Ринок нерухомості: без шансів на зростання цін

Немає більш стабільного сектору в Україні, ніж ринок житлової нерухомості. Учасники цього ринку стабільно вже два роки поспіль запевняють, що ціни на житло почнуть зростати. І з такою же завидною постійністю ці самі ціни падають.

На початку пікового для ринку нерухомості 2008 року забудовники обіцяли, що "шляху назад немає", і вартість квадратного метра буде тільки підвищуватися. Втім, кінець того ж року опустив багатьох таких "оптимістів" на землю, коли ціни на житло "просіли" майже удвічі.

Вже в другій половині найбільш "хворобливого" 2009 року ті ж самі "експерти" поспішили запевнити, що цінове дно досягнуте, і слід чекати розвороту. Проте, очікуваного зростання не відбулося ні в 2009, ні в 2010 році.

Як не дивно, 2011 рік також не відрізнявся істотними змінами цін в бік подорожчання житла. Хоча в минулому році ринок житлової нерухомості все ж таки мав кілька приводів для оптимізму.

По-перше, зросла кількість угод купівлі-продажу житла. Так в Києві в 2011 році було продано майже 18 тис квартир - на 30% більше, ніж у 2010 році. А це, начебто, має свідчити про пожвавлення попиту і поліпшення платоспроможності населення.

Голова комітету аналітики Союзу фахівців з нерухомості Всеволод Жоголєв каже, що відбулася навіть переорієнтація попиту в сегмент більш якісного житла. Зокрема, за його словами, в 2011 переважав попит на двокімнатні квартири.

За інформацією консалтингової компанії SV Development, частка угод купівлі двокімнатних квартир за минулий рік становила 53%, однокімнатних - 36%. На інші об'єкти припало 11%.

По-друге, як повідомляє Держстат, обсяг будівельних робіт в грошовому вимірі в 2011 році виріс на 11,1%.

Обсяги будівельних робіт, виконаних в Україні, 2008-2011

Джерело: domik.net

"Будь-який показник обсягу будівельних робіт, що перевищує 5% на рік - це багато. На західних ринках зростання в межах 1-3% уже вважається добрим", - пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Віктор Оборський.

Втім, не всі поділяють оптимізм з приводу пожвавлення попиту та зростання будівельних робіт. "Як це можна сприймати як позитив? Якщо розглядати обсяг ринку в докризовий період і зараз, то це приблизно 10% від тих показників", - підкреслює голова Ріелтерської палати України Олександр Бондаренко.

До того ж, як виявляється, це зовсім не сприяло підвищенню цін. Швидше, навпаки.

"За підсумками 2011 року ціни на житлову нерухомість у Києві в середньому знизилися на 1,25%. Зниження це було нерівномірним. У першій половині року ціни знижувалися досить суттєво, і до серпня "сповзли" в середньому на 4%", - зазначає Жоголєв.

За його словами, ситуація змінилася лише в серпні 2011 року. "Був деякий сплеск, який тривав з серпня до жовтня і призвів до "відскоку" цін десь на 3%. Однак з жовтня ситуація заспокоїлася. І сьогодні рівень цін аналогічний тому рівню, який був в 2009 році після стрімкої корекції", - підкреслює експерт.

Динаміка середніх цін в містах України 2007-2011, вторинний ринок, доларів за квадратний метр

Джерело: Союз консультантів з нерухомості

За даними ріелторських агентств, сьогодні середня вартість однокімнатної квартири в Києві становить близько $70 тис, "гостинки" - $50 тис, двокімнатної - $95 тис, трикімнатної - $125 тис.

При цьому мінімальна вартість окремого житла - десь $35 тис. До таких об'єктів, зокрема, відносяться переобладнані приватизовані гуртожитки.

І знову вникає риторичне запитання: а що буде з цінами на житлову нерухомість в 2012 році? Чи є привід переживати у тих, хто ще не обзавівся власним житлом?

Для того, щоб відповісти на це, "Економічна правда" вирішила проаналізувати основні передумови і фактори, від яких буде залежати ринок нерухомості в цьому році.

Ціна на газ

Чомусь більшість експертів найчастіше згадують саме це питання, кажучи про вплив на вартість житла в 2012 році.

"Вирішення газового питання - це макроекономічна стабілізація, стабілізація торгового балансу. Це спричинить отримання нового траншу кредиту МВФ, прихід приватних і банківських інвестицій в Україну. Якщо буде вирішене газове питання на тому рівні, про який сьогодні говорить уряд, то ми отримаємо зростання цін" , - вважає Жоголєв.

За його словами, за умови стабільності гривні та економічної ситуації ціни збережуться на сьогоднішньому рівні з можливими коливаннями на рівні 10%.

Втім, не варто забувати, що на торговельний баланс України впливає не тільки імпорт російського газу, а ще й експорт вітчизняної продукції – завдяки ньому, наша країна отримує доходи в валюті. А один з основних споживачів українського металу - Євросоюз - переживає зараз не найкращі часи.

Крім макропоказників, від ціни на газ також залежить вартість будівельних матеріалів. І вони, за словами виробників, в 2012 році можуть подорожчати на 10-20%.

