Земельний кадастр: темніше чорної ріллі

Земельна реформа в Україні триває вже більше п'ятнадцяти років, однак держава досі не може створити кадастрову систему - реєстр земельних ділянок країни.

Без ефективного кадастру заяви президента про створення прозорого земельного ринку виглядають передчасними, кажуть експерти.

Утім, в адміністрації Віктора Януковича знайшли відповідальних за виконання цієї обіцянки. Ними будуть прем'єр Микола Азаров і аграрний міністр Микола Присяжнюк.

Урядовцям доведеться добряче попрацювати, адже у державі досі нема правового забезпечення для повноцінного ведення реєстру земель і простої процедури присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам.

Крім цього, існуючий електронний кадастр непрозорий: користуватися документом можуть лише чиновники, а пересічні громадяни доступу до нього не мають.

Народження кадастру

Сучасні посвідчення права власності на землю - акти - Держкомзем запровадив 2002 року. Саме тоді, відповідно до відомчого документа, ділянки почали готувати до реєстрації в електронній системі і присвоювати їм коди - кадастрові номери. У сертифікатах на землю або актах старого зразка номерів не було.

Згодом виявилося, що кадастрові питання не повинні регулюватися відомчими актами. Для цього потрібний окремий закон, інакше інформація у Земельному кадастрі не гарантуватиме прав власності, вважає директор консалтингового центру "Реформування земельних відносин в Україні" Максим Федорченко.

Втім, саме у такому вигляді нинішню базу даних започаткували 2004 року. За словами голови Земельної спілки України Андрія Кошиля, з того часу до кадастру внесли інформацію про 39% усіх земельних ділянок України. Тобто про 60% наділів даних у кадастрі нема, і їх власники кадастрових номерів не отримували.

Тимчасом, згідно з відомчими актами, без відповідного коду власники землі не можуть передавати землю у спадщину, дарувати або здавати її в оренду.

Кадастровий номер треба вказувати в усіх документах, що посвідчують право громадянина володіти і розпоряджатися землею, - договорах, витягах, охоронних зобов'язаннях, свідоцтвах, повідомленнях і довідках. Кадастровий номер - це індивідуальний код, який складається з дев'ятнадцяти цифр.

Наприклад, у номері 3222484601:01:002:01:34 перші десять цифр, до першої двокрапки, вказують, що ділянка знаходиться у Київській області, Києво-Святошинському районі, селі Личанка.

Наступні дві - номер кадастрової зони - певного поля у межах села. Інші три - номер кадастрового кварталу. Останні чотири цифри - порядковий номер ділянки.

Код зберігається за земельною ділянкою протягом усього часу її існування. При переході прав від одного власника до іншого він не змінюється. "У Франції Наполеон як започаткував кадастрове зонування і створення кадастрових мап, так все і залишилося до сьогодні", - каже Федорченко.

Безкоштовно код не надають

Процес отримання заповітного номера з наступною реєстрацією ділянки у кадастрі доволі тривалий - від місяця до півроку. Уряд пообіцяв виправити ситуацію і затвердив у серпні 2010 року нові правила присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам. Відповідна постанова набирає чинності з 1 січня 2011 року.

Разом з тим, вона майже дублює чинний порядок присвоєння кодів. Новації торкнулися лише повноважень державного підприємства "Центр державного земельного кадастру". Його право визначати і присвоювати кадастрові номери передали територіальним органам Держкомзему.

На думку чиновників, це має нівелювати бюрократичну складову у відносинах із споживачем послуг і зменшити його витрати. Проте, так виглядає лише на папері.

Наприклад, заступник голови Держкомзему Артем Кадомський стверджує, що законодавство не передбачає стягнення плати за присвоєння кадастрового номера. Однак платити власникам земельних активів все одно доводиться.

За словами Кошиля, господар наділу має бути готовим викласти від 1 до 10 тисяч гривень. Все залежить від проблем, з якими він може зіткнутися.

