм належно функціонувати. До таких проблем можна віднести, зокрема відсутність зв’язку через мережу Інтернет, але все це швидко усувається. Вказані реєстри та Державний реєстр прав обслуговує один і той же адміністратор. Звісно про функціонування інформаційної системи, яка працює в Держземагентстві, нічого не можу сказати, у тому числі щодо можливих проблем під час її експлуатації, шляхів їх вирішення.

Зараз численна кількість фірм пропонують "вирішити" питання реєстрації права власності на земельну ділянку. Фото bti-help.com.ua

- Як буде відбуватися реєстрація права власності на земельні ділянки за новими правилами?

- За наявності прийнятого рішення про надання особі у власність земельної ділянки та виготовленої технічної документації на таку земельну ділянку Держземагентство вносить до Державного земельного кадастру інформацію про таку земельну ділянку та присвоює їй кадастровий номер. Далі інформація про земельну ділянку в день її внесення до Державного земельного кадастру в порядку інформаційної взаємодії передається до органу державної реєстрації прав. Таким чином, коли особа, якій надано земельну ділянку, звернеться до Укрдержреєстру за державною реєстрацією права власності, у державного реєстратора вже буде вся "технічна" інформація про цю земельну ділянку.

- Це стосується випадків, коли на ділянку вперше виготовляється державний акт, а як буде проходити "перереєстрація" майнових прав на землю, які вже було зареєстровано?

- Як зазначалося вище в проекті Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно" (№10365) передбачається, що державний реєстратор надсилає письмовий запит суб’єкту, який проводив реєстрацію права власності чи іншого речового права на нерухоме майно, і такий суб’єкт має дати запитувану інформацію протягом трьох робочих днів. Тобто, коли до державного реєстратора звертаються за державною реєстрацією прав, які вже було зареєстровано, він в свою чергу звертається із запитом до суб’єкта, який у свій час проводив цю реєстрацію. Така процедура передбачена і для реєстрації майнових прав на земельні ділянки, і на об’єкти, що розташовані на них.

- Як саме буде виглядати процедура "перереєстрації" речових прав на майно, на тій стадії, коли Державний реєстр прав ще не містить ніякої інформації? Скажімо, якщо власники хочуть укласти договір купівлі-продажу.

- Так, наприклад, у разі продажу квартири власникові цієї квартири слід звернутися до органу державної реєстрації прав для проведення державної реєстрації свого права у Державному реєстрі прав (те про що ми говорили – "заявочний" принцип). Для цього подаються документи, що посвідчують відповідні права на квартиру. Державний реєстратор перевірить подані документи відповідно до відомостей, що знаходяться в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, що зараз ведуть БТІ, або зробить письмовий запит до суб’єкта, який проводив реєстрацію майнових прав (якщо такі відомості містяться виключно на паперовому носії), перевірить інформацію щодо іпотеки, обтяжень тощо і, за наявності, перенесе всі ці відомості до Державного реєстру прав.

Після укладення договору купівлі-продажу покупець вказаної квартири звертається до органу державної реєстрації прав за проведення державної реєстрації свого права власності на таку квартиру. Якщо через певний час такий покупець матиме намір продати цю квартиру, то йому вже не слід буде звертатися до органів державної реєстрації прав, оскільки всю інформацію з Державного реєстру прав отримуватиме нотаріус.

- А як же, наприклад, поновлення технічного паспорту, як зараз необхідно при продажу квартири?

- Як зазначалося вище відносини у сфері технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна перебувають у процесі реформування (законопроекти № 10286 та № 10286-1). Таке реформування має на меті визначити, зокрема, вичерпний перелік випадків, коли необхідно проводити технічну інвентаризацію нерухомого майна. Це стосується прийняття об’єкта в експлуатацію, у тому числі після реконструкції, реставрації, капітального ремонту, державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, самочинного будівництва, коли органи місцевого самоврядування беруть на облік безхазяйне майно.

У зазначених законопроектах передбачено, що у разі переходу права власності на нерухоме майно від однієї особи до іншої, технічна інвентаризація буде проводитися тільки за згодою відповідних сторін договору.

- Які ще зміни передбачаються у сфері державної реєстрації прав?

- Наразі проводиться робота, направлена на спрощення процедури державної реєстрації прав. Так, зокрема, в проекті Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно" (№10365) передбачається запровадження проведення державної реєстрації речових прав на нерухомість нотаріусами після посвідчення ними відповідних правочинів щодо об’єктів нерухомого майна.

Тобто, за таких законодавчих змін продавець та покупець нерухомого майна будуть мати справу тільки з нотаріусом. Нотаріус самостійно зможе перевірити наявність даних про майнові права та обтяження, посвідчити договір купівлі-продажу, і після цього внести дані про зміну власника до Державного реєстру прав. І фактично новий власник об’єкта нерухомого майна вийде від нотаріуса з договором купівлі-продажу і з витягом з Державного реєстру прав про проведену реєстрацію. Усі інші реєстраційні дії, як то державна реєстрація права власності на новостворене майно, права власності, яке набуте на підставі рішення суду, обтяження речових прав, накладені органами влади здійснюватиме Укрдержреєстр.