"Зараз для заводів, які виробляють цеглу та керамічну плитку, вартість газу становить $560-570 за тис кубометрів. Тобто, ніяких підстав для зниження цін немає, будматеріали дорожчатимуть" - запевняє глава "Всеукраїнської асоціації виробників будівельних матеріалів" Іван Салій.

Державна підтримка

У свою чергу, президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов вважає, що "ринок нерухомості може розправити крила тільки за умови державної підтримки".

На його думку, інакше стимулювати попит в 2012 році буде неможливо. А отже, і підстав для зростання цін не буде. До того ж, сподіватися на фінансування галузі з держбюджету, як показує досвід останніх років, особливо не варто.

Так, в 2009 році був прийнятий антикризовий закон щодо підтримки будівельної галузі, який передбачав амбітні плани щодо компенсації кредитування "черговиків" і фінансування забудовників. Ця програма врешті решт не запрацювала, а допомога з бюджету виявилася мізерною.

В останні роки сектор також отримував скромні суми. Наприклад, у бюджеті-2012 на програму "Доступне житло" передбачено 200 млн грн, а 2011 року ця сума була вдвічі менша.

Зокрема, Салій відзначає, що 99,4% житлової нерухомості в Україні фінансується за рахунок приватних інвесторів.

"Державне фінансування в питаннях соціальної нерухомості та інших об'єктів лише 0,6%. Для порівняння: у Білорусі за участю держави фінансується 95%", - нарікає він.

Іпотечне кредитування

"ЕП" уже писала про те, що 2012 рік обіцяє стагнацію для іпотечного ринку.

Так, на початку 2011 року банкіри щиро сподівалися повернути докризові обсяги видачі позик. І цього вдалося частково досягти в споживчому й автокредитуванні, але не в іпотеці.

За минулий рік банки наростили іпотечні портфелі лише на мільярд гривень - до 3,5 млрд проти 2,25 млрд роком раніше. Це зростання на 55,6%, проте до докризових обсягів - 27,8 млрд грн у 2008 році - ще дуже далеко.

Самі банкіри підтверджують згортання іпотечних програм і їх недоцільність. Принаймні, на цьому вони наголошували в численних інтерв'ю "ЕП".

"Ми думали, що восени, коли буде напруга на ринку, люди будуть вкладатися в нерухомість. Ну, десь прорахувалися. Тому в нас зараз багато квартир і обсяг продажів не може мене радувати", - заявив голова правління банку "Таврика" Анатолій Дроб'язко.

До того ж, банківське співтовариство очікує подальшого падіння цін і цього року.

"Хто може купити все те, що вже збудовано? Ми не очікуємо зростання доходів населення... Бюджетні витрати скорочуються не тільки в Греції, а і у нас. Відкладений попит на квартири найближчим часом не з'явиться. Тому ціни на нерухомість будуть або стояти на місці, або знову знижуватимуться", - вважає голова "Райффайзен банку Аваль" Володимир Лавренчук.

За словами керівника "Єврогазбанку" Ростислава Павліченка, ціна квадратного метра може просісти ще на 20-30%.

Євро-2012

Як не дивно, цю подію експерти раніше називали одним з тих каталізаторів, який дозволить вітчизняному ринку нерухомості вийти на новий рівень.

Коли в 2007 році Україна і Польща виграли право на проведення Чемпіонату Європи з футболу, багато хто з забудовників поспішили заявити, що це дозволить українським містам-господарям Євро-2012 "обрости" новими житловими комплексами та інфраструктурою.

У результаті криза перекреслила всі плани девелоперів, а компанії-"одноденки" з "невідомими" власниками вигравали всі тендери і наживалися на держзакупівлях.

"Побічно "Євро-2012" могло вплинути тільки на ті компанії, які виступали субпідрядниками по великих проектах. Вони могли використовувати зароблені кошти для зведення нових об'єктів", - відзначає голова Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Прикладом такого субпідрядника є столична компанія "Київміськбуд", яка була задіяна на будівництві НСК "Олімпійський".

Президент Союзу фахівців з нерухомості Олександра Рубанова зазначає, що "Євро-2012" "ніяким чином на динаміці цін не позначиться, окрім як на короткостроковому подорожчанні добової оренди квартир".

"Вони що приїдуть сюди не футбол дивитися, а нерухомість нашу скуповувати? Кому це треба?", - дивується експерт.

За його словами, вартість оренди на час проведення Чемпіонату може підвищитися на 5-10%. Це і все.

Вибори-2012

Якраз ця подія, на думку експертів, може вплинути дужче на вартість житла, аніж проведення заходів світового масштабу.

"Під час будь-яких виборів – президентських або парламентських - на київському ринку спостерігається певна "хвиля" купівель нерухомості. Частина коштів, витрачених на рекламу і піар, так чи інакше перетікає на ринок", - каже Рубанов.

Серед осіб, які виявили бажання обзавестися житлом після виборів, переважають маркетологи, рекламісти і журналісти, підтверджує Бондаренко. Він припускає, що і інші покупці, які поліпшують житлові умови в такий час, зазвичай, пов'язані із виборами.

Утім, ніхто з опитаних "ЕП" ріелторів не вважає таку тенденцію визначальною для зростання цін. Обсяги таких угод все одно є несуттєвими.