Частину цієї суми власник старого акта має віддати землевпорядній організації. Нею може бути будь-яка державна чи недержавна компанія, яка має відповідну ліцензію. Перелік таких організацій є у районному управлінні Держкомзему.

За винагороду землевпорядник проводить топографічно-геодезичні роботи для встановлення меж ділянки, а згодом передає підготовлену технічну документацію до територіальних відділів Держкомзему.

Крім того, до набуття чинності урядової постанови ще потрібно оплачувати і послуги Центру державного земельного кадастру, який видає довідку про присвоєння коду. Зазвичай підрозділ установи знаходиться в обласному центрі, і туди доводиться їздити двічі або тричі, кажуть в одному з районних управлінь Держкомзему.

Парадокс у тім, що Центр, який існує з 1997 року і веде головний земельний реєстр країни, налічує 4,5 тисячі працівників. У 2004 році Світовий банк позичив йому 194 мільйони доларів на розвиток, однак вони не вирішили кадастрових проблем.

Одна ділянка на двох

Хоча нині у кадастрі нема більше половини даних про ділянки, уже зараз трапляється плутанина - певний наділ може належати одразу кільком особам. Одна з них може про це не знати, поки не захоче отримати кадастровий номер.

"Наприклад, у когось є акт права власності зразка 2001 року. Його ніхто не скасовував, але даних про цей акт у земельному кадастрі нема. Завдяки деяким чиновникам такі наділи швидко знаходять нових хазяїнів", - каже Кошиль. За словами Федорченка, подібні маніпуляції в останні роки були, зокрема, на Київщині.

Також "дублювання" часто викликане непрофесійністю землевпорядних організацій. Держкомзем не зумів захистити ринок від установ, які почали пропонувати свої послуги з підготовки технічної документації, і робили це досить недбало. Комітет видає таким установам ліцензію на діяльність.

Від несумлінних фірм постраждала більшість українських регіонів. Саме через такі випадки, каже службовець районного відділення земельних ресурсів, селяни можуть роками витрачати свої кошти на з'ясування обставин. Відтак у лексиконі юристі з'явилося поняття "багатоповерховість земельних ділянок".

Однак інвесторів майбутнього ринку землі навряд чи приваблюватиме ця нова термінологія, яка свідчить про ризики щодо гарантій прав на земельний актив.

Конфіденційність кадастру: за і проти

Втім, державу питання залучення інвесторів у сектор, схоже, не турбує. Про це, зокрема, свідчить закритість кадастру.

"Має бути так. Заходиш в інтернет і кажеш: хочу цю ділянку. Потім дивишся, що на ній є, і приймаєш рішення. Так в усьому світі. Чому в Україні цього не може бути?" - питає голова Асоціації фермерів і приватних землевласників Микола Маркевич.

Однак українська правова база не передбачає відкритості земельного кадастру. Інформація про власника та його ділянку, крім службовців профільних органів надається лише правоохоронним органам.

У цих правил теж є прибічники. Повного доступу до такої інформації люди не повинні мати, вважає Кошиль. "Далеко не кожний хоче показувати, що ділянка оформлена на його дружину або на когось із родичів. Це неофіційна інформація", - аргументує він.

Інша точка зору у Федорченка. Він наполягає, що систему можна зробити відкритою, і якщо за вхід до неї встановити плату, то вона ще й приноситиме державі дохід.

"Реєстр повинен виконувати одну з найважливіших функцій - створювати прозорий і передбачуваний ринок. Таємниці сприятимуть лише шахраям і криміналу, а твердження про захист особистої інформації тут ні до чого", - наголошує експерт.

З іншого боку, закрита земельна база вигідна чиновникам як джерело офіційних і неофіційних доходів.

Нещодавно, наприклад, вже Мінагрополітики запропонувало створити нового регулятора, який купуватиме землю у селян і продаватиме її третім особам.