Типова черга до БТІ. Фото "Сегодня"

- Чи буде запроваджено якийсь контроль за діяльністю державних реєстраторів? За новим законом оскаржити його дії або бездіяльність можна тільки через суд, що тягне за собою великі проблеми і додаткові грошові витрати для громадян, наприклад, якщо державний реєстратор недостатньо кваліфікований?

- Під час реформування сфери державної реєстрації речових прав розглядалися різні шляхи здійснення контролю за суб’єктами, які здійснюють реєстраційні дії, що реалізовані в інших країнах світу. Перший — дозволити вищим органам скасовувати рішення нижчих. Другий — скасування реєстраційних дій виключно через суд, оскільки завжди йдеться про порушення прав третіх осіб. Але при цьому, в частині додержання процедури реєстрації, контрольні функції лишаються за вищим органом. Тобто контролюючий орган може розглядати та перевіряти скарги, заяви стосовно порушення процедури прийняття та видачі документів тощо.

Як свідчить європейський досвід, у першому випадку є дуже великі корупційні ризики. Тому діюче законодавство передбачає процесуальну незалежність державного реєстратора, і відміну реєстраційних дій виключно через суд. Оскільки державний реєстратор є державним службовцем, на нього повною мірою поширюється дія Закону України "Про державну службу" та інших законодавчих актів, і тому якщо є скарги на некомпетентність державного реєстратора або про порушення ним певних порядків тощо, його може бути притягнуто й до дисциплінарної відповідальності.

- Скільки буде створено регіональних відділень Укрдержреєстру? Де вони будуть розташовані?

- На сьогодні по всій країні створено 583 структурних підрозділів управлінь юстиції, що реалізовуватимуть функції Укрдержреєстру у сфері державної реєстрації прав, — реєстраційні служби. Фактично, це всі міста обласного значення та районні центри. Тобто питання доступності послуг у сфері державної реєстрації прав вирішено в повному об’ємі.

- Чи всі реєстраційні служби вже забезпечені приміщеннями? Чи набрано достатній штат?

- Щодо приміщень, то всі реєстраційні служби забезпечені відповідними приміщеннями. Добір кадрів органів державної реєстрації прав поки що триває, проте уже на завершальній стадії.

- Як буде організовано роботу територіальних відділень реєстраційної служби?

- Режим роботи реєстраційних служб буде, як і в усіх органів влади. Години роботи, наприклад реєстраційної служби у місті Києві будуть з 9:00 до 18:00. В регіонах, можливо, з 8:00 до 17:00. При цьому прийом та видача документів відбуватиметься постійно, тобто не буде певних годин для прийому чи видачі документів. Також передбачається робота усіх реєстраційних служб за принципом "єдиного вікна". Процес прийняття та видачі документів буде схожий на той, що є в банках при роботі з клієнтами. Тобто в робочій залі буде кілька вікон, до будь-якого з них може підійти відвідувач і у нього приймуть документи, те ж саме із їх видачею.

- Який час відведено для проведення реєстрації-перереєстрації майнових прав?

- Діюче законодавство передбачає 14 робочих днів для проведення державної реєстрації прав. Якщо йдеться про обтяження чи іпотеку, то це 1 робочий день. Проект Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно" (№10365) передбачає скорочення строку для проведення державної реєстрації прав до 5 робочих днів.

Фото "Сегодня"

- Деякі експерти стверджують, що через те, що реєстр прав власності на нерухоме майно лишається закритим, яке б відомство не керувало ним, в його роботі буде дуже багато корупції. А саме, інформацію з реєстру будуть продавати службовці, що мають до нього доступ. Підтвердженням таким побоюванням є доволі багато нарікань на корупцію в структурі БТІ по всій країні. Як в Укрдержреєстрі планують боротися з корупцією в такій ситуації?

- Державний реєстр прав ведеться виключно у електронному вигляді, тому відслідковувати витоки інформації тут буде доволі легко. Адже система безпеки передбачає фіксування абсолютно всіх дій державних реєстраторів. Тому з’ясувати хто і коли з тих же реєстраторів запитував інформацію про якийсь об’єкт буде дуже просто. Більше того самі державні реєстратори не будуть спілкуватися із держателями майнових прав.

На прийомі та видачі документів будуть сидіти окремі особи, які будуть передавати всі заяви керівництву органу державної реєстрації, останнє, у свою чергу, розподіляти справи між державними реєстраторами. Звісно в невеличких районах, де утримання великого штату органу державної реєстрації прав буде недоцільним, державні реєстратори будуть самі приймати документи. Але визначати хто з них буде вести яку справу буде знову ж таки керівництво такого органу.